[摘要] 你还以为楼盘营销，就只是发个传单，登个广告吗?在楼市竞争更趋激烈的今天，西安房产圈的营销方式正在变得更加多样、开放。
你还以为楼盘营销，就只是发个传单，登个广告吗?在楼市竞争更趋激烈的今天，西安房产圈的营销方式正在变得更加多样、开放。
关键词1、悬念广告
现象：地球表哥、老板别哭……这些地产广告都成了效仿对象
“老板别哭”的原版是谁?初是不是地产圈杰作?这些都已经不重要了。因为在其流行的那段时间，老板们的眼泪恐怕都能绕西安好几圈了。
华商报记者了解到，5月下旬开始，西安的二环、三环等地出现了几块以“老板别哭”为主题的户外广告，醒目的文字加上各异的老板表情。有网站测算，这些广告发布不到24内，陆续跟进的开发商、车商已不少于50家。发到朋友圈的广告甚至有上百篇。
老板们的眼泪还没流完，7月24日开始，伴随NASA发布新发现外行星“Kepler-452b”的消息，西安不少开发商的文案又跟风大做文章，纷纷“表白”与地球“大表哥”的关系。
点评悬念广告博出位追热点也要有节操
“在楼盘营销中制造悬念、搏出位，引发市场关注由来已久。”独立地产评论人李连源表示，悬念营销要把握四个方面：一是内容贴近社会关注的焦点;二是悬念设置要恰到好处;三是要有一定的故事情节;第四个方面非常关键，就是要把握“火候”。
追逐热点、制作悬念广告，无可厚非。但有业内人士指出，可不能没有下限。曲江一楼盘营销负责人就介绍，在优衣库事件出来时，他们公司就有人提出结合该事件制作广告，终没有通过，“这种热点本身没有节操，不适合传递给大众。”
关键词2、全民营销
现象：你身边的人都“下海”卖房了
自从去年万科率先提出“全民营销”并名利双收后，开发商们心里都痒痒的。华商报记者发现，今年以来，西安很多在售楼盘全面进军“全民营销”领域。
华商报记者从位于浐灞区域的普华浅水湾了解到，凡在其集团旗下的楼盘进行登记，即可成为“经纪人”，介绍客户购房后可获得，按照成交面积从2000到10000元不等。目前，以万科、绿地、首创、世贸等多家品牌房为首，西安半数以上的楼盘都推出了类似的销售奖励措施。
点评全民营销不是谁都能玩得转
对此，城东海伦国际项目营销总监表示，全民营销与传统坐销模式并不冲突，它是一种线下带客模式，购房者到达销售现场后，将由置业顾问完成整个销售流程，但关键在于要有一个规范的流程。
可是，西安城东有一家楼盘的负责人指出，全民营销也不是谁都能玩的。如果监控体系不到位，全民营销的实际效果就会大打折扣，而且会造成飞单、抢客等现象，“经历过2008-2009年楼市低谷的人都知道，楼市好坏关键还在于信心，当购房需求信心不足时，全民营销就只是一种权宜之计了。”
关键词3、明星站台
现象：周海媚、李荣浩、闫妮……这些“腕”都来了
“男神”、“女神”、“国民大叔”……今年以来，西安不少楼盘的活动可谓星光熠熠。
4月，恒基碧翠锦华的活动中周海媚到场;6月，万科·东方传奇之夜现场新晋男神李建和李荣浩献唱;7月，三桥国际汽车欢乐港奠基仪式更是请到了陕籍明星张嘉译、闫妮同台。而在每次活动的现场，都引来了广大“粉丝”的热捧，现场气氛纷纷爆棚。
点评对楼盘宣传有明星效应后期效果冷暖自知
“此次活动的宣传效果很好。”恒基碧翠锦华项目负责人练小俊介绍，在4月份的活动中请到周海媚到场，制造了话题，提升了公众的关注度，同时把项目信息有效传递了出去，对销售也有积极促进，“这个钱花的还是很值的。”
不过，并不是所有的明星效应都是物有所值的。华商报记者了解到，几年前，西安就有楼盘请来多位港台明星、主持人，花费巨大，但后期销售并无明显提升。业内人士认为，决定楼盘销售的关键还在于性价比，明星效应只是辅助因素。
关键词4、众筹买房
现象：出几十、上百元买套房，这样的好事真来了
今年7月，西安房地产市场上出现了“众筹买房”的广告宣传，如“绿地23元众筹买房”、“合能朱阕699众筹买房”……这些近乎“白菜价”的买房诱惑一出，便引来大众的高度关注。
据了解，目前西安楼市中的“众筹”买房，形式多为“抽奖式众筹”。以“合能朱阕699元众筹买房”为例，计划招募300个市民参与，每人通过指定渠道报名，在线缴纳699元的众筹意向金，成功缴费后即视为报名成功。在规定时间内，报名人数达到300人进行现场抽奖。终有一名幸运儿将可以3折的价格买房;未获奖者，将得到礼包一份。
点评众筹刚刚开始还需探索和创新
华商报记者从参与“华商众筹”的西安合能房地产开发公司策划经理李文娟处了解到，之所以参加这种活动，主要有两个原因：一是通过“华商众筹”的平台，宣传和推广项目信息;二是促销房源。在此次活动中，宣传目的已然达到。
