[摘要] 告别 十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产 (ROE)，成为了品牌房企的共识。
告别 十年，楼市调整带来行业整体利润率下滑已成不争事实，全行业毛利率下滑或增速下滑还在持续。一味地追求高利润容易导致库存积压，一味地追求高周转又削薄了利润，在这种“悖论”下，追求“有质量的增长”，追求净资产 (ROE)，成为了品牌房企的共识。
然而，现实却有些骨感。记者查阅2015年中报发现，目前已经公布中期业绩的房企中，一方面莱茵置业、匹凸匹、阳光股份等中小房企净利润水平下滑超50%，另一方面万科、碧桂园、龙湖等品牌房企中的盈利“优等生”出现了ROE指标下滑现象。
作别高点
时间拉回2013年，这一年楼市成交火爆，北京二手房业主坐地起价，土地市场 频出，房地产行业一派繁荣。在这一年里，龙头房企经历了ROE的高点。根据年报数据，万科2013年毛利率比2012年下降了3.53个百分点，但其全面摊薄的ROE达到了19.66%，创下了历史高水平;碧桂园当年毛利率同比下降6.3个百分点，而ROE达到了19.37%，中海ROE更是达到21.08%的超高水平。房企的“优等生”里，稳健、强调效率的龙湖地产2013年营业收入增长49%，全面摊薄的ROE更是高达21.73%。
今年3月前后，万科总裁郁亮透露，他已在公司内部立下200亿元利润的军令状，万科已彻底放弃追求规模增长，强调从来没有订立每年销售目标，未来会专注于业务转型，加快业务创新。彼时，被问及万科2014年毛利率下跌时，郁亮称，相对于毛利率，对万科更重要的是ROE。
ROE又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比，为税后利润除以净资产得到的百分比率，直观意义是股东用1元钱的 1年中赚取了多少财富增量。这个指标用以衡量一家公司对股东投入资本的利用效率，也能较适宜地反映上市公司的盈利能力和企业价值。
2014年，万科ROE为17.86%，按年下降1.8个百分点。有报道称，万科计划未来三年全力提升经营效率，目标是2016年的ROE可挑战历史高水平。
然而，现实却有些骨感。中报显示，今年上半年万科净利润同比增长0.77%，营收同比增长22.72%，但摊薄ROE为5.5%，低于2014年同期的6.25%和2013年同期的6.84%。
遭遇了ROE下滑的房企“优等生”还不只是万科。根据中报，碧桂园今年上半年ROE为7.79%，去年同期这个数字是11.00%，同比下滑3.21个百分点;从年报看，2014年碧桂园的ROE水平为18.05%，相对2013年全年的19.37%而言也出现下滑。同样在港股上市的龙湖地产今年上半年ROE为7.68%，比去年同期的10.04%相比下滑2.36个百分点，其2014年全年ROE为17.49%，虽然仍为业内领先，但也低于2013年21.73%的水平。
房企“千亿俱乐部”中，已经公布中报的公司中，也有公司ROE得到提升，但提升幅度不大。如招商地产和保利地产ROE分别为6.76%和7.79%，同比分别提升0.23个百分点和0.58个百分点。
星星之火可否燎原?
根据源自美国的业绩评价体系杜邦分析模型，ROE作为企业核心的财务指标，可从三个变量来拆解和观照，即衡量企业运营效率的销售净利润率，衡量企业的资产使用效率的总资产周转率，衡量企业财务 的权益乘数。
眼下品牌房企ROE下滑的原因，与上述因素密不可分。严跃进8月25日接受本报记者采访时分析，上述房企ROE出现下滑，和净利润的下滑态势有关，一方面今年房地产行业回温但未见较大反弹，另一方面2013年后土地成本持续走高，房企经营成本增加。
主业赚钱不易，转型便成为了寻求突围的办法。在行业盈利增速普遍放缓的大背景下，万科、碧桂园都将转型提升到战略高度。碧桂园高管于8月19日的中期业绩报告会上首次提及，旗下物业服务与 业务两大板块正在筹划在A股分拆上市。这是该集团继年初提出分拆酒店上市之后的又一资本计划。万科更是自去年开始频提转型，郁亮称，在未来万科的万亿市值平台中，希望传统住宅销售业务占比不到一半，另一半主要来自新业务，目前考虑较为明确的几块业务是物业管理、海外业务、万科驿等。早前，张玉良掌管的绿地已经开始多元化经营，恒大更是踏上了从卖水到卖粮油的“大快消”之路。
对此，致同中国咨询服务主管合伙人刘东东对本报记者分析称，大型房企都在考虑转型，但目前新业务规模比重较小，如万科选择物业发力，是一个很好的方向，这部分业务增速可期，但相对于千亿“大盘子”而言占比较低，这类新业务短期内还难以帮助企业改变当下格局。
对于恒大式的多元化之路，则有分析指出，恒大布局的新产业相互间的协同效应并不明显，和房地产主业之间也缺乏协同效应。严跃进提醒，一些新产业背后的消费群体并不愿意支付高价钱来认购新产品，这可能会拖累房企盈利水平的扩大。
