[摘要] 根据国家、省、市棚户区改造相关法规政策，结合西安市实际，经过两个多月的调研、论证、起草、修改、完善， 于7月17日正式印发《西安市人民 关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》。
西安市城中村（棚户区）改造办公室
关于《西安市人民 关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》的解读
根据国家、省、市棚户区改造相关法规政策，结合我市实际，经过两个多月的调研、论证、起草、修改、完善， 于7月17日正式印发《西安市人民 关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》（以下简称《若干意见》）。这是继去年出台《西安市棚户区改造管理办法》后，我市棚户区改造工作的又一件大事、盛事，值得大家共同关注。
一、为什么要制定《若干意见》？
我市棚户区改造自2007年启动以来，在市区两级合力推动、多方协调下取得了明显成效，为改善群众居住条件、完善城市基础设施、改变城市面貌等方面作出了重要贡献。但随着我市改造工作由大拆迁、大建设转入大回迁，目前已到了攻坚阶段，一些深层次的矛盾和问题不断凸显，征收搬迁难度加大、部分项目建设资金短缺、信访维稳压力增大、舆论氛围欠佳等现实问题亟待解决。尤其是经济下行压力和房地产市场风险的加大，影响到棚户区改造工作正常推进。
2014年，我市相继出台了《西安市人民 关于进一步加快棚户区改造工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）《西安市棚户区改造管理办法》（以下简称《办法》）。制定《实施意见》的主要原因是为与中省政策保持一致，主要目的是为落实中省下达的目标任务；出台《办法》的主要原因是原《城中村改造管理办法》和《棚户区改造管理办法》到期失效，主要目的是为下一步棚户区改造提供了政策支撑。但在解决历史遗留问题（如：用地政策、征收补偿和社区管理、安置房建设等）和政策执行（如：货币化安置、分户分证管理和配建廉租房、商品房预售证办理等）方面，由于没有相应政策支撑，进展缓慢，难以落实。为做好新老政策衔接，加强和推进棚户区改造工作健康发展， 及时制定出台了《若干意见》，完全符合我市改造工作实际，这将有效解决历史遗留问题，也将为今后我市改造工作的顺利推进提供强有力的政策支撑，必将进一步加强和推进我市棚户区改造工作健康发展，必将有力促进我市稳 促发展工作和全市经济社会发展。
二、制定《若干意见》的依据是什么？
自5月5日起，经市城改办反复研究，多方协调，数次修改完善后，7月3日上午 常务会原则通过了《若干意见》。这次制定政策的主要依据和原则：一是以国家和我省已出台的关于进一步加快棚户区改造工作的相关政策和指示精神为指导，以解决各类困难和问题为出发点，进一步加强棚户区改造工作，使我市人居环境明显改善，群众生活水平得到提高，基础设施和公共服务设施建设不断完善，城市形象显著提升和我市经济社会稳步发展。二是本着加快推进我市重点项目建设的要求，按照“简政放权，提高办事效率”和“积极稳妥、依法依规”的原则，并结合形势任务的需要，进一步完善棚户区改造的相关政策，加强棚户区改造管理工作；支持各区、各开发区推进棚户区改造工作。
三、《若干意见》都有哪些亮点？
此次出台的《若干意见》共涉及棚户区改造工作8个方面的政策，简称为“棚改新八条”，同时针对其中3个方面的政策制定了详细的实施办法，分别列为《若干意见》的3个附件，简称为“一托三”。“棚改新八条”主要内容为：1.完善现行用地政策；2.调整配建廉租房政策；3.做好回迁安置项目移交社会管理工作；4.依法开展房屋征收补偿工作；5.依法清理长期未启动和未开工建设的改造项目；6.加强房屋新建、扩建、改建，分户、分证、户籍等管理工作；7.加快商品房预售证手续办理；8.积极有效推进货币化安置。“一托三”主要内容为：针对《若干意见》中“条‘完善现行用地政策’、第三条‘做好回迁安置项目移交社会管理工作’、第八条‘积极有效推进货币化安置’”三个方面，分别制定了《西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程》（附件1）《西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案》（附件2）《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》（附件3），一并作为《若干意见》的具体内容。
《若干意见》主要亮点体现在“一个坚持、两个加强、三个有利、四个破解”方面：
※一个坚持，即：坚持“积极稳妥、依法依规”的原则
目前，经济下行压力和房地产市场风险的加大，影响棚户区改造项目正常推进的制约性问题逐渐凸显,尤其是一些遗留问题难以解决，在一定程度上已影响了社会的稳定。为尽快解决目前面临的实际困难和问题，落实中省新的决策部署，市区两级深入调研，梳理存在问题，把“保障绝大多数群众利益”作为出发点，在严格遵守相关法律法规的基础上，积极研究解决方案，稳妥处置各类问题，避免引发新的社会矛盾。因此，《若干意见》明确提出了必须坚持“积极稳妥、依法依规”的原则，从而进一步加强和推进我市棚户区改造工作。
※两个加强，即：加强政策引导，加强社会管理