当然，众筹买房还属于新生事物，仍需要探索和创新。有业内人士认为，未来众筹房产或许会像众筹其他产品一样，由业主更多的介入房产建设、投资等方面。、
今年8月，互联网房地产金融服务平台，房融所将隆重推出房产众筹项目。该项目不仅会为购房者带来实惠和好处，让“房奴”成为股东，也可实现对“家”的定制化。这是如何做到的呢？
如果你有1万元闲钱，会把它与购买或投资房产联系起来吗？对于过去的“房奴”而言，这简直不能想象，而如今新兴的房产众筹，已颠覆了人们的观念。2012年12月，美国网站Fundrise率先将众筹概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供住宅、商业及旅游等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元。
在国内，各大房地产巨头已陆续推出各种形式的房地产众筹项目。近期，潘石屹、冯仑、任志强等地产大佬共同出席的房地产众筹联盟成立论坛，再次把这个概念推向舆论的风口浪尖。
今年8月，互联网房地产金融服务平台，房融所，也将隆重推出房产众筹项目。房融所是华燕集团、合拍在线、《理财周刊》联手打造的投资理财平台，并且专注于互联网房地产金融服务领域，此前已有认筹宝、置系列两类地产产品。
“房奴”也可成股东
现今，万科、龙湖、远洋等知名开发商已纷纷联手房天下、团贷网等互联网平台推出房产众筹项目。项目之多令人眼花，究其根本，主要有以下两种形式：
种是房企以低于市价若干成的价格进行众筹，参与者购买后能够以优惠的价格获得房屋的优先购买权，即使在房屋开盘后参与者不想购买，也能收回本金，并赚取众筹发起者支付的保底。在房产众筹的第二种模式中，参与者即是投资者，根据其购买的份额赚取房屋销售后的溢价。
房融所杨玫女士表示，房产众筹首先就是要“把房奴解放出来”，实现人们的低成本购房。一方面，房产众筹让“房奴”成为股东，且门槛低，只要投入少量资金，就可分享一份稳定的。另一方面，通过房产众筹购房的客户，还可享受提前购房优惠，这无疑成了“房奴”的又一项福利。
房屋的私人定制
杨玫同时表示，房屋的C2B定制是房产众筹的又一优势，这可以让购房者真正实现“你的房子你做主”，客户可在土地阶段就参与房屋设计、建设。
然而，既然房屋在订购阶段还未建成，定制房屋在技术上又是如何实现的呢？对此，杨玫介绍，届时将携手华燕集团旗下的互联网房产O2O平台“云燕安家”，为购房者提供360°实境看房服务。通过平台的3D技术，购房者足不出户就可在PC端或手机上体验到真实的样板房。今年5月，云燕安家已发布针对C端购房者开发的实境看房APP.
“为什么说是‘体验’，而不是简单的‘看房’呢？”杨玫进一步说明，“我们要让购房者能够真真切切看到未来家的样子，无论是毛坯，还是精装，甚至于清晨时和下午三四点时房间的样子，用户都可以身临其境地去感受。”
房产众筹前景可期
那么，作为一家房地产金融的服务平台，为何将业务延伸至众筹领域呢？杨玫表示她非常看好房地产众筹的前景，未来房融所会在房产众筹领域进行深耕细作。她说：“房产众筹是非常好的模式，可取代传统的房地产营销，使房产的销售环节前移。”
此外，房地产本是需要大量资金投入而资金回流较缓的行业，而房产众筹将房地产与互联网结合，一定程度上打破了传统模式的痼疾。中小投资者和普通人都可参与到房产众筹中，房地产商也将重资产变“轻”。房产众筹的这个特性也切合了房融所的平台口号“让不动产动起来”。杨玫说，“动”指的就是“流动性”的意思，让不动产“动”起来，意味着“有房即可融钱，有钱就可买房”，这是房融所的经营理念。
垂直平台服务一条龙
还值得一提的是，房融所是互联网金融房产的垂直平台，有着“打造专业互联网金融房产流通垂直平台，深耕房产类金融服务专业细分市场，树立安全背书的低风险品牌形象”的发展愿景。
众筹家发布的《中国众筹行业报告》指出，在未来众筹行业的发展中，垂直众筹将有望爆发。尽管目前国内有众多综合众筹平台，但在未来“垂直众筹”将可能有更多的机会。这是因为，各行各业有各自的思维视角和商业逻辑，有各自的交流语境和评判标准，作为综合型平台很难兼顾所有业务，所以垂直众筹更容易找准细分市场，并且按行业的特征，开展更加专业更具深度的服务。
房融所有其独特的“互联网+房地产+金融”的运营模式，打造了房产O2O自运营平台，能够对市场需求有精准的把握。“未来房融所可结合线上线下的优势资源，为用户提供一条龙的服务”杨玫说。
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