[摘要] 由于改善型需求的上升，购房者对花园洋房的需求也在增长。这样的大环境下，花园洋房产品近期在市场上迅速升温。那么，究竟什么是花园洋房呢？花园洋房究竟有多洋气？
由于改善型需求的上升，购房者对花园洋房的需求也在增长。这样的大环境下，花园洋房产品近期在市场上迅速升温。那么，究竟什么是花园洋房呢？花园洋房究竟有多洋气？
花园洋房，顾名思义就是户户有花园、有露台。这种源于19世纪中期上海的产品形式，具备高品质、居住舒适等特点，因此，购房者甚至将花园洋房与别墅画上等号。
据了解，西安在售洋房项目销售火爆。房屋管理服务网房产研究中心西安房地产市场分析报告显示,主打洋房产品的西安绿地城项目6月西安销售排名第二。某机构新数据新入市的自然界“城墅”洋房项目蓄客仅20余天，开盘期间解筹率高达80%。7月18日、19日，在华商报举办的“华粉节”活动现场，作为主推洋房产品的天地源曲江香都与万科金域东郡两个楼盘咨询人数明显较多。为什么近期西安市场上花园洋房如此受购房者关注？西安林凯城营销总监施长城分析认为，处于上升阶段的城市中产阶层，更愿意追求亲地性物业，更注重居住的舒适度，在同样总价的情况下，绝大多数人会选择洋房。长期从事房地产销售工作的王先生也强调道，洋房这类低密度物业，之所以备受关注主要是因为城市化进程加剧，低密度物业是稀缺性的，“卖一套少一套”。同时，花园洋房作为改善型住房，客户对产品设计及细节处理等环节要求较高，推高了产品入市的门槛。因此，并不是每一个开发商都敢于开发花园洋房。
据记者不完全统计，目前西安市场上，主力推花园洋房产品的楼盘有数十个，浐灞区域的自然界、恒大江湾、龙湖源著、中铁琉森水岸；曲江区域的天地源曲江香都、天朗曲院庭香、阳光城丽兹公馆，以及首创漫香郡、锦绣天下·意境、龙湖花千树、华远海蓝城等项目，都是区域内的代表性洋房产品，宣传中几乎都会提到“容积率低，绿化率高，品质生活”这样的字眼。
选洋房应注重产品本身 多考虑实用性
那么，这些项目都有什么特点？花园洋房究竟有多洋？日前华商报记者走访了西安多个知名在售洋房产品。
洋房产品多在城市周边，自然景观出色，自然界项目作为亲水类洋房有其显著卖点。“我们这个项目主要是环境好，紧邻浐河，饭后5就可以溜达到河边，小区的容积率还不到1%，纯洋房，仅有162户，开发商还把灞河的活水引入小区。”自然界项目销售主管袁北平向记者这样介绍道。说到好环境，同样位于浐灞生态区的恒大江湾也不得不提，拥有2.92万㎡社区园林，同时，其洋房产品不但赠送面积大，还是精装修。
洋房不仅要自然环境优美，同时与好的户型也分不开。记者在万科金域东郡了解到，对于洋房设计标准，万科拥有自己专利产品“情景式花园洋房”，多元化入户，层层退台，让楼上层均比楼下层退一定尺度，不仅增加了业主与大自然星空接触的机会，还能增加邻里之间的沟通。天地源·丹轩坊作为高新核心区域罕见的洋房产品，定位为高端住宅物业，地段优越，教育配套完善，虽然价格远高于其他洋房产品，但是房源仍供不应求。
那么，到底如何来选择洋房产品？合家盈房屋总经理陈先生提出了一些建议，首先，选择洋房产品应注重产品本身，如涉及赠送面积，应考虑其实用性；其次，复式结构的产品应考察通风、采光、户型设计等因素。后，房屋质量方面的问题也是要考虑的要点之一。
“城乡住房的比例仍然很低，还需要进行大量的改善，按照房屋年龄计算，八九十年代所建住房比例仍然很大，改善型的需求在未来的发展过程中总量需求很大。”任志强说，“6月份20个重点监测城市的销售翻了一番，和去年同期相比增长速度非常快，增长了5%到7%，这个增长速度说明目前房地产不是没有需求的。”
任志强是在正在举办的博鳌·21世纪房地产论坛上作出上述表述的。任志强说，从目前房屋产权结构来看，真正商品房的比例并不高，大部分是非商品房和房改房等，而这些住房并不能满足城镇化需求。
任志强在论坛上介绍，2010年住房普查的时候，城镇居民拥有住房比例基本上达到了1：1，这其中有相当一部分是破旧住房，其中自建住房占比为16.4%，这个部分也是政府提出来的城市危旧房改造，这些需求约占城市住房总量的20%。
“尽管现在从面积和套数来看，尽管已经满足了一定的城市住房需求，但实际上需要改善的还有很多。”任志强说，目前拥有第二套住房的居民所占比例是迅速增长，个别城市高比例已经达到了18%，但是因为国家对房屋限购，拥有了第二套住房就不能再购买第三套，所以这种限制与国际上相比还有相当的差距，所以改善型需求增长会比较明显。
任志强说，以上这些原因导致国内楼市还有相当一部分的城镇发展需求，但是从房屋竣工量上进行测算，实际上已经达到了顶峰。
“为什么中国没有像世界其他国家同等情形下出现的城镇化高速发展，恰恰是因为户籍制度限制了整个城市化进程。”任志强说，“与户籍制度相关的是土地制度，农村的户籍和土地制度是紧密相连的，包括了养老设施、条件。如果农民的退休和养老保险得不到保障的话，中国的城镇化还需要很长时间，也不能满足未来经济发展需求。”
此外，任志强也认为，目前的国内楼市的房地产库存仍有6亿多平方米，“高居不下”，所以消化库存仍然是一个长期的过程，而且地区之间的分化也在逐步拉开，并且差距越来越大。
“在现有阶段政策不变的情况下，我觉得维持现状竣工总量已经很高了，大概是13亿平方米的竣工量，16亿平方米左右的总竣工量。所以想房地产投资继续拉动中国经济，已经处于比较难的情况。”任志强说，其预计未来房地产投资的增长水平会维持在一个比较低的增长速度，今年6月份的投资增长速度仍在下降，其中房地产投资主要是一线城市在拉动。
“如果我们的正粗做了一定的调整，未来的需求还是存在的。但是已经拥有的存量和开工量也难以维持持续的房地产投资高增长。”任志强后说。
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