一是加强政策引导。为适应改造新形势并妥善解决部分项目遗留问题，在继续延用集体土地上棚户区（城中村）用地政策的同时，《若干意见》中 部分“完善现行用地政策”还明确了1.可采取改造综合用地按项目核定成本结合区域土地出让市场价确定的办法，进一步补充完善我市城中村改造项目用地政策；2.针对已批准实施的改造项目，各区（县）、开发区对因人口核算改造用地形成遗留问题的，可参照本意见重新核算安置用地和开发用地面积，改造综合用地面积大于核定用地面积的部分不享受改造优惠政策，开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充，在《若干意见》中的《西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地的操作规程》（附件1）中明确了“多要缴少不补”，即：改造项目测算改造综合用地面积大于核定用地面积部分不享受改造优惠政策，多出的用地面积按照土地评估市场价全额缴纳出让金，涉及的建筑面积按照普通商品房现 策标准全额缴纳相关税费。测算开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充。并根据 审定的安置用地和开发用地面积完善改造方案批复。《操作规程》还对核算内容、核算主体、核算程序、监督管理等方面作了具体规定，实施后，将有效解决部分项目因人口核地带来的遗留问题。此外，住建部和省住建厅相继下发了《关于做好2015年住房保障工作的通知》（建保〔2015〕48号）、《关于加快推进棚户区改造货币化安置的实施意见》（陕建发〔2015〕116号），对货币化安置作出了明确要求。为坚决落实中省文件精神，《若干意见》第八部分“积极有效推进货币化安置”提出了切实加大棚户区改造货币化安置的政策引导，适当提高货币化安置奖励标准，严控实物安置优惠政策，鼓励被征收人选择货币化安置；要主动搭建平台，组织被征收人团购商品房，并积极引导开发企业给予优惠、让利于民；新实施的棚户区改造项目货币化安置比例不低于40%等规定。
二是加强社会管理。随着我市改造工作的不断深入，40余万群众喜迁新居，但项目回迁后涉及的组织建设、社会事务管理、物业管理等后续问题是当前全市棚户区改造工作必须着力解决的重大问题。《若干意见》第三部分“做好回迁安置项目移交社会管理工作”明确了由各区 、各开发区管委会和区级民政、公安、卫生、 等相关部门做好安置小区配套建设的移交管理工作，并在《若干意见》中的《西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案》（附件2），对切实履行各自职能、相关工作内容、其他事项等方面作了具体规定。此外，为享受征收优惠政策，目前我市集体土地上的分户和国有土地上的分证问题较为突出，直接造成房屋征收成本增加、安置房面积加大、回迁安置工作难以实施等问题，对改造工作的顺利推进造成极大困扰，《若干意见》中第六部分“加强房屋新建、扩建、改建，分户、分证、户籍等管理工作”明确了在改造项目列入棚户区改造计划后，由市城改办向国土、房管、公安、工商等部门发函，按照规定暂停该项目改造范围内的房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理工作，并在报刊等媒体上予以公告。
※三个有利，即：有利于群众，有利于企业，有利于改造
一是有利于群众。《若干意见》出台后，广大群众将充分享受各项棚改优惠政策，自身利益也将得到切实保障。我市积极鼓励被征收人自主选择货币化安置方式，《若干意见》中的《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》（附件3）明确提出了按被征收房屋评估价值的20%给予被征收人补贴，并在征收奖励期限内再给予不超过被征收房屋评估价值20%的奖励，以及支付3-6个月过渡补助费、免费提供搬家车辆、契税全额补贴、优先办理产权登记手续、免收产权登记费、免征个人所得税、子女可自主选择公办义务 阶段 等优惠政策，群众得到实实在在的好处。此外，由于个别项目长期不能启动和开工建设安置房，以及个别“钉子户”长期占压安置房用地，导致安置房建设严重滞后，影响了绝大多数被征收人利益，《若干意见》第四部分“依法开展房屋征收补偿工作”明确了司法强制执行程序和第五部分“依法清理长期未启动和未开工建设的改造项目”明确了 接盘方式，从而确保安置房建设顺利实施，大多数群众切身利益得到保障。
二是有利于企业。由于棚户区改造项目配套开发部分的利润主要用于拆迁、安置房建设和回迁安置等工作，不同于普通商品房，为应减轻企业负担，《若干意见》中第二部分“调整配建廉租房政策”明确了在国有土地上棚户区改造项目继续实行低收入家庭备案的基础上，集体土地上棚户区（城中村）改造项目配建廉租房采取缴纳易地配建费的方式进行，易地配建费按现行标准50%收取等规定，并对已签订国有建设用地使用权出让合同但未实物配建或缴纳配建费的改造项目和已实物配建或缴纳配建费的改造项目提出了明确意见。此外，《若干意见》中的《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》（附件3）明确了对实施货币化安置的市本级和城六区的项目可享受800元/平方米的补贴，其他区（县）、开发区可按照不高于此标准参照执行；货币化安置面积在计算项目安置面积与开发面积之比时计入安置面积，享受相关优惠政策；涉及的分摊用地优先用于公益设施建设，用地进行划拨，计算容积率时可纳入总用地指标，也可在补交该部分用地的土地出让金后，在原批准的开发面积不增加的情况下，可将其调整为开发用地； 的棚户区改造项目，可申请国开行专项贷款用于安置被征收人或用货币直接补偿被征收人等规定。
