[摘要] 在北京(楼盘) 高端市场拟售价虚高的情况非常普遍，许多喊出10万元至20万元每平方米的“天价”豪宅项目，绝大多数房源的真实成交价格在8万元至9万元每平方米区间。
时候豪宅产品的定价是任意的，实际上很多时候是在“卖人情”。近，“深圳(楼盘)一豪宅被约谈后，37万秒变17万”的信息引起了业内的高度关注。
报道称，深圳“中洲·中央公寓”上月获取了预售许可证，备案单价37.6万元每平方米。这一价格不仅成为深圳纪录，范围也是，备受争议。随后，开发商被相关部门约谈，终降至17.6万元每平方米。
法治周末记者查阅交易数据后发现，在北京(楼盘) 高端市场拟售价虚高的情况非常普遍，许多喊出10万元至20万元每平方米的“天价”豪宅项目，绝大多数房源的真实成交价格在8万元至9万元每平方米区间。
那么，开发商是如何给豪宅定价的，成交价与拟售价存在很大差距的原因是什么？
据攸克地产出品人李军介绍，过去开发商一般根据比较法来定价，即根据周围的楼盘价格。但现在开发商一般是根据成本倒推的方法来定价，即拍地的价格加上楼面的价格，楼面价格一般根据市场能够估算出来，然后，在这两个价格的基础上乘以2基本就是售价。如果开发商想获得高溢价，在售价基础上，再加上精装修 、舒适度、绿化等成本，基本就是终售价。
龙湖地产内部知情人士在接受采访时曾表示，豪宅定价首先看中物理属性，从地段到土地 ，从景观到规划，这些都是一些基本的成本。此外，很多豪宅需要考虑到产品特点，这类买家通常对资源有一定的占有欲望，景观设计、绿荫跑道、视野开阔都是买家考虑的因素，通过这些要点集中我们才能完成豪宅的产品溢价。
但李军表示，开发商所定的拟售价也要与市场接轨。其实定价能考验开发商的智慧或者对市场的判断能力。如果定价过低，开发商盈利就会减少，现在很多开发商不愿意卖的太快，因为卖的快，就说明定价低；但如果定价过高，整个去化速度会很慢，这样就会对整个企业的资金使用成本、财务成本造成比较大的压力。
“所以，一般来说，开发商都会有一个试探，即将产品放在市场中考虑，是稀缺还是常规，和同区域内同等楼盘相比较，具有哪些优势，这是一个综合的定价过程。”李军说。
某智库研究中心研究总监则认为，有时候豪宅产品的定价是任意的，实际上很多时候是在“卖人情”。
一位长期关注豪宅市场的分析人士也称，由于北京、上海(楼盘) 核心地段土地资源稀缺，因此核心区的高端产品具有稀缺性，因此价格高，但实际上眼下豪宅市场竞争激烈，豪宅项目也往往一改以往打造好产品再慢慢卖的风格，提前做足宣传以求预热市场，抢先蓄客。
对于豪宅的拟售价与实际成交价相差很多，润泽墅郡总监吴优认为，其实这种情况不足为奇，因为开发商的拟售价格是高能够达到的预售价格，这个价格只是其高上限，未来市场情况如何、去化速度快慢都会影响实际成交价。拟售价并不意味着开发商一定要卖到这个价格。
李军也向法治周末记者分析说：“现在各地住房和城乡建设委员会要求的越来越严格，获取预售许可证的时候只允许有高价，不像之前可以任意调价。对于开发商来说，取得拟售价之后，根据市场情况，可能会做适当的让利，这是正常的促销手段。”
在吴优看来，现在很多开发商的报价，包括各地住房和城乡建设委员会销售许可的拟售价都是不值得参考的，“拟售价20万元也只是开发商的美好愿望，预期和真正做到之间，还有很长的路”。
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