但这并不意味着没有机会，尝试与创新还要继续。东兴证券认为，房地产销售回暖已经走过三个季度，就目前形势来看，不出意外，下半年“金九银十”行情兑现，全年行业销售金额将超过2014年，甚至创历史新高。而瑞银证券研报进一步指出，如果万科可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台，拓展和提供与家庭生活的各项服务，并通过移动互联网技术实现此类服务，则物业平台的价值将得到重估。
50家上市房企平均净利润率首次跌入个位数
房企转型的三大方向
1.积极做大健康产业，很多房企积极并购医疗机构，这和过去单纯地做养老地产项目开发的思路是有区别的。
2.积极参股金融企业，为的是能够获取相对稀缺的金融牌照。
3.积极做互联网产业及参与文体等产业。
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，在沪深两市公布半年报的房企合计50家，合计净利润仅为118.89亿，净利润率只有9.2%，这是上市房企平均净利润首次跌入个位数。
记者从近期房企公告发现，中小房企剥离地产业务的现象层出不穷。业内人士表示，随着地产利润下滑，越来越多非专业房企将退出地产领域。
中原地产研究部统计数据显示，截至目前，在沪深两市公布半年报的房企合计50家，这50家房企中包含万科等标杆企业，50家房企净利润率有118.89亿元，净利润率只有9.2%。
在境外上市的大型房企，例如中国海外发展、碧桂园等也大多遇到净利润下滑的困扰。
中原地产数据显示，房企营收增加，但利润同比下调，50家企业合计营收比2014年上半年上涨了15.6%，但净利润合计在2015年上半年只有118.89亿元，相比2014年同期的136.7亿元下调的幅度达到了13%。有31家企业净利润率低于10%，“2014年房企的平均净利润率为10%，在2013年净利润高达11.97%。”中原地产首席分析师张大伟表示，“房地产行业已经进入中低利润行业范畴，从净利润看，有23家净利润下调。”
张大伟分析认为，目前房地产企业的盈利能力大幅下调。预期随着中小房企的集中公布半年报，平均净利润率可能会继续下调。
严跃进则认为，房企销售业绩上升，但盈利水平却在收窄，是因为销售业绩的上升得益于政策层面的宽松效应，尤其是信贷政策的刺激效应，“盈利水平更多的是很房企的经营能力和竞争力等有关，反映了房企在业绩增长的过程中，成本控制能力依然有缺陷。”
观察：大型房企转型计划显得“先人一步”
随着房地产利润率的全盘下滑，多家上市房企已经开始着手转型，部分公司甚至打算全盘退出房地产行业。
上周，浙江广厦发布公告称，在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展 和增长空间的新领域，实施产业转型。此前，莱茵置业也发布公告将莱茵置业变更为莱茵体育。同期剥离房地产业务，进行业务转型的还有多家公司。8月11日，高新发展公告称，公司拟2.47亿元转让房地产业务；8月7日，海德股份公告称，公司作价8750万元剥离房地产业务。
大型房企的转型计划显得更“先人一步”，8月18日，绿地集团上市之际，绿地董事长、总裁张玉良表示，未来绿地除了实业+金融发展以外，还要把互联网结合起来，以“大基建、大金融、大消费”打造绿地的三个重点领域。而此前，万达、万科等大型房企先后试水互联网，并涉足 金融、智能家居等行业，恒大集团则进军“互联网＋医疗”、恒大集团董事局主席许家印公开表示，恒大将进行多元化战略转型，利用品牌 ，进军农业、畜牧业，继恒大冰泉之后，恒大粮油、恒大婴幼儿奶粉等或即将面市。
业内：
部分非专业房企
将离开地产领域
“目前房地产的销售难度加大，虽然一、二线市场回暖，但三、四线依然处于调整过程中，以价换量在持续。”张大伟分析称，目前房企的融资成本持续增加，对于企业来说，对内对外融资的成本都吞噬了利润，且在土地竞争方面，房企在一、二线拿地艰难，过去依赖土地 获得利润的发展模式难以维持。
张大伟认为，预计在利润下调的情况下，将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域，“而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。”
“不过，目前房企的战略调整其实是承担相应风险的，很多转型失败的例子也是存在的。”严跃进则直言，转型更多是一种逃避，如果没有一个较好的融资模式和公司治理模式，转型失败的风险也是很大的。
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