[摘要] 新调整的十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入 类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
新调整的十二届人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入 类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
房地产税法快将于2017年出炉。本届人大任期到2017年底，如果大致方案成型，明年征求意见，2017年提交审议并获得通过，花费两年多的时间完成整体立法工作，是大概率事件。
房地产税重要性毋庸置疑。 类立法规划项目中还包括环境保护税法、 税法等，说明房地产税法作为基础法律，纳入立法范围。房地产税立法需求也比较急迫，列入 类项目，说明其基本理念已经比较成熟，将与其他房地产税费改革形成整体改革方向，与消费税等将成为地方主要税种。
值得指出的是，征收房地产税并不是因为 要增收，而是税收目标发生变化。目前，地方 的财政收入中一半左右靠出售土地与围绕房地产的税收，税费集中在开发环节与交易环节，而且各个地方都不同。据不完全统计，我国一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节，涉及缴纳的税费多达60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、 附加费、土地 税、印花税以及契税等。以房企销售额100万元为基数，按销售额的5%征收营业税5万元，按营业税的7%征收城建税3500元，按营业税的5%征收 附加税2500元，按利润25%征收的所得税，按土地款3%征收的契税，利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地 税等。加之地方养老、水利基金等不同名目，房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。
上述税收繁杂无比，重重叠叠，以抑制房价为名扒了一层又一层，却既没有做到税收法制原则，也没有体现正确激励原则。针对当前围绕房地产税改革的诸多争议，中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，在立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、房地产税与土地 税等其他税费的关系等。“从长远看，房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负，增加保有环节税负，进而完善房价形成机制。”
现在，有的 认为房地产税需要统一的底线，比如家庭人均拥有60平方米等，这并不一定是个好办法。有的地方 财政实力强，可以少征税；财政实力弱，可以多征税。不仅如此，各地 必须做出权衡，如果多征房地产税，使得当地常住人口减少，消费、 等各方面资金下降，就必须放水养鱼，或者降低房地产税，或者想办法压低房价，通过激励机制让资金与人口愿意留在当地。此外，各地人均可支配收入不同，对于那些人均可支配收入 在靠后的地区，房产税设计与总部云集的发达地区又必须有所不同。
从这个角度说，房地产税法是为地方立法提供一个法律依据。各个地方的具体税收要素怎么设计，比如 面积和税率等，可向地方授予一定的自主权。各地步调不可能一致，一致才是不正常的。
十八届三中全会提出，科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。房地产税立法既有任务紧迫的一面，为各地树立统一明确的法律框架和操作依据，同时也有必要为地方的具体方案留出合理空间。
一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。十二届人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这就意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。
业内人士表示，房地产税立法意味着相关工作将进入快车道，从时间节拍上也符合之前的市场预判。作为本届人大立法规划的 类项目，这也意味着在本届 到任两年之内房地产税法必将落地亮相，房产税将变得有法可依，一旦坐实法律，现有的房产税条例会被废止。可以看出，房地产税纳入立法，目的在于理顺和完善各环节法规，以便日后顺利推出。
豪宅恐成大赢家
中原地产研究咨询部高级经理卢文曦向《每日经济新闻》记者表示，房地产税落地，尤其是房产税的开征会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的，会净化楼市 投机氛围，对于刺激二手房供应也有直接效果，早期入市的 客必然会大量抛盘，短期内颠覆楼市供求格局，推动房价向下发展。
而从市场上看，偏远地区的大户型将迎来挂牌潮。一旦开征，大量空置房源抛向市场，房价、租金下跌将是大概率事件，而市场需求也会发生变化。
同时，偏远地区周边居住条件不如 区域好，还要承受税赋压力，如一些 较差的老公房，会被选择抛售或者置换成 区域品质较高的项目。
这就给未来该区域的豪宅市场带来了契机。外围偏远地区由于受到一些挂牌冲击，价格会有下降。而 区域交易向 项目集中，因此成交价格还会维持比较坚挺的走势。当前 区域的豪宅都乐意做大户型甚至是大平层产品，在房地产税的压力下，开发商料会调高小户型房源比例。
有业内人士估计，估值100万元的首套房每年增加约5000元税负。卢文曦向记者表示，房产税将很可能以面积计征，还会有一些其他连锁反应。以上海的房产税计征为例，目前对家庭人均60平方米以外部分征税，未来房地产税的免征面积很可能小于60平方米，否则仍起不到预期效果。
在房地产税法落地前，开发商将采取积极应对的措施。首先，通过转让土地或加快项目开发来有序消化土地储备;其次，在供求结构转变的过程中，加快库存去化，实现资金高周转;第三，未来房企拿地重心向 区域转移，非成熟区域的地块将受到冷落;第四，根据市场需求，在产品结构上做相应的调整，面对中 改善群体的高品质、高配置的紧凑型房源陆续推向市场，与普通住宅拉开差距。
将成地方财政的支撑
业内普遍认为，房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”。这就意味着，房地产税需要像所得税一样，有很广的覆盖面，有庞大的基数作支撑，因此几乎和每一个业主都有关。以上海为例，去年商品住宅销售面积1780.9万平方米，如果估值2万元/平方米，总值就是3561.8亿元。去年二手住宅成交面积1539.3万平方米，同样按2万元/平方米估值，总值就是3078.6亿元。二者总值为6640.4亿元。参考国际惯例，首套房税率在0.5%左右，一年税收就是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。显然仅对新增交易收税的话，难以起到补贴财政收入的功效，因此把存量也纳入征收范围是必然选择。对一线城市而言，房地产税达到1千亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三、四线城市而言，能达到200亿~300亿就能对土地财政有效补充。
目前，地方 对土地财政过于依赖，楼市一旦有大幅波动，地方经济也会受到影响。一旦开征房地产税，将成为稳定的来源，不再受行业和经济波动的影响。
大批囤积房源将流出
卢文曦表示，通过压低房价，将置业成本分担一部分到未来几十年的养房上面来，可以使一个家庭摆脱阶段性消费枯竭局面，购房同时还能维持稳健的社会消费力，可以带动其他行业发展，消费溢出效应不可小觑，往大了说，将有助于国民经济的均衡发展。
有支持，也会有反对的声音。目前，市场上普遍反映的情况是，思维上的局限性导致市场对房地产税有些担忧，担心楼市就此走向衰落。尤其是一些 客和房企反对意见较多。卢文曦认为，对 客而言，只要及时退出，不会有什么损失。房地产税预计至少还要两三年时间才会真正落地，而且近两年 客比例大为减少，前几年进入楼市的 客，早已。就算房价出现下滑，也多是利润上的折损，不会“亏到肉里”。
对房企而言也未必是坏事。短期由于个别项目拿到高地价，随着房地产税推出，房价下跌，利润会受到影响。但是随着需求提前释放，库存下降，回笼的资金可以继续滚动开发，或是加快转型步伐。
此外，卢文曦还向记者表示，目前高房价导致的直接影响是购买力的下降。房地产税一旦开征，不仅可以化解当前多地的存量过剩压力，更为未来开放了更大的城市住房开发需求，形成新房开发和二手房流转两个市场的高度蓬勃。
严跃进向记者表示，三四线城市人均居住面积大，且以自住需求为主，如果征收房地产税，应该会提高起征点。
不过，目前来看，一旦房产税征收被立法，征税将是性的。对于那些在多个城市同时拥有多套住宅的家庭来说，甩卖三四线城市住房，确保所拥有的一二线城市住宅在人均 面积内，也许会成为新趋势。
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