[摘要] 楼盘停工引发诚信危机；商铺的 时代已过；开盘售罄过时了；开发商“储粮”热情下降……记者梳理今年上半年西安楼市整体变化发现，楼市正在上演“变脸”大戏。业内分析，以下这几个现象，说明目前的市场正处在分化周期内，楼市正朝着良性健康的状态运转，同时市场的洗牌将更趋明显。
楼盘停工引发诚信危机；商铺的 时代已过；开盘售罄过时了；开发商“储粮”热情下降……记者梳理今年上半年西安楼市整体变化发现，楼市正在上演“变脸”大戏。业内分析，以下这几个现象，说明目前的市场正处在分化周期内，楼市正朝着良性健康的状态运转，同时市场的洗牌将更趋明显。
现象1
还说“开盘售罄”？难说出口了
“变脸”前逢开盘必说“售罄”
“售罄水分挺大的。”易先生回忆起2012年时的买房经历说，当时他在西沣路某楼盘看了一套两居室，置业顾问就一直打电话催他赶紧定，不然就被别人买走了。印象中开盘后不久，开发商就对外宣称房源售罄，“可隔了几天去看，还有剩余房源在卖呢。”
易先生说的并非个案。华商报记者了解到，在前两年楼市热火朝天的时候，随意在百度等搜索引擎里键入“开盘”的关键词，必然会冒出“售罄”、“热销”、“劲销”等等后缀。
“变脸”后 开盘去化率变差，上半年仅38%的去化率
如今，“开盘售罄”的提法日渐稀少。记者从今年4月份至今有过开盘行为的开元 城、中航华府、龙湖源著、富力白鹭湾等楼盘了解到，对开盘的描述多是这样：开盘前预告时间、优惠，开盘后告知“已开盘”或“活动圆满落幕”，然后照常销售。
“不光是宣传售罄的少了，有些楼盘甚至连开盘活动也不再举行。”光魔机构总经理游勇指出，2010年左右楼市火爆，日光盘比比皆是，对外说“售罄”是有依据的。现在的市场环境，显然不支撑。另外，低调开盘反映出营销策略向“以销定产”的转变，也就是抛弃大张旗鼓的开盘宣传，突出优惠、大力促销。
据易道顾问机构统计，今年上半年西安住宅共计开盘58个，比2013年和2014年都要少。 是能说明销售状况的开盘去化率，上半年仅38%，是2012年至今低水平。38%的去化率，显然不能和售罄画等号。
现象2
拿地少了楼市正面临“断粮”风险？
“变脸”前 供应、成交连年处在高位，开发商拿地热情高
数据显示，2012年是西安土地市场的一个高峰。当年，土地供应达到1893万㎡，比2011年增加5成有余，成交量则增加了7成多。2013、2014两年，虽然略有下降，但供应和成交也都接近了1000万㎡，连年处于高位。
“我们这块地就是2013年年底拿的。”据西二环一家品牌开发商介绍，他们正开发的项目，土地是从别人手里转过来的，价格要比周边的一手地块贵了一倍多。即便地价不菲，即便 地块是“二手”的，但很多开发商仍然拿地热情高涨。记者了解到，西安此前的几宗“”也都是在2012-2014年诞生的。
“变脸”后 缩减土地供应，中小房企无力拿地
据易道监测，今年上半年西安共挂牌土地274万㎡，同比下滑了49%；成交的土地面积为171万㎡，下滑幅度达到59%。该机构分析，受目前供应过剩的影响，西安 有意放缓了推地节奏、缩减土地供应计划。再加上待售房源的库存较大，房企的拿地速度也有放缓。
土地市场下滑，另一个明显的特征是流拍的地块多了。记者从西安国土资源交易网看到，1-6月流拍的土地有12宗，几乎和2013年全年相等。
“流拍土地变多和中小房企无力拿地有关。”易道顾问机构副总经理张计卫分析，一些前期有意向拿地的中小企业，因为市场下行资金紧张，无力承担土地购置费用，导致流拍。不过，个别热点地块仍被“不差钱”的大牌房企追捧，超过高限价后也造成了流拍。
记者了解到，因大牌房企竞价而导致流拍的现象，今年就出现在经开区的一些商住用地中，“大企业当然是有选择的去争 地。”城北一国有房企负责人介绍，更多新增土地往往存在基础配套缺失、客户基础薄弱等问题，房价上涨动力不足，“开发商拿地的热情自然会受到限制。”由于拿地减少，近期就有网媒担忧：未来楼市或面临“断粮”风险。“今年下半年到明年的新增房源肯定会减少。”雅狐企划总经理冯奔认为，但整体供应量不会下滑的太厉害，因为之前积压下来的库存还在那摆着呢。
现象3
“养三代”变成“愁三秋”商铺 风险增加
“变脸”前 商铺，一铺“养三代”
“一铺在手，一生无忧。”“每年8% ，现买现返”……在西北商贸 、民乐园步行街都 过商铺的赵先生表示，前两年这样的商铺广告比比皆是，“2010年解放路民乐园步行街招商时，价格被炒的 高，差不多都在三万多一平米。”
