[摘要] 房地产行业已经度过坏的时刻，正在进行软着陆，这是8月12日2015年博鳌房地产论坛上与会 与开发商达成的共识。
房地产行业已经度过坏的时刻，正在进行软着陆，这是8月12日2015年博鳌房地产论坛上与会 与开发商达成的共识。与会 透露，在未来一段时间内，中国经济将处于紧缩通道，采取更加积极货币政策的预期越来越强烈。房地产金融政策有继续宽松的空间，下半年自住性、改善性需求将继续释放，全年销售量肯定好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价将总体稳定。
房地产政策仍有宽松空间
在大会论坛上，央行货币委员会委员、著名经济学家樊纲表示，去年的房地产市场是困难的，目前业内普遍看法则是市场已经稳定下来，并不会出现硬着陆或者楼市崩盘的情况。从去年到今年，房地产政策出现一系列调整，一个重要的原因则是过去三四年实行的 严厉的行业紧缩性政策，而在目前的经济形势下，从去年四季度开始这些紧缩政策逐步退出，政策“松绑”之下行业正在进行软着陆。
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮也在会上透露，在未来一段时间内，中国经济或将处于紧缩通道，采取更加积极的货币政策的预期越来越强烈。
交通银行首席经济学家连平也表示，去年“9·30”政策后，市场情况确实发生了一些变化。首先是成交量变化，随后价格也开始发生变化，按这一趋势， 发生变化应该不会太远，未来两三个月之内同比增速出现拐点的可能性比较大，房地产相关政策还将向继续松动的方向运行。
尽管在去年“9·30”和今年“3·30”后，再加上降息、降准，整个房地产行业的环境发生了深刻的变化，但连平认为政策还有空间。比如从金融支持方面来说，银行业信贷对房地产的支持未来不会减弱，涉及房地产行业的比例还在增加。同时，按揭贷款的利率也有进一步下降空间。此外，二套房首付比例依然过高，连平认为可以调整至四到五成。对于开发商贷款，连平认为商业银行应该重新审视信用名单。
房企正处深刻变革时刻
在政策环境相对宽松并有望持续的情况下，中国房地产业协会原副会长朱中一预测，2015年房地产销售将整体好于去年。3月下旬以来，在一系列利好政策的支持下，二季度房地产市场明显回暖。1-6月份，商品房销售面积增速由负转正，同比增长3.9%，其中6月份增长16%；商品房销售额一季度同比下降9.3%，上半年增长10%，为经济的稳增长作出了贡献。
朱中一预计，下半年自住性、改善性需求还会继续释放，全年的销售量肯定会好于去年。具体而言，除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外，多数城市的房价会总体稳定。“就来说，已由过去的供不应求转向供求总体平衡，再加上政策环境的变化和国家宏观经济正处于由三期叠加向新常态的转型中，房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。”
对于开发商来说，行业正在发生深刻变革，已经到了不变即死的严峻时刻，尤其是那些资源获取相对困难的中小房企。“我们可以看到一种现象，房地产的生产要素和房地产的 资源快速地向 企业集中。这就会为未来房地产创造了一个全新的集约化经营的条件，这是一种必然。”莱茵达控股集团有限公司董事长高继胜认为，中小企业面前的路只有三条：一是被收购和兼并；二是嫁接互联网等新概念继续从事房地产；三就是坚定转型。在转型体育产业之后，目前莱茵旗下房地产与体育产业业务比重各占一半，但将来体育产业将不断增加，而拿地卖房的房地产开发传统业务将不再新增。高继胜告诉记者，未来莱茵旗下的房地产及金融业务板块都将为体育产业服务。
打造文化城市，发展文化地产，提高城市品位很重要。只有推动人的城镇化发展，中国房地产发展行业才会有新的商机与活力。
日前，高华证券通过对302个主要城市土地购置活动的监控发现，在连续13个月同比下降后，6月份土地出让金额转为正增长，环比上升103%，同比上升19%。土地出让金的上涨主要是因为成交均价环比上升60%所致。华远地产原董事长任志强接受记者采访时称，至多进入9月份，许多城市就会出现房价环比和同比的增长。
近来，房价出现再涨，这是什么信号？是个别现象还是普遍现象呢？我们来看看。据报道，从6月初恢复二季度土地拍卖开始，苏州土地呈现出升温趋势。首场土地拍卖，在2不到的时间里，苏州市土地储备 吸金130亿元。趋势延续至7月。据江西统计局公布数据显示，全省房地产销售降幅逐月大幅收窄，至6月底，全省商品房销售面积1260万平方米，同比增长3.7%，扭转了自去年8月份以来持续负增长局面；实现销售额674.6亿元，增长5.2%，扭转了自去年10月份以来持续负增长态势。此外，研究机构近日也公布了房价指数，数据显示，7月份百城房价均价为10685元/平方米，环比上涨0.54%，已连续上涨了3个月。深圳的房价上涨大。
房价再涨是市场回暖的积极表现，然而，从整个房地产行业来看，去库存也是一个极为紧迫的任务，如果光增不减，那就很难控制总量。事实上，总量决定供求变化发展趋势。如果这个市场总量无法调控，那么这个市场结构又怎么优化呢？如果优化不了这个结构，那么供求矛盾将会更加突出，不但会增加 和地方 调控成本，而且会造成更大的资源浪费，乃至发生土地闲置、市场萧条、企业崩盘。
从这个角度来说，房价再涨不仅是市场回暖的积极表现，而且是市场并轨进行统一协调发展的信号。这个信号告诉我们：房地产行业在局部地区的竞争将更加激烈；地段仍然是影响房价走势的核心因素；随着中国社会开始步入老龄化时代，发展地产养老新业态也很需要。
那么，要怎样应对这种房价再涨现象，适应这种局部地区变化趋势？一是要房屋土地总体市场供给更加精准，缩短房屋开发周期，使之提质提效，让这些城市市场开发主体自己主动适应新常态发展变化；二是在此基础上，控制总量，优化结构，集中 资源 ，增加公共产品、公共服务，实现居者有其屋，让公共保障性住房建设更有力；三是尽早开征房产税，通过计税控价让整个地产行业发展回归理性；四是要顺应大众创业万众创新新形势变化，使电商地产、物流地产、金融地产以及信息地产、高新技术地产发展更加精致化，有新 ；五是要统筹城乡土地开发建设用地，切实解决宜居创业与社会养老问题，并通过转换体制机制，发展生态化、低成本化地产养老新模式。
从整个房地产行业发展面临的新变化来看，产业转型升级的任务重，不仅要择机而行，也要当机立断。一方面，要努力提高土地利用效率，而另一方面，要形成一个相当科学化有良性发展循环的产业体系。也就是说，从建筑行业、材料行业以及建筑设计、房屋设计等行业的市场化分工要更加精细化，各个方面的产业价值链整合要更加有效。
就这方面而言，中国房地产行业发展光大不行，光 不行，关键是要变强、变优，与整个经济社会发展进步相一致，更文明更和谐平稳。
怎样做到这一点呢？一是行业自我加压，搞好自律，主动放弃产能过剩竞争；二是要降低融资成本，提高自有资金比例，使产业发展之间形成一个互动、良性化的发展环境。这方面，尤其要减少地产信贷；三是搞好社会化创新管理服务，与时俱进，改变不合理的户籍制度，让工作环境、生产生活环境与休闲旅游观光环境发展更加和谐协调。这方面，打造文化城市，发展文化地产，提高城市品位很重要。只有推动人的城镇化发展，中国房地产发展行业才会有新的商机与活力。
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