[摘要] 高库存压力下，以价换量、低价走量成为开发商的 。但低价就一定能换来旺盛的人气吗？
高库存压力下，以价换量、低价走量成为开发商的 。但低价就一定能换来旺盛的人气吗？
记者近日在对西安城北的走访中发现，该定律也有不一定的时候。
有的价高热销，有的低价人气不旺
低价就一定能走量？上周，华商报记者对城北楼市走访发现，该定律在这里居然不灵了。
“7300还贵？我们的户型方正、南北通透，隔壁就是 用地，公办 、 都已经确定了，这个价钱真心不贵。”7月17日上午，在位于西安市凤城十路的世茂都销售 ，置业顾问介绍，有些楼盘卖了三四年都没卖完，他们这才一年时间，二期都快售罄了。“一个月都能销售三、四十套房。”记者看到，尽管不是周末，尽管气温很高，但该项目的人气仍然很旺。“我们从陕北过来，就是想给娃买个 。”正在看房的王女士表示，她听说这里有三年经发 的 资格，虽然比北郊有些楼盘贵一些，但和坊间流传的十几万借读费一比，还是很合算。
记者了解到，在城北上半年销售突出的楼盘中，金旅城、白桦林间、万科幸福里、恒大帝景等项目均价都超过了7000元/㎡。
有价高的好卖，但一些价格较低的楼盘人气却很一般。华商报记者在离世茂都一个十字路口的国会山营销 看到，除了几位“看店”的置业顾问外，偌大的售楼部里并没有其他看房者。“项目在北客站那，这儿只是一个外展点。”一位置业顾问介绍，他们房子的均价一平方米5000元左右，两房和三室的户型都有。说起看房者不多的原因，这位置业顾问解释，这两天天气热，周末的时候人要稍微多一些。
位于北辰立交西南侧的利君未来城，目前均价在4800元/㎡。“我是去高陵路过这才进来看的。”正在售楼部看房的赵先生表示，价格挺 ，就是位置太偏了，周边的配套也没有发展起来，“现在看环境有点乱。”记者7月19日下午看到，除了赵先生外，该售楼部没有其他看房者。
提高竞争力，练好内功满足购房需求
有业内人士指出，上半年以来，城北楼市的整体表现一般。“是经开区三环周边的项目，库存积压量较大。”美城机构首席市场分析师严九远表示，这主要是因为区域配套不完善，前两年定下来的一些市政规划也没有得到落实。
那么，抛开价格因素，城北楼盘该如何提高竞争力？易道机构副总经理张计卫说，主要是结合 和自身定位，从品质上做文章，满足购房需求。目前楼市的活跃度逐渐升高，但伴随供地容积率的限制越来越多，以后二环内的房源会越来越偏中 ，三环外的地块主做刚需产品。这两种客群的需求显然是不同的。刚需不光看重价格，可能还看重交通、小区配套等；改善客群比较重视居住环境、户型结构等。但是，拥有 、 这种稀缺资源的房子，必然会受到各类购房者的欢迎。
严九远分析，从上半年销售的排行看，卖的好的大部分是大品牌、品质优、性价比合理的项目。有些楼盘一味 也难以凸显品质，反而拉低了口碑。除了练好内功外，经开区在7月6日设立了300亿元的地产基金，用以解决房企和城改项目的融资难题。对城北库存大的项目来说，这也是一个脱困的机会。
西安创典全程地产咨询有限公司总经理徐正茂告诉记者，不仅城北是这种情况，西安各个城区均有这种市场分化的趋势。“从我们这边的数据来看，造成这种现象的主要原因有两个，一个是供需失衡，另一个是项目质素与企业品牌参差不齐，差异巨大。就拿城北举例，我们统计的数据显示，城北区域目前是西安市供应量大的区域，刚需产品供应量巨大，尤其是在经开区内，并且区域内竞争环境十分激烈，这时候各个项目的品质差距就造成了销量和价格的分化。比如大明宫板块，该板块内聚集了万科、龙湖、金地、绿地、恒大、万达等一大批品牌房企的 项目，又有 3号线贯通，拥有丰富的城市资源，再加上大牌房企的品牌影响力，销量自然较好。但是目前总体需求较疲软，地段较好的品牌项目抢到了客户，其他中小开发商自然卖不动，这就是去库存阶段各个项目冷热不均的真正原因。”
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