[摘要] 就像汽车市场主要盈利并非靠“卖车”，而是靠“保养”一样，我国房地产市场未来一定会转型到存量不动产服务上，而这一机会先由龙头房企获得。由于一线城市先进入存量时代，龙头房企+一线城市，正在构筑我国楼市转型的矩阵图。
就像汽车市场主要盈利并非靠“卖车”，而是靠“保养”一样，我国房地产市场未来一定会转型到存量不动产服务上，而这一机会先由龙头房企获得。由于一线城市先进入存量时代，龙头房企+一线城市，正在构筑我国楼市转型的矩阵图。
尽管近期楼市政策面较为稳定，但各地市场却非常活跃。首先，上半年商品房销售面积自2014年以来首次同比回升，楼市弱势企稳局面夯实；其次，弱势中大型房企业绩好于预期，截止6月，20家品牌房企销售目标完成率均值为41.5%，超过去年上半年，而恒大高超五成，品牌房企中报业绩被看好；再次，龙头房企积极转型，恒大分拆资产新三板上市，将构建6大产业平台，万达发布包括金融、文化、电商和商业在内的等“新四大支柱”，碧桂园建立了一线城市事业部，万科转型积极并受险资连续增持。
市场层面的变化，被资本市场敏感地捕捉到了，自7月中旬沪深两市行情回升以来，地产股连续两周跑赢大盘，特别是在一线城市和京津冀具有土地储备、开发和经营优势的龙头地产股，表现更抢眼。万科股价创下了2008年以来的新高，在销售业绩优势和转型的带动下，恒大股价逆市走高。上周，开放式偏股型基金仓位小幅上升，而龙头地产股成为基金加仓的重点标的。机构普遍认为，在龙头带领下，地产股仍将跑赢大盘。
楼市供过于求、长周期下行，行业整体估值持续走低。目前，板块平均市净率(PB)降到1.8，而龙头万科和保利的PB分别只有1.4和1.5，隐含未来足够悲观的预期。但是，行业整体下行，使得在控制成本、差异化经营、满足市场需求等方面，不具有优势的中小房企开始彻底退出市场，这就为资源重组、龙头壮大带来了机会。据北京和上海产权交易所的数据统计，截至6月中旬，今年挂牌待转让房企及项目股权(及债权)累计达42宗，居各行业之首，其中有20家房企出售100%股权。
与此同时，恒大、保利、万科等大型房企也在加速收购，这是未来房企获得楼市增量机会、获得存量土地开发溢价的主要途径。而这种机会明显偏向于资源、品牌和经营实力显著的龙头房企，楼市弱势与强者恒强并存成为常态。根据中指研究院的统计，今年上半年，20家品牌房企平均销售额335亿，而100家品牌房企中销售额低于100亿的有68家，排名位的万科地产上半年业绩是排在第100位的阳光100的37倍多。“强者恒强”趋势明显，这与楼市走弱并不冲突，相反却给了龙头壮大的难得机会。
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