[摘要] 6月份,北京二手房交易延续了5月份以来的回暖势头,成交量继续回升。继“红五月“之后,北京楼市也迎来了“红六月”。
6月份,北京二手房交易延续了5月份以来的回暖势头,成交量继续回升。继“红五月“之后,北京楼市也迎来了“红六月”。
记者注意到,在楼市火爆的影响下,二手房贷款的需求也直线上升。近日,记者走访某地产中介的面签大厅发现,其热闹程度堪比缩小版“春运”,在缴税和过户环节,就连“春运”和医院挂号中常见的黄牛倒号现象也出现了。
6月份二手房网签量有望创新高
据北京市住建委统计数据显示,今年4月份北京二手房住宅网签总量17191套,创两年来新高;5月份二手房住宅网签总量16672套,虽然低于4月份,但也依然是26个月以来的第二高点;截至本月18日,6月份二手房网签11435套,按照6月上半月的表现来看,本月二手房住宅网签总量超过4月份可期。
除了二季度本为传统旺季的原因,政策利好的持续刺激,如央行降息、商贷打折、公积金贷款政策调整等,都给房地产市场带来了福音。另外股市的震荡或许也刺激了楼市进一步复苏,与股市的高风险相比,楼市仍是一部分人资产保值增值的,因此一线城市的成交量反弹力度更大。
值得一提的是,去年5月份,北京市二手房网签总量为6929套,为2009年以来5月份低成交量。今年,楼市利好政策不断,成交总量同比去年大涨140%。
贷款面签大厅 俨然“春运火车站”
近日,记者来到东城区某地产中介的面签地点,近距离感受楼市和房贷火爆的场面。
上午10点不到,该地产中介面签大厅的十几个洽谈室早已满员,各个银行的工作人员都在抓紧时间核对买方和卖方提交的材料,洽谈室外面的休息区也成了各个银行的办公地点,面签大厅也已挤满了前来面签或咨询的人群,本来宽敞的大厅显得毫无秩序。对于记者的疑惑,一位正在排队的经纪人解释说:“由于面签大厅并没有安装取号机,目前只能这样排队。基本上每个洽谈室的银行都已经确定,大家依次在门外排队即可,但是注意不要走开,离开可能就要重新排对了。休息区的位置则多是经纪人排队,自己的客户选择在哪个银行办理贷款,就在即将排到自己的时候叫来相应银行的工作人员。”
“我上午9点前就到了,排在一个洽谈室的第二位”,一位购房者边说边指给记者看,“结果发现有资料少复印了一份,就离开了5,前面多了10个人,估计上午是办不完了。”
记者随后来到打印材料的地点,发现那里也已经排起了长队。
“近在股市赚了一些钱,本来还在犹豫是不是应该下半年再买房,但是5月28日股市大跳水,我觉得股市风险太大,还是觉得买了房子心里比较踏实”,一位把资金从股市搬家的购房者告诉记者。
记者随机采访了几位购房者,与以往犹豫观望的态度不同,虽然大家都不看好北京楼市大涨的可能,但也认为现在是比较好的购房时机。
同时,6月1日开始实施的公积金贷款新政开始以“认贷不认房”作为首套和二套房的判定标准,并且取消了首套房90平米与二套房人均住房面积31.31平米的限制,促使很多购房者趁着政策的利好出手。
不过,一位正在排队的卖家认为公积金政策的调整对他并没有影响,他解释说:“现在市区的房子总价偏高,只进行公积金贷款已经难以覆盖总房款,但是组合贷款的手续相对复杂,审批加放款的时间也相对较长,我个人是不接受买家选择组合贷款的。”
不少正在排队的房产经纪人也对记者表示:“目前‘卖一买一’的业主逐渐增多,为了避免审批时间过长影响之后的交易,我们都会建议购房者选择商贷。”
批贷时间加速 “黄牛号”频现
记者在采访中还遇到了不少来做资金存管的购房者,他们纷纷表示,贷款的过程遇到了“甜蜜的烦恼”。
原来,由于近期面签的人数逐渐增多,银行加快了批贷的速度,以往需要7天或更长时间,现在3天甚至1天就能收到发出批贷函。而购房合同多是写明批贷时交首付款,不少购房者表示,“批贷太快还没有准备好全部的首付款”。
