[摘要] 越是曲江二期、浐灞等热点区域，库存压力反而越大。尽管这些区域需求量大，但楼盘林立，竞争也更激烈。
近期，本报持续关注西安楼市去库存的话题。采访中，记者发现一个奇怪的现象：越是曲江二期、浐灞等热点区域，库存压力反而越大。尽管这些区域需求量大，但楼盘林立，竞争也更激烈。
业内人士建议， 层面，新开发区应该从源头上控制土地供应量；而对于开发商来说，应该以客户满意度为导向，并寻求二次组合销售，积极消化库存。
Q1：西安楼市库存主要集中在哪些产品、哪个区域？
多家房地产行业研究机构数据显示，截至5月底，西安商品房库存量达到3400万㎡。华商报记者在调查中发现，目前滞销的楼盘中，中小项目为数不少。
王圣学：库存仍以住宅为主
近两年，每年西安的住宅成交量都保持在1300万㎡左右，成绩还是不错的。 是去年到今年受多项政策刺激，住宅销售进入了回温通道。但是，由于近几年住宅项目的开工量比较大、不少楼盘的施工进度放缓，再加上长期以来政策层面对住宅产品“去 化”的影响，造成了西安住宅产品的库存压力更为凸显。
朱郁：商业和办公库存更须警惕
除了住宅以外，西安商业和办公库存更需要关注。其中，商业存量超过700万㎡，办公在300万㎡以上。由于销售量比较小，商业的区划周期差不多要71.17个月、办公则需要30多个月。目前，办公存量在高新和城南比较集中，商业则全市各区域均有。
聂海峰：库存中大户型比例更高
西安楼市库存主要集中在新城南、浐灞、曲江二期等新开发区域，这些区域开发量大，卖的也多，但是库存也比较大。西安住宅产品比较单一，主要是刚需型、改善型，这些产品需求量大，库存量也大，相对而言，大户型的比例更高一些。
张计卫：曲江、浐灞、经开库存量多
西安楼市库存并非单点、单产品层面，而是普遍现象。相比较而言，西安楼市的热点区域，比如曲江、浐灞、经开库存量明显高于其他区域。其中，曲江住宅的库存压力居于全市各区域首位，总量高达420万㎡。
Q2：西安高库存压力有望在什么时候得到缓解？
伴随利好政策的不断推出，去化速度的持续加快，中指院近期监测的19个主要城市，包括西安在内，整体库存量都呈现下降趋势。那么，西安的库存压力，究竟会在什么时候得到缓解呢？
王圣学：预计下半年逐渐缓解库存压力
市场大环境正在向积极层面转向。随着需求的逐渐“解冻”，销售回升对库存的消化，预计下半年以后，西安的库存压力会逐渐得到缓解。
聂海峰：库存全部消化时间还比较长
根据官方数据，消化库存大概需要23个月，但这还不包括接下来两年将要开发的项目。总的来说，西安消化库存时间还比较长。
张计卫：下半年任务重明年将稳步回升
2014年西安新开工面积同比下滑17.7%，房地产 增速下滑14.1%，2015年1月-4月延续该下滑趋势，这也意味着未来房地产新增供量会出现明显下滑。2015年，西安房地产市场“去库存”的整体基调不变，下半年库存压力仍然较重，以价换量会是众多房企的选择，随着去库存周期的进展，2016年西安房地产市场会迎来稳步向上的格局。
Q3：对于去库存有什么建议和妙招？
近日，陕西省、西安市分别召开会议，积极鼓励商品房销售，从金融、税费、公积金等各方面专项研究，以大限度去库存。针对西安库存量大的局面，如何有效去库存？
王圣学：市场的信心在恢复开发商也要有耐心
从源头控制供应，尤其是土地供应，让购房者买到高性价比的好房子。有关交易税费减免等促进楼市的政策将陆续出台，市场的信心在逐渐恢复，建议开发商也要有更多耐心。面对现在，要做好产品，以性价比来打动消费者。
房强：提高客户满意度是有效的宣传
房地产开发是“长投入、慢产出”的过程，在开发前期，开发商应该“把准脉”，加强团队的前瞻性，对市场有更长远的研判，不断提高产品研发能力。产品本身如何，在西安房地产市场库存量较大的情况下，显得更加重要。对于大盘来说，在入住率达到30%-40%时，必须快速完善商业、 等配套，逐步使社区更成熟，以留住更多的客户。
营销方面，应该多向竞争更激烈的北、上、广、深等城市学习，运用多样化的营销手段，借助互联网、微信等新事物，并快速结合时下新闻、舆论热点借势宣传。营销主要是“抓细节”，有效把握推盘节奏、营销节点，并不惜代价地回馈客户。从营销、服务等多个方面，提高“客户满意度”，才是有效的宣传。
聂海峰：新开发区要从源头控制土地供应量
目前西安库存量大，主要是由于土地供应量大、房地产开发量大。因此，去库存首先要做到从源头控制，新开发区应该控制土地出让及房地产开发施工，保证已有库存量尽快消化。其次，放慢城改、棚改速度。后，对于开发商来说，要“低价走货”，尽快消化存量。
张计卫：开发商应寻求二次组合销售
开发商应该开拓思维，主动寻求销售去化新思路，如众筹、众创空间等，都是在将房地产产品与金融、互联网行业嫁接，进行产品的二次组合销售。淡市之下，市场的容量规模是有限的，通过资产的重组或者出租等方式，也不失为一种加速去化的助推器。
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