[摘要] 将来包括自住房在内的保障房，购房人在入住时，有可能会告别毛坯房，拿到手的将是精装修的房屋。实际上，北京早先也曾推过精装房但多不顺利，今日再推，未来之路能走多远？
将来包括自住房在内的保障房，购房人在入住时，有可能会告别毛坯房，拿到手的将是精装修的房屋。记者昨日从北京市住房保障办公室了解到，北京正在酝酿保障房全面推行精装修交房的政策。这意味着，北京有可能在率先推行实施精装修的交房标准，精装修或将成为交房的“标配”。实际上，北京早先也曾推过精装房但多不顺利，今日再推，未来之路能走多远？
无论是保障房，还是商品房，这些年来，大部分买房人拿到手的房子，都是没装修的毛坯房。
而在清华大学建筑设计研究院建筑产业化分院副院长宋兵看来，这并非正常现象，“在国外，根本就没毛坯房这个东西。”他认为，住房是一种产品，而毛坯房则是没完工的半成品。一个半成品就交付给了购房者，显然很奇怪。
其实，在1998年中国房改实施时，国务院就下文要求住宅成品交房。此后建设部也曾提出分步实施，逐步取消毛坯房。
而在北京，2008年出台的《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》中曾明确，廉租房和经适房装修要一次到位，限价房也宜装修一次到位。而后出台的公租房建设技术导则中则强制规定，公租房要实施装修一次到位，实现租户拎包入住。
而实际情况却是，目前北京只有公租房全部实行了精装修交房。毛坯房交房仍是大多数。
“精装修总是出现质量问题”、“很多地方都不满意，还是要砸了重新装”，似乎购房者们对于精装修并不“感冒”。
精装修亟待建立标准体系
对于其中原因，宋兵认为，这是因精装修缺乏标准体系，对于房屋的土建、防水等基础工程，国家有明确标准。而装修则缺乏国标。因此推行精装修，迫切的是将标准体系建立起来。
“拿1000元/平米的精装标准来说，虽然这个价格很便宜，但如果钱都花到位了，装修品质是相当高的。实际情况是，是不是完全按照1000元/平米的标准做了？”宋兵说，如果是过分的要在装修里赚钱，而降低装修标准，那百姓自然不会买账。
而开发商也有顾虑。“精装修交房涉及面比原来多多了。装修的队伍和建筑主体施工的队伍是两个体系，主体施工队伍是成建制和体系的，装修队伍往往是游击队，早期装修质量得不到保障的情况下，开发商为避免麻烦，往往选择毛坯交房。”一位开发商告诉记者。
北京市住建委相关负责人也坦言，受销售价格、装修标准不明确、居民自主装修意愿强烈等因素影响，精装修交房的推行并不会顺利。
传统装修的建筑垃圾之困
市住建委相关负责人说，毛坯交房、自主装修的弊端一直存在。尤其是在当前节能减排的发展趋势下，这成为主管部门必须直面的问题。
首先是资源浪费，装修的人都知道，装修步是砸墙砸地改水电，如果是非专业装修队伍，这些工序对房屋质量影响很大，比如将承重墙拆了，房屋结构任意改动，这将造成房屋结构安全不可控，房屋整体寿命受损。
同时，还会造成很大浪费。装修行业内的测算显示，装修过程中，每户大约会产生两吨建筑垃圾，以每年住宅供应量600万到700万套计算，一共会产生1000多万吨的建筑垃圾。“一辆130卡车，一卡车才能拉两吨左右。”
此外，几乎所有小区，在入住一到两年里，都是一个装修的骚扰期，居民每天都会被刺耳的装修噪音所困扰。
这位负责人说，近年来，由于房地产市场回落，开发商们更注重提升房屋品质，商品房精装交房的比例加大，且公租房已竣工并完成装修的约1万多套，得到承租家庭认可。同时，北京关于住宅装饰工程的设计、监督、验收等管理规范也已出台。这些都是重新推行精装修交房的有利因素。
装配式装修解决标准化难题
在专家看来，居民的个性化装修需求，装修质量以及装修价格，是精装修交房关键的三大因素，也是决定北京此次推行精装修是否成功的关键。
“拎包入住并不是说的那么简单。”双合家园的公租户盖淑敏说，她入住的公租房，虽是精装修，但一些配置还有待健全，应更加考虑到住户生活需求。“比如房子没阳台，也没安装晾衣架，但又不让我们自己钉衣架，洗过的衣服没地方晾。”
“难的是个性化，这些年主要卡在这里。”北京市住建委这位负责人坦言。
他介绍，一旦保障房精装修交房政策出台，肯定会配套详细的操作方案。经适房、限价房会按照现行公租房装修标准，实施装配式装修。
记者日前来到北京市保障房建设投资中心位于常营的一处正在装修的公租房项目。所谓装配式装修，就是装修的各种部件，如隔断墙、地板、墙面、橱柜、卫浴等，都是工厂生产的成品，现场装配，不需要时可直接卸下。
“通常家庭装修，一般3个工人要干上1个月，而用装配式装修，6个工人干6天，一套房子就能装完。”北京市保障房建设投资中心安全质量技术部部长伍孝波说，装配式装修不用水泥、沙子等，每平米房屋能减重150公斤，不但减少了资源浪费，还会提高抗震能力。
菜单式装修对接个性化需求
市住建委这位负责人表示，棚户区改造安置房、自住房将采用菜单式装修，由开发商提供不同档次的菜单。
