[摘要] 自5月10日央行年内再次降息已过半月，“落地”效果在北京新房、二手房市场初显。机构数据显示，近两周，新房、二手房成交上均有一定程度的上升，价格趋于平稳。业内预计，伴随着购房成本的降低，“买涨不买跌”的现象或提前来临。
自5月10日央行年内再次降息已过半月，“落地”效果在北京新房、二手房市场初显。机构数据显示，近两周，新房、二手房成交上均有一定程度的上升，价格趋于平稳。业内预计，伴随着购房成本的降低，“买涨不买跌”的现象或提前来临。
新房：供应创月度新高成交小幅“量降价升”
“趁今年政策好，‘买一卖一’还是挺合适的。”近日，记者探访南四环某主打改善型楼盘时，销售人员这样告诉记者。据他介绍，降息之后，来看房的人增长，也有少部分客户依然在观望，但密切关注项目动态。在不少置业顾问看来，央行降息在给购房人带来实惠的同时，也是“抄底”的好时机。
从统计数据来看，市场正逐渐走向“火热”。据亚豪机构统计数据显示，降息后第二周（5月18至5月24日），北京市有7个项目开盘，刚需和改善型各占一半。而截至5月24日，月开盘量已达到24个，创今年来的月度新高。
市场供应保持火爆，但成交量却略有下滑，而成交价格则出现上涨。统计显示，上周全市商品住宅累计成交2094套，环比下降了6.1%；成交面积达22.1万平米，环比下跌9.6%；成交价格29188元/平米，环比上涨12.45%。
二手房：房源增加 报价虚高难成交
与新房相比，二手房成交更显火热。根据链家地产市场研究部统计，降息后第二周（5月18日至24日）北京市二手住宅共成交4297套，环比增加4.2%，同比增加19%。从上半月的实际成交量看，总体处于相对较高水平。从各城区成交均价看，大部分城区成交均价较为稳定，上下浮动范围在3%以内。
“对于新挂出房源的业主，我们一般会建议他给个市场价，别涨太多，否则也不好卖。”东五环外某中介置业顾问告诉记者，本月央行降息后，房源略有增加，也曾出现业主报价小幅上涨的情况，但购房者并未认可，因此未达成成交，下调3万元左右，很快促成成交。另有几名置业顾问表示，现在二手房市场的火热主要体现在成交量的增加，成交价格并未出现明显变化，连夜涨价的情况更是很难出现。
业内：信心提振价格平稳 购房成本或再降低
政策利好带来成交量上涨，市场重拾信心，但与“3•30”新政后效果相比，此轮降息带来更多的是购房者“观望”松动。
伟业我爱我家市场研究院分析称，出5月11日降息之后，连续两周市场的成交增量表现为10%左右，且上周成交增量的增长幅度相对微弱，环比仅2%。这表明降息后市场成交量增幅未出现大幅度攀升或回落。“3•30”新政的刺激效应显著大于5月11日降息。今年以来，二手房成交价格缓缓上升的过程中，目前价格水平已赶上了并超过去年同期，但整体保持平稳。
亚豪机构市场总监郭毅表示，降息落地后，再加上之前“3•30新政”、“降准”等利好政策叠加，提振楼市信心，刺激购房者短期内加快入市步伐，预计二季度楼市将进一步升温。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，截止目前央行已经有三次降息，降息的幅度分别为2014年11月22日起的0.4个百分点、2015年3月1日起的 0.25个百分点、2015年5月11日起的 0.25个百分点，累计下降0.9个百分点。本次降息之后，购房者成本继续降低，楼市需求进一步激活，对于一线城市（库存去化周期在15个月以下的城市）而言，“买涨不买跌”的现象或提前来临。
“3·30新政”等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早“入夏”，其中深圳房价涨幅领涨。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。
国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。
房地产市场的逐步回暖，已经成为业界热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。
楼市回暖传导至地价
楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。
中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地虽然成交7宗，但其中有5宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。
在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%的年内新高，平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“3·30新政”对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。
投资要看存销比
截至2015年4月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。
4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。
从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值高，超过了35个月。
对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有400万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。
李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少；而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。”
而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力仍然较大。
在天津中原投资顾问部总监高飞看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。
上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。
虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市，但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。
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