中国经济进入新常态 房地产市场已跨越绝对短缺
经济参考报 2015-06-08 09:58
[摘要] “随着中国经济进入新常态，房地产市场供求关系已跨越绝对短缺阶段。”清华大学恒隆房地产研究中心理事会常务副主席刘洪玉在近日举行的“城镇化与住房政策：国际比较与中国现实政策研讨会”上说。
“随着中国经济进入新常态，房地产市场供求关系已跨越短缺阶段。”清华大学恒隆房地产研究中心理事会常务副主席刘洪玉在近日举行的“城镇化与住房政策：国际比较与中国现实政策研讨会”上说。
他表示，在政府持续放松调控政策的背景下，短期已看到积极效果，但在供求关系跨越短缺后，还未能找到长期支撑住房市场发展的力量，部分城市同时存在着价格泡沫和过量供应的情况。
刘洪玉认为，房地产开发投资增速、土地购置等数据均显示，现阶段住房的开发投资活动在持续放缓，住房市场的销售速度也在负增长，整个市场和房地产开发企业的库存显著增加。
价格方面，刘洪玉认为，住房市场上的价格进入了调整期，过去一直是单边上涨为主，现在在一些城市出现了住房价格下调。当然，由于各种各样的政府政策的干预，就环比来看，住房市场价格开始出现了增长的趋势，但和去年同期水平比还是负增长。
有数据显示，到2015年，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。而就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。
刘洪玉还表示，因城镇化的不均匀，房地产市场呈现了剧烈的分化。例如，我国房地产市场主要活动仅发生在90个城市左右，而就在这些主要城市中，过高价格和过量供应都是同时存在的。这也是住房市场调控要因地制宜，不能采取统一的市场调控政策的主要原因。
刘洪玉说，在过去20年的城镇化过程中，地方呈现着速度偏好、政府主导、投资驱动、粗放、大城市倾向、城乡二元分割等问题。速度偏好，是指高速城镇化基本不是市场导向的，是政府的先驱开发活动驱动了各种各样的城镇化。所以，在城镇化的过程中，因城市个体的差异，房地产市场中城市分化越来越严重；在城市化发展过程中，特大型城市、大城市、中小城市之间也存在着不均衡发展的问题，城乡之间不均衡更加严重。
2015年4月我国外贸出口同比下滑6.4%，大幅不及市场预期的1.6%，离全面6%的外贸增长目标也相去甚远。而从总理近期的表态来看，并不希望通过贬值刺激出口来稳增长，因为难以调整中国经济结构，而倾向于扩大内需。
外需走弱几成定局，而内需当中，工业投资表现依旧疲软。4月工业增加值同比增速仅5.9%，依然偏低，固定资产投资增速则下滑至9.4%，创04年12月以来新低，三大类投资增速全面滑坡。
中国经济增长的新动力哪里来？
海通证券认为，工业化时代已经进入后半场，轻资产、重人力资本的服务业将取而代之成为主角。年初总理在两会作政府工作报告时曾指出，未来消费领域的新增长点或来自于养老家政健康消费、信息消费、旅游休闲消费、绿色消费、住房消费和教育文化体育消费。这意味着消费作为内需当中的“另一面”正在成为经济增长的中流砥柱，大众消费时代或已曙光初现。
海通证券在研报中指出，经济结构的变迁同样会在消费结构中得到体现。工业化进入后期，因而无论是城镇居民还是农村居民，其消费支出中，代表“衣、食、住”的传统消费(食品、衣着、居住、家庭设备及服务)占比均不断下滑。而代表创新和人口老龄化的新兴消费(交通通讯、医疗保健、文教娱乐)占比则在不断提高。
在旅游休闲消费中，出境游强势崛起。海通证券表示，过去 5 年中，国内居民出境游人数增速始终保持在 20%左右。2014 年国内居民出境人次达到 1.17 亿人次，其中因私出境 1.10 亿人次，均较 10 年前翻了两番。
在教育消费方面，海通证券认为，当前中国教育经费投入依然严重不足，而公共教育资源稀缺令居民教育消费自动“补位”。14 年底教育行业固定资产投资中，民间投资占比仍不到 30%，高质量民办教育资源供不应求。在“就近入学”的分配机制下，家长为了让子女获得更高质量的教育资源，不惜高价买入二手，以获得择校权。
海通证券称，以电影为主的文化类消费中，13年以来，中国电影票房收入屡创新高。
娱乐消费方面，海通证券称，截至15年5月，各晚间电视剧中，共有17部电视剧收视率突破1.0%。其中湖南卫视[微博]的《武媚娘传奇》以2.96%的收视率遥遥领先，前十名中湖南卫视与央视综合各占五个席位。而收视率排在第11-20名的晚间电视剧则几乎被各卫视瓜分，鲜见央视身影。