面签中心的银行工作人员也向记者证实,只要材料齐全,三天批贷多数都没有问题。一位银行的的工作人员告诉记者,“为了提升效率,节省时间,目前的面签过程全程都在核对资料的准确性,除了贷款年限会和购房者再次确认,有其他问题都会建议大家去银行网点单独咨询。”
除此之外,由于购房人数增多,缴税和过户都已经预约到了7月10日以后,不少号贩子借机高价倒号,售价多在2000元到5000元不等。现场一中介称,由于网上预约需提供交易双方的详细买卖信息,所以并不好钻空子。不过,如果肯多出钱,也不是没有办法。
楼市"3·30"新政出乎预料的力度一度让市场沸腾，当时出现了不少喊涨的声音。现在看来，业内对于新政刺激楼市持续复苏的判断正逐渐成为现实。来看国家统计局新发布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分点，新房价格上涨的城市达到了20个。
在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，5月份70个大中城市新建商品住宅价格一线城市全面上涨，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅环比普涨，深圳涨幅高，达到6.7%。北京房价环比涨幅明显，尤其是二手住宅价格环比涨幅较大，达到4.3%，与上月相比涨幅扩大了2.2个百分点，在70大中城市中涨幅仅次于深圳，位列第二位；同比涨幅也由降反升，达到3.5%。而二线城市房价整体比较稳定；三线城市中的大部分房价仍然下降。
从5月份房价变动数据中能读出房地产市场怎样的趋势变化？资深房地产专家韩世同做出解读。
韩世同：我觉得楼市回暖跟"3·30"政策有很大的关系，但是实际上我们看到除了"3·30"，还有从去年开始的"9·30"，还有不断的有地方政府放开限购、公积金的政策，然后还有多次的降息和降准，这是一个综合性的因素。当然整个止跌回稳，甚至呈现上扬的态势，对于稳增长还是有很大的帮助。
房地产市场能够持续稳定的话，关键点还是救量不要救价，如果你要是提升价格，量就恐怕还是要缩减的，但是目前看起来只有深圳和上海可以呈现加量齐涨的，在其他地方，虽然成交量大幅的上扬，价格也有所上升，但是价量齐升的局面能不能继续维持，还是要观察量的变化。目前我看到这个市场的变化是这样的，再度呈现加量齐涨的势头，可能还是存在的。
房地产行业长周期是跟经济的态势相关系的，除非经济下行的压力已经消除了，已经抬升的话，楼市是必然上扬的，但是现在经济下行的态势情况下，目前的小阳春实际上被人为的抬起，还是应该让楼市和股市趋行于整体经济的表现顺势而为。现在我们有点逆势而为了，股市楼市经济的趋势改变如果不能够达成目标的话，未来可能付出的代价会很大。
楼市的长周期，人口结构的变化值得关注。它是一个缓慢的过程，跟供求的关系资金的变化以及经济方面的政策变化有关。长期来看的话，人口逐渐的减退，尤其是新生人口的减弱，老龄人口的增加，它可能对住房需求膨胀爆发性的增长，可能趋于平缓，这个是要预防，但是这个会缓慢进行的。
对于一线城市房价量价的关系及未来的走势，韩世同表示：
韩世同：一线城市出现非常大分化，深圳和上海的变化比较猛一些。而北京情形跟各地都不太一样，北京近两年发展一种叫自住型商品房，有点像新加坡的模式。近我们发现北京商品房的市场成交量很少，但是二手市场表现比较好，像广州市场价和量之间变化非常平稳，在一线城市中处于偏低，价格在1万4、1万5左右，成交量也是接近北京水平，但是广州人口各方面比北京少的多，这种状况反映了一线城市也呈现一种分化态势。
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