记者从美城机构2013年的一份报告中看到，截至当年，西安六大商圈商业存量约520万平方米，在建和规划的面积超过6万平方米的商业综合体共有103个，这些商业大部分将在2015年、2016年推向市场。届时，市场将迎来洗牌。
“变脸”后 郊区底商问题多，买了就得“愁三秋”
洗牌的时刻真的来了。“房租一个月不能低于3000元，要不就赔了。这地方入住率这么低，卖个凉皮都能赔死！”、“根本卖不动，住宅卖完了全空着，入住率这么低，谁来消费？现在都是打折往外卖呢！”在北郊某楼盘，有商铺 者这样告诉华商报记者。
记者近期走访发现，在一些社区底商， 是位于郊区楼盘的底商，空置现象严重。“据我们监测，城北、城西和浐灞区，底商入住率差。”戴德梁行西安公司商业地产部助理董事张昊分析，越是新楼盘集中的地区，空置现象越普遍。绝大多数开发商在做住宅时，会留出一部分裙楼底商，并期望商铺卖的比住宅好。但现实却是，由于新开发区域对人口吸纳的不足，城西、城北、浐灞的大量楼盘底商空置。曲江、高新虽然 表现较好，但非 同样面临空置问题。
“现在的底商售价往往在20000-30000元/㎡，经测算，租金平均每月需达到260-280元/㎡才能有利可图。”张昊说，但据他们监测，在浐灞、城西等地，有些底商每月连100元/㎡都租不出去。
张昊表示，当前社区底商 盛行，但问题也多。首先，社区底商往往缺乏成熟的开发经验，无论在 商专业化程度，商业规划设计，还是赢利模式方面，开发商都是在摸着石头过河。而且，为了追求高大上，以往开发商的招商对象也多为主力店和品牌店，对底商缺乏商业资源整合。所以，建议 者应谨慎选择郊区的社区底商。
现象4
买期房还是买现房，购房者可能会因此纠结。毕竟现房眼见为实，而期房的价格往往会低一些。“我2009年买的房，当时根本不考虑现房。”家住西岸国际花园的吴先生表示，当时买期房只要4000元一平米， 盖好的现房要贵了好几百。因为买房的人多，周边还有一些朋友专门 号，就是先到一个新楼盘排上号，再加点钱倒手卖给其他人，“有不少楼盘甚至还没盖好就卖完了。”
“变脸”后 楼盘频传停工，引发诚信危机
当延期交房越来越多、甚至出现楼盘停工的极端事件，不少购房者开始对期房产生怀疑。去年以来，从浐灞新天地、赛高街区、紫翰庭院到汉城湖畔，多个项目因停工被媒体曝光。近，城东一项目停工后，开发商不见踪影的消息更是引起强烈震动。
“停工的项目有一个共性，就是多由中小企业开发。”美城机构首席市场分析师严九远认为，这一方面说明行业下滑以后，对房企的考验更为严峻，抵抗力差就可能被“冻死”；另一方面还折射出地产行业 不到位的问题。
当然，行业问题并非购房者所能左右。严九远建议，作为购房者首先不要贪图小 ，面对与周边价格相差甚远的楼盘一定要谨慎选择，毕竟没有天上掉馅饼的事。其次，必须选择五证齐全的楼盘，并及时了解新的工程进度。相对而言，购买大品牌楼盘会更有保证。因为，大型房企的资金相对充裕，往往不会出现因资金链“故障”而导致的停工烂尾。
小结
两极分化导致楼市频频“变脸”
是什么原因导致楼市频频“变脸”？“这可以视为是房地产业的新常态。”冯奔说，经历过去年的下滑到今年的有所回暖，房地产市场已经形成了分化。这种分化不仅体现在城市与城市之间，即：一线重点城市楼市反弹明显、二线城市缓慢爬升、三四线城市依然处在下行通道。还体现在市场的方方面面。比如： 的楼盘不谋求暴利，销售就会好于“死扛”的项目。实力雄厚的大开发商，不仅抗压能力好于中小房企，拿地的资金也会更充裕。另一方面，不光是品质高的房源有竞争力，好地段、条件优越的土地也更受开发商青睐——因为这意味着较小的销售风险。
陕西城市经济文化研究会会长张宝通说，房地产市场的购买需求也在分化。西安楼市在过去所倚重的主要购买力：刚需，正在逐渐减少。仅从新婚数的变化来看，今年已经开始负增长，再加上1981-1990年的第三次人口高峰逐渐消化，预示着刚需的置业高峰已过。未来随着人口红利的消失，住房需求逐步弱化，改善类、老龄化客群将成为楼市不得不关注的对象。
张昊提醒，在分化的市场形势下，如果要做商业房产 ，应尽量找有 、专业团队管理的项目。
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