[摘要] 临近年中，西安楼市的销售完成得怎么样？记者在上周五、周六，进行了实地走访。结果发现，西安开发商间的库存压力，也呈现两极分化趋势：既有销售不错、主动“补仓”的，也有压力山大、销售堪忧的。
临近年中，西安楼市的销售完成得怎么样？记者在上周五、周六，进行了实地走访。结果发现，西安开发商间的库存压力，也呈现两极分化趋势：既有销售不错、主动“补仓”的，也有压力山大、销售堪忧的。
调查
曲江汉华城：任务超额完成，每个月都在“补仓”
“您是办购房手续还是来看房？”6月12日上午，刚走进曲江汉华城售楼部，就有置业顾问迎上来发问。尽管临近中午，但现场仍有4组看房者在和置业顾问进行交流。
该项目销售经理赵欢介绍说，汉华城从去年底开始销售，今年的几次集中开盘都取得了非常亮眼的成绩，在相对平淡的楼市中令人瞩目。“从3月份到现在，成交了近500套房源。”赵欢说，因为后续的车位和商业部分还没有开始销售，只算住宅的话，已经完成了全年任务的70%以上，“基本上每个月都能超额，所以还在加推房源。”
说起热销的原因，赵欢认为主要有两个方面：一是周边的配套已发展起来，但项目定价不高，目前7200元/㎡的均价竞争力较强，而且户型里都有赠送面积；二是在营销过程中，也尝试把线上线下互动、全民中介等多种方式结合起来。
绿地西安公司：下半年主攻改善和投资客户
“截至目前的销售情况还不错。”绿地西安公司相关负责人表示，今年上半年，西安市场逐渐回暖，刚需、刚改的反应更快一些。预计到下半年，改善类产品会得到更大释放，绿地旗下的多个楼盘也都是适销产品，销量将有较大增长。
目前，绿地西安公司旗下有11个项目，绿地城、绿地香树花城等是以改善类住宅为主，绿地中心，则是高端写字楼。绿地西安公司分析，上半年股市很火，很多人将资金投到了股市而且赚了钱。下半年在股市波动增加的情况下，可能会有不少人把赚到的钱投到不动产里，也会对绿地中心写字楼销量有一定促进。
6月12日，记者来到曲江金地褐石公馆。该项目位于南三环外，道路崎岖颠簸，沿途还有农家乐正在营业。记者在售楼部看到，保安、置业顾问等工作人员不少，却并没有其他来看房的人。
“你现在买更划算。”一位置业顾问介绍说，2013年初项目就拿到了预售证，当时是期房，均价得7500元/㎡，现在现房只要6600元/㎡左右。该置业顾问表示，一期开发的房源在千套左右，截至目前大概卖出了40%。
华商报记者了解到，这个项目由大牌房企开发，户型设计也贴近刚需和首改客户。目前，小区内的绿化和自带商业已接近完成，房子本身并没有什么劣势。但置业顾问也承认，周边交通、商业和公园等配套不成熟，“之前的价格也有些贵了。”
另据了解，在该项目周边还有几个品牌大盘，均价都要比该项目的价格每平米低出近千元。
西沣路竹园阳光嘉苑：卖了6年还在“清盘”
“住进来都3年了，还没拿到房产证。”家住西沣路竹园阳光嘉苑楼盘的陈先生反映，他所在的小区规模并不大，只有十几栋楼。他们这批业主都是2010年买的，2012年底入住，搬进来的时候就听说快卖完了。可直到现在，开发商还对外宣称“正在清盘”。因为销售和施工慢，对他们先期业主办理房产证也造成了影响。6月14日，华商报记者从西安市房屋管理服务网了解到，陈先生所说的楼盘早在2009年就开始销售，到2013年以前，全部12栋楼共分4次取得预售许可证。目前处于“清盘”中的后一栋楼的房源，都还没有做过销售备案，甚至有部分已经在2012年底交付的房源，也处于“未销售备案”的状态。
西沣路也算得上是目前城南区域的热门板块，万科、和黄、海亮、天朗等多个品牌开发商云集，竹园阳光嘉苑销售时间如此之长，比较罕见。一位不愿透露姓名的业内人士介绍，该项目已降了几次价，目前售价和五六年前差不多，销售慢或许与宣传不力、产品本身等都有一定的关系。”
分析
截至5月底，西安商品房库存量达到3400万㎡。其中，住宅存量达2200万。显然，住宅滞销仍然是房地产市场中不能回避的大问题。
记者在调查中发现，目前滞销的楼盘以中小项目居多，像前面提到的品牌项目仍滞销的情形，则相对少见。
“开发商的库存压力也呈现两极分化。”尚美佳中国董事长助理聂海峰指出，地段、配套和物业都有保证的大品牌楼盘，因为品牌效应，销售比较乐观。不少中小开发商的楼盘，又没有地段和配套优势的话，“销售很惨淡。”品牌楼盘还卖不动的，有的可能和区域不成熟、定价过高有关。但也并不是降价就能卖得好。这两年不乏大幅降价者，并没有换来销量的增长，反而导致了已购买业主维权的发生。
有业内人士透露，有些小开发商，受限于成本降无可降，只能延迟开发进度，隔几个月推一些房源，每个月卖个十来套就算不错了。这种开发商基本已没有拿地能力，“就是保证在售项目卖完就转行了。”
易道顾问机构监测还发现，虽然目前西安的市场结构存在“刚需泛滥”的特点，但实际上70-110㎡户型的存量大、销售速度也比较快，去化周期基本控制在18个月以内。反而是大于200㎡的大平层、高端改善产品的库存量一般，但存销比基本都超过了两年半以上。
建议
“和前些年不管什么房子都能卖得出去比，现在购房者的选择更谨慎了，有好房子才会下手。”雅狐企划总经理冯奔指出。
去化慢当然和市场的大环境有一定的关系，但这也并不是滞销的全部借口。冯奔表示，“滞销楼盘”往往存在几个问题：一是中低端楼盘，自身品质和周边配套都有点拿不出手。就拿刚需来说，对交通的要求会比较高，如果有地铁、公交，当然会给楼盘销售加分。反之，则更容易被购房者抛弃。另外，一些楼盘在宣传推广、营销策略上也存在一定的失误，在其他楼盘更有针对性、宣传的“狂轰滥炸”下，容易被埋没。三是，一些楼盘死咬住高价不放，但其品质却又跟不上。
“部分大户型去化较慢，则是市场所决定。”易道顾问机构副总经理张计卫指出，这类房源的总价较高、购房者要求也比较高，但客群相对较小，就造成了高端大户型销售困难的情况。张计卫说，滞销房源要想“提高”，对自己的定位一定要清晰：你的客户需求到底是什么，是价格还是配套等附加值？
房地产库存依然处于高位，意味着你买到滞销房子的几率也有所增加，不能排除你现在买到的房子，土地是开发商在六七年前，甚至十年前拿到的。陕西泾渭律师事务所李德军律师提醒，如果比较在意房屋产权年限的话，应当在购买前了解清楚“房龄”，也就是楼盘具体的拿地时间。
李德军说，由于在购房合同中不会约定房屋产权时限，所以购房者在买房前，可以通过“五证”中的国有土地使用证，了解土地使用权的起止时间。
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