房企需抓牢三季度出货"窗口期"二季度成交大增

上海证券报·中国证券网  2015-07-02 07:06

[摘要] 市场人士普遍预计，三季度仍将是难得的出货窗口，房企应针对各城市具体行情，备好充足的弹药、积极营销。

二季度房地产市场的显著回暖，带动标杆房企上半年销售业绩同比略增。某房地产研究中心新公布的统计数据显示，上半年龙头上市房企业绩普遍小幅增长，排名前十的房企销售总额同比增长10%左右。自3月底新政发布后，市场行情由冷转暖，大多数标杆房企的业绩目标完成情况尚可，30家典型企业中有21家完成全年业绩目标的四成。市场人士普遍预计，三季度仍将是难得的出货窗口，房企应针对各城市具体行情，备好充足的弹药、积极营销。

今年一季度市场虽然低迷，但“3·30”地产新政后，二季度迅速进入回暖上升通道，带动整个上半年房企销售仍同比增长。相关榜单数据显示，排名前十的标杆房企上半年销售总金额为6292亿元，较去年上半年的5695亿元上升了10.5%。

上半年，万科、恒大、绿地三家房企仍稳居榜单前三名，万科表现尤为抢眼，上半年累计销售金额1080亿元，率先突破千亿关口，同比小幅增长5%。除万科外，恒大、中海、保利等行业标杆房企上半年销售业绩同比都有所增长。从半年业绩表现来看，今年房企整体竞争格局难以打破，房企集团固定还将是七强，其他房企销售规模今年恐难再有突破千亿级的。

从上榜门槛看，房企销售金额及销售面积门槛均高于去年同期。今年上半年，销售额榜单前十的房企入榜门槛首次突破300亿元，较去年同期增加44亿元，升幅为17%；前二十名的门槛为130亿元，同比增17%；前五十名门槛则达到76亿元，同比增长21%。至于前一百名房企的销售额入榜门槛，则为38亿元。

房企加速分化的洗牌大潮中，行业集中度也在提升。“红五月”以来，房企销售快速增长，行业集中度进一步提升，销售额排名前百家房企的市场集中度达43.01%，占比近半。

而相比去年，2015年房企对销售目标的要求并不高，增长率目标均不超过20%，20家典型房企的平均目标增长率仅9%。去年房地产市场的整体低迷，使房企对今年的预期更为保守，尤其是一些典型房企都声称不再追求规模增长，如万科不再设置销售目标，绿城也降低了销售目标，转而追求增长质量。

在全年销售目标增幅不大的情况下，上半年20家典型房企的销售目标完成情况尚好，平均目标完成率为41%。从单个房企的表现来看，目标完成率高的为恒大的60%，其次为九龙仓的59%；而碧桂园、远洋等的销售表现不够理想，目标完成率较去年同期有大幅下滑。但总体来看，多数房企年底业绩达标问题不大，虽然个别房企要达成目标还是存在一定难度。

丁祖昱表示，展望下半年，货币政策仍将较为宽松，房地产利好政策也有继续出台的可能性，这将助推楼市的回暖。但下半年市场回升仍是结构性的，城市分化、产品分化仍将持续。下半年，品质刚改、经济型别墅等产品将继续成为市场的兴奋点。此轮楼市回暖主要靠政策刺激，因此随着时间推移，政策的作用会逐渐减弱，房企可抓的时间窗口很可能不会太长。丁祖昱认为，三季度是行业跑量去化的“窗口期”，房企应该加快推案节奏、备好充足弹药，才能收获全年良好业绩。

6月18日，国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份，住宅销量创年内新高，一线城市房价涨幅明显，楼市回暖趋势明显。

从城市看，房价下跌的城市正在减少，特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势。5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个，分别比上月增加了2个和9个；下降的城市分别有43个和28个，分别比上月减少了5个和6个。

从房价看，房价也处于涨幅扩大的通道中。初步测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。威海房天下

一个重要的风向标显示了企业对后市的信心：房企再度积极拿地，6月上半月购地突破183亿。在华润大笔上海拿地后，6月上半月整体标杆房企购地金额明显上涨，多家企业进入土地市场，拿地总额达到了183.53亿元。其中保利、万科、华润、碧桂园、恒大、融创、绿地、万达，都在土地市场有所斩获。6月整体20大标杆房企拿地将突破250亿元，也将是今年2月后的又一高点。在市场升温下，房企开始积极进入土地市场，特别是一二线城市的土地资源，房企积极争抢。

6月上半月，一线城市已经成交9宗住宅土地，平均楼面价也达到了17546元/平方米的年内高纪录。二线城市也明显升温，平均住宅楼面价达到了3717元/平方米，溢价率突破24%，而住宅类土地出让金也达到了377.7亿元。但三四线城市土地市场依然不乐观，整体看，成交总住宅土地480宗，但溢价率只有4.76%，而总计土地出让金也只有192.9亿元，明显低于之前的市场平均水平。

今年以来，公积金政策放松已经覆盖了几十个城市有余。大范围的政策调整既是对中央政策的落实响应，也是因为公积金是地方自主性较大的住房相关政策，成为当地政府消化楼市库存的重要举措之一。而政策调整之后，能否对市场起到真正的推动效应，与公积金可贷资金是否充足密切相关。官方数据显示，京穗资金使用率较高，2014年住房公积金个人贷款率（年末贷款余额与缴存余额比）分别为74.2%、78.65%。深圳主要由于公积金贷款业务上线年限较短，2014年个贷率虽然只有35.99%，但呈快速增长趋势。广州去年还频频传出公积金可贷资金不足的传闻，而这恰是政策能否有效执行的关键所在。

时隔六年，住房公积金家底再次晒出。近日，住建部联合财政部、人民银行披露2014年住房公积金年度报告，报告显示，截至2014年底，住房公积金缴存职工达到11877.39万人，比上年增长9.19%；年末提取总额37806.26亿元，占缴存总额50.51%；其中，住房消费类提取5714.52亿元，占提取总额75.37%。

标签：房企房企销售

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