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西安楼市“新9条”出台 楼市下半年会转好吗?

华商报   2015-07-02 06:47

[摘要] 上半年,不论是对于西安还是全国楼市,尽管都被政策的暖风频频沐浴,从2月份的央行降准,3月降息,到“两会”发声支持首套房,到后来的“央妈救市”,央行再降息降准,接连不断的利好政策让开发商再次信心满满。

近期接连不断出台的各种政策着实让开发商有点兴奋过度,一时间“消化不良”。

6月25日是个好日子。一大早西安就发出关于“回购商品房作为保障房”的意见通知,一时间业内热议。还没反应过来,下午,西安市房管局又发出《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,被业内称为“新九条”,西安房地产市场就像“炸了锅的蚂蚁”,奔走相告,相互解析。而到周末,央行一纸“降息降准”的政策再次让刚冷却下来的市场轰然起立。

于是,很多开发商以及业内人士都坐不住了。

利好不断 楼市上半年“答卷”不乐观

开发商坐不住的首要原因大概还是“日子过得太快”!转眼2015年上半年已经画上了句号。对于房企而言,上半年已经过完了,然而结果似乎都不太乐观。

上半年,不论是对于西安还是楼市,尽管都被政策的暖风频频沐浴,从2月份的央行降准,3月降息,到“两会”发声支持首套房,到后来的“央妈救市”,央行再降息降准,接连不断的利好政策让开发商再次信心满满。

虽然如此,但开发商还是坐不住。因为市场还是没有如大家预想的那般好转。购房者依然持币观望,房子销售依然亚历山大。

紧接着的6月25日,西安市一天连出两项政策,一是回购商品房作为保障房;二是出台《促进房地产市场平稳健康发展的9条意见》,也被称为楼市“新9条”。此政一出,楼市沸腾,开发商又坐不住了。尤其是楼市“新9条”的出台,业界哗然。一些项目随之便跃跃欲试,打出涨价的势头。而更有不少项目为业主奔走相告,转说买房利好和优惠,同时还打出各种宣传口号,买可落户西安等等,刺激政策的出台,犹如一针强心剂,让楼市以及开发商再次兴奋。

“新9条”出台 买房落户成业内关注焦点

西安楼市“新9条”内容涉及优化住房供应结构、控制住房用地供应规模、加快推进拆迁安置货币化安置、加大住房商业性贷款支持、扩大住房保障覆盖面等九个方面。业内人士分析称,此次出台的楼市“新9条”直指当前“去库存”问题,是政策暖风的新信号,对未来市场或将有积极效应。

而其中大家关注的莫过于:“非本市户口常住居民取得90平方米以上房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后可办理落户”的内容。有业内人士表示,户籍制度放宽利好作用大,买房就是买教育。相信会很快抢占市场先机。与此同时,还有专家分析称:“西安楼市库存高,政策整体刺激效果不会很快显现,它具有延后性,真正落实到位需要时间。”

西安较大房地产研究所所长杨东朗告诉记者,今年以来,党中央、国务院明确提出要把“稳定住房消费、加快库存去化”作为各地当前的主要任务,要采取有效措施,确保房地产市场平稳健康发展。此次西安出台楼市9条新政,很多内容更加人性化,可操作性也更高,可以说很“接地气”。

对于大家关心的买房落户的具体认定标准,房管局工作人员解读为:对在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民,2015年7月1日至2016年12月31日期间,在我市行政区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房(以买卖合同网签备案时间为准)和二手住房(以买卖合同网签时间为准)的,取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后,即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。

此外,多位房地产方面的专家都认为,新政的实施可能会给市场带来小幅震动,但不会有太大波动,目前西安房价处于低位,加上6月27日央行降息降准,目前来说,各方面政策对楼市都很宽松,眼下是购房的好时机,市民如果有购房需求,特别是自住改善型家庭,只要遇到理想房源,可以考虑出手购房。

库存高企 楼市借势回暖?

加快去化库存,稳定住房消费,促进楼市健康发展已然成为西安楼市目前主要任务。

购买90平米以上房子,符合政策规定的购房者可以享受落户绿灯,但与此同时,更有不少项目开始担心原来热销好卖的88㎡、89㎡的两房以及小三房将成为鸡肋,面临难卖的尴尬局面。尤其是在当前以“刚需”为主的市场背景下,70-120平米是市场消费主体,那么,将有很大一部分客户享受不到政策优惠,对于个别项目的去库存意义将不是很明显。因此,还有专业人士分析表示西安楼市将步入“非刚需时代”。

另外,今日统计局有数据显示:今年1-5月,西安商品房施工面积为10869.28万平米,西安经营性土地成交面积为154.65万平米。去年同期,这一数据为333.5万。截止到6月份,西安楼市商品住宅存量2327万平米,按照去年的年均去化量来算,需要21.6个月才能消化完。虽然不少业内人士对这样的数据持怀疑态度,但对于楼市库存,以及不断新入市的体量,大家却都黯然伤神。

如今,政策利好不断,显示了各单位去库存,稳定楼市的决心,西安楼市下半年能否转好,拭目以待。

房价点评:

本轮降息降准理论上不针对房地产,但上半年楼市总的来说向回暖方向发展,尤其是一二线城市回暖速度较快,此次降息降准有助于楼市进一步企稳。

对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好三次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,增加三季度销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

观点一:

本次救市(新九条)有其特定的背景,前一段时间刚刚发布各地库存排名中,西安库存量位居前列,市场风险远超其他二线城市,在这种背景下政府出台救市举措均是围绕“去库存”展开。

观点二:

“优化住房供应结构与合理安排住房用地供应规模”都是从房地产交易环节的源头入手,避免因为持续的新增供应带来的库存高企;“加快推进征迁项目货币化安置与非本市户籍居民的限时落户”则是从需求端入手,尽可能的激发更多的新增需求;剩下的“普通住房认定标准,加大商业性贷款支持以及充分发挥公积金”则是从购房门槛环节进行刺激。

观点三:

宏观经济持续下行,产业结构持续调整,经济增长方式逐渐从以往的“投资+工业”过渡到“消费+服务”,但是短期内由于经济处于CRIC(crisis-re-sponse-improvement-complacency)周期,因此仍旧需要阶段性进行政策的加码来稳定经济的发展。房地产目前对西安经济的拉动作用还是存在的,政府现在救市更多的是为了稳定经济。

观点四:

降低政府对土地财政收入的依赖,逐渐通过产业招商来进行财政支持,通过政策的出台,提升消化速度,去化库存量。将人口进行有效地分流,合理规划卫星城和主城区之间的产业功能,形成良好的城市血液流动。

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