体育消费也在足球市场带领下得以提升。海通证券统计显示，08-12赛季，中超门票收入都不超过1.1亿元，08年中超公司收入仅1.68亿元，09年则因反赌扫黑，降至1.3亿元。而随着反腐推进和民资参与度提高，足球市场化水平不断提高，赞助商信心回暖，各俱乐部也纷纷加大资金投入引入强援，中超联赛观赏性大幅提升，带动收入改善。13年中超门票收入达到3.3亿元，而中超公司收入则达到了3.7亿元。
医药消费方面，海通证券认为，医疗消费未能完全得到满足，但药品药费却是水涨船高。08-13 年中国药品销售额年均增长 20%，增速始终维持在 15%以上。而过去 10 年间中国医药工业销售收入则是持续高增长，增速基本维持在 20%以上。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
买好房，就上房天下fang.com
您可能喜欢的楼盘
白桦林间199套
均价 19161元／㎡ -0.76%
紫薇田园都市171套
均价 18584元／㎡ 9.31%
万达天樾170套
均价 30508元／㎡ -1.57%
招商局丝路中心162套
均价 6333元／㎡ -2.00%
装修美图
湖城大境天锦 280平米轻奢风格完全就是“奢
【艺顶装饰】198㎡新中式,完美演绎东方美
【艺顶装饰】130㎡现代极简,朴素的空间设计
2015年4月我国外贸出口同比下滑6.4%，大幅不及市场预期的1.6%，离全面6%的外贸增长目标也相去甚远。而从总理近期的表态来看，并不希望通过贬值刺激出口来稳增长，因为难以调整中国经济结构，而倾向于扩大内需。
外需走弱几成定局，而内需当中，工业投资表现依旧疲软。4月工业增加值同比增速仅5.9%，依然偏低，固定资产投资增速则下滑至9.4%，创04年12月以来新低，三大类投资增速全面滑坡。
中国经济增长的新动力哪里来？
海通证券认为，工业化时代已经进入后半场，轻资产、重人力资本的服务业将取而代之成为主角。年初总理在两会作政府工作报告时曾指出，未来消费领域的新增长点或来自于养老家政健康消费、信息消费、旅游休闲消费、绿色消费、住房消费和教育文化体育消费。这意味着消费作为内需当中的“另一面”正在成为经济增长的中流砥柱，大众消费时代或已曙光初现。
海通证券在研报中指出，经济结构的变迁同样会在消费结构中得到体现。工业化进入后期，因而无论是城镇居民还是农村居民，其消费支出中，代表“衣、食、住”的传统消费(食品、衣着、居住、家庭设备及服务)占比均不断下滑。而代表创新和人口老龄化的新兴消费(交通通讯、医疗保健、文教娱乐)占比则在不断提高。
在旅游休闲消费中，出境游强势崛起。海通证券表示，过去 5 年中，国内居民出境游人数增速始终保持在 20%左右。2014 年国内居民出境人次达到 1.17 亿人次，其中因私出境 1.10 亿人次，均较 10 年前翻了两番。
在教育消费方面，海通证券认为，当前中国教育经费投入依然严重不足，而公共教育资源稀缺令居民教育消费自动“补位”。14 年底教育行业固定资产投资中，民间投资占比仍不到 30%，高质量民办教育资源供不应求。在“就近入学”的分配机制下，家长为了让子女获得更高质量的教育资源，不惜高价买入二手，以获得择校权。
海通证券称，以电影为主的文化类消费中，13年以来，中国电影票房收入屡创新高。
娱乐消费方面，海通证券称，截至15年5月，各晚间电视剧中，共有17部电视剧收视率突破1.0%。其中湖南卫视[微博]的《武媚娘传奇》以2.96%的收视率遥遥领先，前十名中湖南卫视与央视综合各占五个席位。而收视率排在第11-20名的晚间电视剧则几乎被各卫视瓜分，鲜见央视身影。
体育消费也在足球市场带领下得以提升。海通证券统计显示，08-12赛季，中超门票收入都不超过1.1亿元，08年中超公司收入仅1.68亿元，09年则因反赌扫黑，降至1.3亿元。而随着反腐推进和民资参与度提高，足球市场化水平不断提高，赞助商信心回暖，各俱乐部也纷纷加大资金投入引入强援，中超联赛观赏性大幅提升，带动收入改善。13年中超门票收入达到3.3亿元，而中超公司收入则达到了3.7亿元。
医药消费方面，海通证券认为，医疗消费未能完全得到满足，但药品药费却是水涨船高。08-13 年中国药品销售额年均增长 20%，增速始终维持在 15%以上。而过去 10 年间中国医药工业销售收入则是持续高增长，增速基本维持在 20%以上。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快