[摘要] 五证不全、虚假宣传、规划变更、逾期交房……层出不穷的楼盘纠纷难免给人一种“买房就是买坑”的错觉。
五证不全、虚假宣传、规划变更、交房……层出不穷的楼盘纠纷难免给人一种“买房就是买坑”的错觉。
一个房地产项目的开发大致要经历拿地、规划、施工、销售、验收、交房等过程，初次购房者通常很难理清其中的弯弯绕绕。除此以外，开发企业和施工企业盲目逐利冒险违规、地方土地财政思维作祟“睁只眼闭只眼”，都给楼盘留下了不可预估的后患。
“前些年西安刚提出建设国际化大都市的时候，房地产市场开始活跃起来，政府一路开绿灯的情况也不是没有。现状来说，如果想找到楼盘的问题，每个楼盘都有问题。”西安北郊一家大型开发公司销售主管王建(化名)说。
五证不全的房子是怎么卖出去的?
“五证不全”是楼盘纠纷投诉涉及多的问题之一。这里所称的房屋“五证”分别是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售(预售)许可证》。楼盘开发建设过程中，开发商需要按顺序依次取得。
也就是说，只有在依法取得了前四个证之后，开发商才能拿到预售许可证，开始销售商品房。而在前几年，五证不全的楼盘几乎司空见惯，这些非法预售的楼盘是怎么把房子卖出去的?
“很简单，把合同改成协议，客户和开发商签的不是购房合同，而是购房协议。”一位曾在户县投资保障房项目的开发商告诉记者，这些协议不仅成功地迷惑了购房者，而且不会在任何机构备案和公正，“如果开发商卷钱跑了，也没办法。”
于是乎，五证不全理所当然地成了许多楼盘纠纷的原罪，当购房者因为各种房屋问题和开发商理论时，才发现自己的权益并不受到法律保护。
只要房子卖得好 就什么都好
记者从不少业内人士口中得知，销售业绩的好坏往往决定着一个楼盘，能否在保证质量的前提下如期交房。
根据房地产市场管理条例有关规定，开发企业应具有项目总投资25%以上的自有资金。“除非资金量很大的地产商，很少有一次性资金到位的，都要通过后期预售一点点回款再投入工程建设。”西安一家置业公司相关负责人张敏(化名)告诉记者。
“因为一旦开始施工就要不断地投入，开发商必须尽快打开销路以保证项目正常运转。”张敏说，在这种危机感压迫之下，不少企业打出不符合实际的宣传广告，向购房意向者作出不可兑现的承诺，甚至在未取得预售证前就假借协议方式进行实质交易。
“为了使资金尽快回笼，开发商往往用‘正式开盘后价格会涨起来’的借口来诱惑消费者。”房天下西安一位工作人员直言。
房地产项目开发过程中，一般由施工方先行垫资建设，开发商按照施工进度每阶段结算一次，“如果前期启动资金花完了，房屋销量又没有跟上，施工方就可能因为拿不到垫资费用而停工，致使延期交房或者长期烂尾。”张敏说。
“当然也有施工方背着开发商私下转包，以获取更多利润。项目每转包一次就有人要赚钱，经过层层转包之后，初确定的建设成本不断被压缩。”他举例说，原本300元/㎡的建设成本，到实际施工时可能只剩下280元/㎡，“开发商被蒙在鼓里，等到出问题了连人都找不着。”
“去库存”阴云不散 徒有土地无法兑现
记者梳理民生热线留言发现，仅今年上半年，涉及楼盘延迟交房、停工烂尾的投诉就有31条。另据房天下西安数据分析，因楼市低迷而引起的停工纠纷较往年同期有所增加。
一家建筑企业的负责人坦言，根据行业内统计，今年上半年西安70%-80%的楼盘都没有完成既定的施工进度，“开发商不给钱，我们只能停工。”
“不管是住宅还是商铺，销售情况都很差，新盘的售出率普遍只有50%-70%。”西安一位房地产行销人员认为，如今烂尾楼盘越来越多，说到底还是市场不景气，“做房地产投资的人越来越少，开发商手里拿着土地却无法兑现。”
另据一位已转战甘肃酒泉的开发商称，经过前几年席卷的炒房热，各地房地产市场纷纷饱和，加上公务人员财产公开、房屋空置税起征等形势和政策影响，房屋需求量一度出现明显缩减，“去库存”几乎成为房地产市场的主旋律。
陕西省统计局近日发布的数据显示，2015年上半年，全省商品房销售面积1108.16万平方米，下降9.7%;商品房待售面积527.22万平方米，增长9.7%。在这“一降一增”之间，陕西楼市的库存量仍然不容乐观。
“现在的情况是，买得起房的人不买了，买不起的人还一直在等。”王建说，由于市场不景气，他所在的房地产公司已经开始转行投资餐饮业，“如果房子能卖出去，我们就不用开这个店了。”
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