三是有利于改造。改造工作开展以来，我市从服务经济建设、环境提升、保障民生、社会管理等多角度出发，始终把这项工作当作改善民生、推动城市发展的“民心工程、民生工程、幸福工程”，使这一城市建设管理的“难点”变为城市发展的“亮点”，这一社会关注的“焦点”变为经济发展新的 “热点”，从而产生了良好的经济和社会效益。但目前我市棚户区改造项目一些遗留问题已经成为阻碍棚户区改造的制约因素，经摸底排查，全市18个遗留问题主要集中在征收推进缓慢、安置房建设滞后等方面。除因开发企业资金短缺等原因造成上述问题外，政策激励不够也是原因之一。此次 及时出台的《若干意见》政策性强、针对性强、操作性强，将有效解决目前我市改造工作中存在的疑难杂症，也将有力加强和推进改造工作健康稳定发展。
※四个破解，即：积极破解房屋征收补偿难题，积极破解手续办理难题，积极破解安置房建设滞后难题，积极破解企业资金压力较大难题
一是积极破解房屋征收补偿难题。改造工作开展以来，我们一直采取思想疏导的方式，积极化解各类矛盾，为推动改造工作起到了积极作用，但对个别“钉子户”却难以奏效，导致个别项目安置房建设无法启动。《办法》已经明确了司法介入和强制执行程序，但在实际执行过程中，由于种种原因，基层法院未能受理。此次出台的《若干意见》第四部分“依法开展房屋征收补偿工作”对司法程序作了具体规定，明确了在《办法》施行前，已由市人民 作出房屋征收决定的棚户区改造项目，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，经市城改办对补偿方案审核或备案后，加盖“西安市人民 国有土地上房屋征收补偿专用章”，作出补偿决定。集体土地上棚户区（城中村）改造项目集体土地转为国有土地后，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，由各区人民 作出征收补偿决定。被征收人或公有房屋承租人在法定期限内既不申请 复议，也不提起 诉讼，并在规定的期限内不搬迁的，由各区人民 、开发区管委会依法申请房屋所在地人民法院强制执行。人民法院裁定准予执行的，由作出征收补偿决定的人民 依法组织实施。此外，市中院也将出台相应的受理和执行程序。
二是积极破解手续办理难题。尽管各部门给予了大力支持，但由于改造项目与普通商品房项目相比多了拆迁安置、土地转性等多个环节， 是重点项目带动改造村涉及农用地需要进行征地报批，手续办理周期长、进度滞后。 前期确定了各开发区“在安置房正常建设，配套开发商品房已取得《国有划拨土地使用证》等4证但未取得《国有出让土地使用证》前提下，项目建设进度达到预售条件，可按照‘一村一议’的原则报 专题研究办理项目部分《商品房预售证》”，而城六区没有具体可操作的简化手续办理程序。为进一步加快项目手续办理，《若干意见》中第七部分“加快商品房预售证手续办理”，将范围扩大到城六区，并明确了在棚户区改造项目配套开发部分取得《建设用地规划许可证》，并进入公开出让程序且取得《网上挂牌出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，以及《建设工程规划许可证》或规划总平图（需加盖建设工程审核章）、《建筑工程施工许可证》后，由市房管部门先行办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》手续及公积金贷款等抵押贷款手续，剩余1/2的预售手续待其土地出让手续完善后再予办理，起到了优化和简化手续办理程序，缩短办理时限的作用。
三是积极破解安置房建设滞后难题。截至目前，我市共批复城改项目214个、棚改项目53个，已回迁城改项目130个、棚改项目23个，56个城改项目、14个棚改项目正在建设安置房，但目前仍有部分已取得改造方案批复的项目长期未启动（未拆除）或未开工（已拆除）建设安置楼。为此，《若干意见》第五部分“依法清理长期未启动和未开工建设的改造项目”明确了针对一些因资金短缺等原因长期不能启动和开工建设的项目，由各区（县）、开发区依法组织实施项目部分或项目整体清盘，重新确定实施主体，加快项目实施工作。
四是积极破解企业资金压力较大难题。近几年来，我市改造项目成本大幅上涨，加之当前房地产市场低迷，项目资金回笼不畅，从而造成个别项目资金压力较大。为有效缓解企业资金压力，《若干意见》中第二部分“调整配建廉租房政策”和第七部分“加快商品房预售证手续办理”明确了减半收取易地配建费和进一步优化和简化商品房预售手续办理程序，起到了减轻开发企业资金压力、促进改造资金尽快回笼的作用。
新出台的《若干意见》，还有很多内容需要仔细解答，为让社会各界和广大群众及时了解新政策、读懂新政策，我办还会将群众关心、社会关注的事项，采取问答和培训会等形式陆续向社会公布。
《若干意见》已经在 网站公布，可登录西安市人民 网查询。
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