[摘要] 去年初，国内的房地产企业普遍面临国内融资难、海外融资成本高的问题，而今年，房企融资目的也普遍从去年的“去库存”转向了“发展新型产业”。房企融资用途与融资机构均出现变化，房企融资压力得到了明显缓解。
去年初，国内的房地产企业普遍面临国内融资难、海外融资成本高的问题，而今年，房企融资目的也普遍从去年的“去库存”转向了“发展新型产业”。房企融资用途与融资机构均出现变化，房企融资压力得到了明显缓解。
今年1-5月，多家房企通过发行公司债、再融资、中票等渠道加大融资力度，与此同时，由于国内融资渠道的放开，以及海外融资难度与成本的增加，也令今年进行海外融资的房企相比去年大为减少。
除了融资结构的变化，房企今年的融资目的也普遍从去年的“去库存”转向了“发展新型产业”。
1-5月房企拟融资额超去年总量
今年以来，包括标杆房企在内的多家房企发行了各类融资预案。2月，招商地产发行10亿元中票；3月，保利地产抛出100亿元定增融资方案；4月，阳光城抛出45亿元定增方案；5月，华润置地融资101亿元，复兴国际融资93亿元，恒大地产折让17.95%配股融资46亿港元。
据同花顺数据显示，今年1-5月，共有31家国内房企公告了发行公司债预案，涉及融资规模858亿元，超过去年全年水平。此外，1-5月，共有32家上市房企公告了再融资预案，涉及融资规模1240亿元，无论是数量还是融资规模均已 过2014年全年。
综合所有融资方式，截止5月12日，单A股市场就有38家房企抛出43次再融资、中票、公司债融资预案，拟融资总额达到1646亿元，超去年全年总量。
从单月来看，今年3月以后，房企融资呈爆发性增长状。据CRIC研究中心数据显示，3月份，A股房企抛出的定增、中票、公司债、可转债募集金额为373亿元，4月份为668亿元。而到了5月，据中原地产研究部统计，5月单月约有110家房企已合计完成融资超800亿元，同比上涨了65%。仅5月中旬以来，就有11家内地房企发布定增方案。其中包括复兴国际、中建置地、华润置地等企业。
然而，与爆发的房企融资计划相比，监管层的审批速度并没有加快，反而是呈下降状。据CRIC研究中心统计，今年年1-4月，监管层月均审批通过额度为63亿元，较14年全年下降24%，较14年四季度下降45%，审批速度幵没有伴随申请量的激增而上升。
房企融资用途与融资机构均出现变化
传统的银行贷款方面，由于银行对开发贷依旧谨慎，导致银行贷款规模出现萎缩。兴业证券的监测数据显示，2015年5月，重点企业境内银行贷款规模44.69亿元，同比大幅下滑71%。
而海外融资方面，由于审批难度加大以及成本攀升导致今年前5月房企海外发债规模大幅萎缩。今年前5月，房企海外发债预案规模为548亿元，与去年同期相比大幅下滑38%。
对于海外房企融资的骤减，严跃进认为，这是因为国内市场的融资渠道开始放开，而且资金成本也不高。另外，随着国内市场楼市的复苏，房企去库存的压力减少，通过项目销售而回笼资金的速度也在加快。
但也应注意到，5月以后，海外融资或有复苏势头。上月，共有5家房企公告海外发债预案，合计融资规模215亿元，同比上涨61%，另有6家港股上市房企公告了配股融资方案，涉及总规模达159亿元，单月规模创历史高点。
除了融资结构的变化，今年以来，房企融资用途也发生了明显变化。
严跃进认为，去年房企的融资主要是为了去库存，部分的投入到一些未竣工项目中。而今年的融资很多是投入到新型产业中去，说明并不会单纯地往传统地产业务进行投资。他表示，加大融资，总体上说明房企依然看好市场。当然，这也从侧面说明房企还是一种重资产的模式。一些房企比如万达等，已经积极着手在做轻资产的业务，对于传统融资模式已经减少了依赖程度。
同策咨询研究部总监张宏伟分析，今年二季度还剩余不到一个月的时间，对于房企尤其是上市房企来讲，势必要抓住二季度后一个月的集中推盘销售的时机，以尽快完成企业预算及半年度销售业绩，6月份楼市必然出现成交量短期反弹。
根据南方媒体报道，广州一些上市房企开发的楼盘在近期均有一定幅度的折扣力度，如首付低至1.5成、开盘享受95折优惠等一系列让利促销方式。
一名接近保利地产的人士透露，“此前很多开发商都将推盘时间往后压，所以现在都有去库存的需要。比如5月以来，保利就在主要推行去库存的策略，价格方面或有一定的让利。”
尽管房企销售业绩持续上升，但实际上房企对资金的需求依然十分强烈。有研究报告指出，在房企利润下滑的态势下，多数房企都加大融资力度、调整融资结构以降低成本，今年以来房企在资本较量上更为激烈。
“房企销售回暖是房企融资增加的主要原因，另外包括华润等企业大幅度拿地，对资金的需求也明显增加。”中原地产首席分析师张大伟分析认为。
根据国家统计局新的统计数据显示，今年1-5月份房地产开发企业到位资金同比下降1.6个百分点。其中国内贷款下降6.8%，企业自筹资金增长0.9%。该指标主要指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。
A股市场持续火爆 上市房企融资方便之门
根据广发证券近期的一份研究报告显示，5月份共有6家上市房企公布了股权再融资预案，合计预案融资规模134.4亿元。累计来看，2015年1-5月，共有32家上市房企公告了再融资预案，涉及融资规模1240亿元，无论是数量还是融资规模均已 过2014年全年。而海外配股融资方面，5月份共有6家港股上市房企公告了配股融资方案，涉及总规模达159亿元，单月规模创历史高点。
“可以预计的是，6月份房企的推盘节奏仍会加速，业绩也会继续走高，”在提到上市房企接下来的动作时，严跃进说。
“但同时，房企在资本市场的融资热情也依旧会持续高涨，特别是在银行对开发贷仍然谨慎的，并且审批难度加大以及成本飙升导致前5月房企海外发债规模大幅萎缩的背景下，”严跃进补充说到，“房企积极在境内资本市场寻求融资结构的转变和替换将是非常关键的战略，这就需要业绩的支撑和国内股市的继续走高。”
房企融资在结构上和目的上的转变，使得融资压力得到缓解，同时，房企融资也需要业绩的支撑和国内股市的继续走高。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
