[摘要] 5月，西安商品房销量、开盘量等均创下今年新高，房地产市场一片“飘红”。同时，商品房、住宅新增面积却双双下降，也进一步缓解了库存压力。临近业绩“半年考”，各开发商纷纷扎堆促销，改善型产品也逐渐成为“制胜法宝”。
华商报记者综合多家研究机构数据发现，5月，西安商品房销量、开盘量等均创下今年新高，房地产市场一片“飘红”。同时，商品房、住宅新增面积却双双下降，也进一步缓解了库存压力。临近业绩“半年考”，各开发商纷纷扎堆促销，改善型产品也逐渐成为“制胜法宝”。
西安5月商品房销量139.73万㎡，创下今年新高
数据显示，5月份，西安市商品房销量为139.73万㎡。环比上涨8.3%，同比上涨34.3%，商品房销量创今年新高。如果按照每套房子90平米来计算，这140万平米大概就是1.55万套房子。
去年同期，西安楼市热度持续下降，销量同比、环比均大幅下滑，有业内人士预言西安的“红五月”已经成为历史。而今年1-5月，受各项政策利好，房地产市场人气和热度逐渐回升，客户购房意愿得到明显提振，再次出现了“红五月”的现象。
“西安‘红5月’是在多项利好政策之下，开发商借着‘五一’小长假的时机，积极去库存的结果。”易道机构高级市场分析师认为，3·30新政、央行降准降息等多重利好政策，西安房贷新政落地执行，进一步刺激刚需改善需求入市。近两月，刚需改善类产品成交放量明显，其中刚需型产品成交占比上涨35%，改善型产品成交占比上涨近50%。
尚美佳中国董事长助理聂海峰表示，五一小长假期间单盘的上客量及成交量均出现明显上涨，部分项目成交量相当于平销期2-3周的销量，所以冲高了整个5月的备案量。
商品房、住宅新增供应双双下降，缓解库存压力
数据显示，上月西安商品房和住宅新增供应，同比去年5月双双减少。其中，商品房新批预售面积123.68万平方米，环比下滑13.18%，同比下滑33.43%。住宅新批预售面积为88.65万㎡，虽然环比有23.05%的上涨，但同比却下降了37.4%。
5月共有38个楼盘获得了新批预售证。华商报记者了解到，其中城东新批预售证项目多，共有华清学府城、金业缇香山、灞业大境、枫林九溪、紫薇花园洲等12个楼盘；其次为城南（包含曲江），包括：朱雀云天、万科高新华府、龙湖·花千树等11个项目；剩下的则分布于城北、城西（包含西咸）和高新区域。
“不少开发商都在有意识的控制推售节奏。”陕西广福置业销售公司总经理李燕军表示，现在开一次盘可能只会推百十套房子，满足当前需求。而不像过去，蓄客不足也把房源推向市场。
“新增供应量的减少，对于缓解西安楼市的库存压力来说是一件好事。”美城机构首席市场分析师严九远表示，今年3月份后，土地市场比较低迷，特别是住宅用地。新批售量也在减少，这完全符合国家“分城施策”的方针。所以，西安必须先解决库存问题，“才能让房地产市场的发展走得更稳。”
5月32个项目开盘，品牌房企占比较大
5月，西安共32个项目开盘，主要集中在浐灞和曲江，开盘量达到今年的“高峰”，且品牌房企占比较大。
华商报记者走访发现，房企进入了集中促销期，扎堆开盘，楼市不停传来开盘捷报，多盘销售火爆。从开盘去化情况来看，丽兹公馆、御锦城、万象湾、华清学府城等项目去化率均超过50%，自然界更是达到了74%。“自然界凭借地铁物业、成熟的学校配套和大品牌实力，在浐灞区域比较有优势。”上实城开西安公司营销总监房强表示，开盘去化率高，也与三四月份集中蓄客有关。在政策利好、优惠力度大的情况下，购房者也在果断出手。此外，预计6月，西安将有10盘开盘加推，15个项目推出超级实惠的优惠力度。
“月均消化120—140万㎡，将成为西安房地产市场的新常态。”聂海峰认为，接下来的几个月，西安商品房月销量将延续目前的状态，不会有太大变化。
易道顾问机构分析，6月是房企半年业绩盘点的后一个月，必将迎来营销的“血拼期”。
而伴随政策利好的持续发酵，改善性需求在近期得到了卖方的重点关注。一方面，在近两月的市场成交中，改善类产品占比上涨近50%。出于对利润率的重视，开发商也更倾向于把推货重点放在改善类产品，即120㎡以上的大户型上。据了解，在6月份即将新推的项目中，有半数以上有推改善类产品的打算。“无论是政策扶持，还是市场对首置刚需的消化，改善类需求被激活都是大势所趋。”独立地产评论人李连源认为，目前西安市场上所提供的改善类产品，大部分还属于“表象性改善产品”。为什么说是“表象性改善”？李连源表示，对大部分老百姓来说，不可能从多层的老房子换一套别墅去住，可供选择的无非是“小房换大房”、“旧房换新房”，产品性能提升不多。“改善类房源也应当通过突出差异化、菜单式订制房源等办法，来解决同质化问题。”
有业内人士分析，今年西安楼市没有迎来“金三银四”，却实现了期待已久的“红五月”，主要是在改善与刚需双重推动之下形成的。未来，市场的活跃和成交活跃还将继续持续。
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