“菜单要提供到很详细的程度，分档提供。所有户型、所有档次的样板间都要做齐，不同菜单须有样板间。且建材也须明确公示。”这位负责人说，由于保障房多是在建设时就已确定了购房家庭，因此开发商在内部装修设计阶段，就要将设计方案提前和百姓对接，了解个性化需求。
他透露，在具体实施过程中，会首先提供一个精装修的基本配置。“在这个基本配置中，开发商要把使用的品牌告知百姓。”
伍孝波透露，由北京市保障房建设投资中心建设的焦化厂定向安置房项目，就计划提供菜单式装修服务，该项目用于天坛周边简易楼居民的腾退安置。“我们打算做出7个样板间，不但分不同档次，还分不同风格，比如年纪大一些人喜欢的古典风格，年轻人喜欢的现代风格等。”
装配式装修成本节约超三成
对于装修质量的管控，市住建委这位负责人说，精装修交房会把实施方式逐渐向工业化内装方式转变。“传统的装修需要施工作业，质量除了建材，靠的是工人的技艺。人工环节越多，就越容易造成质量不可控。而装配式装修，墙、地、整体厨卫都是工业产品，对工人的要求更低了。”
今后政府还将设立一个保障房精装修的施工企业名录，有资质、信誉好的企业才能进入，承接保障房精装修工程。
对于质量，伍孝波深有体会。“我们初几个公租房项目，采用的是传统装修方式，但实际使用时，报修率已让我们无法忍受，达到户均0.39，也就是每户平均3个月就要保修一次。而后的项目采用装配式装修，户均报修率降到0.1以下。”
这位负责人表示，今后土建在主体设计时，也要把装修考虑进去，这将更加确保房屋建筑和装修的质量。今后，精装修房屋出现问题，那么找的就是开发商了。政府会要求开发商做好后续服务。装修保质期肯定会优于传统方式。
市住建委这位负责人表示，对于在土地招拍挂时就提前定价的限价房、自住房等，会在定价时，就将装修费用计入，“基本定价是带装修的成品房，计入的是基本装修配置的价格，不同百姓的个性化选择增项则各自与开发商商议。”
目前北京公租房的精装修造价每平米约为700元，如果经适房、限价房按此标准装修，价位应该差不多。以一套60平米房屋计算，总装修款约4万元左右。
而定向安置房和自住房采用同类装修方式。目前，每个区县在拆迁补偿中对安置户有一定装修补偿，多数在1000元/平米左右，如按照这部分装修补偿进行装修，则装修标准要比经适房和限价房更高。100平米的房屋装修费用约在10万元。
伍孝波也表示，从他们的实际操作看，装配式装修要比普通装修节约成本30%以上。
“330新政”后，北京市房地产出现持续反弹，“红五月”楼市再度量价齐升。
一手房成交量继续出现强劲增长。亚豪机构5月29日下午出炉的统计数据显示，5月1日至5月28日，扣除保障房及自住房后，北京纯商品住宅共成交5160套，成交面积59.85万平方米，成交套数、面积环比4月分别增加13.2%和18.8%。至此，5月纯商品住宅成交量已创下年内新高。
二手房成交同样出现量价齐升。根据链家地产市场研究部数据，截至5月28日，北京市二手住宅网签量为15204套，成交量环比上升3.9%，同比上升150.1%;5月北京二手房成交均价为3.6万元/平米，环比上涨2.2%，同比上涨4.6%。
据财经，亚豪机构市场总监郭毅分析，这与宽松政策的落地有关。她表示，在“930”、“330”系列宽松房调政策拉动下，二手市场成交率先升温，而二手房交易套现出的资金又开始涌入新房市场，随即拉动新房市场的成交量阶梯上扬。
郭毅认为，“新房市场的成交量逐月稳步增长的背后，体现出支撑市场回暖的基础是坚实稳固的。”对于北京新房市场能否保持当前的升温步伐，郭毅预计，这取决于股市造富效应的传递，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金或将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。
在房地产市场持续反弹的同时，北京托市政策依然不断。本周五，北京公积金新政发布，首套自住住房贷款政策，低首付款比例为20%，贷款高额度为120万元。有1套住房并已结清个人贷款购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，低首付款比例为30%，贷款高额度为80万元。
除了北京，同为一线城市的深圳5月房地产市场也火爆异常。华尔街见闻本周曾提到，深圳多个热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升近40%。
“330新政”出台以来，我国一线城市楼市均出现大幅反弹，二线城市次之，但三线城市由于库存高企，未能显著改善。
截止4月底，我国二三线城市的房地产库存均远远超出12个月的平衡线。根据房地产咨询公司数据，24个重点监测城市中，14个城市库存周期超过18个月， 而烟台、沈阳、青岛、徐州、中山和无锡等城市的库存消化分别高达43.4个月、39.8个月、25.4个月、24.2个月、24个月。
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