[摘要] 在业内人士看来，近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。同时2013年北京市住建委出台的预售新规也是现房存量增多的动因。
“3·30”楼市新政出台已经近两个月，就在市场正欲步入春天之际，新一轮的楼市“集结号”却再次被鸣响。而这一次，战役在现房和期房之间进行着。
据亚豪机构统计数据显示，截至5月14日，北京现房比期房超出了8410套。其实，现房存量超过期房的现象在4月底就已凸显。4月25日，北京期房住宅存量为40797套，现房住宅存量41012套。
值得注意的是，这是近一年来现房存量首次超过期房。在业内人士看来，近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。与普通住宅“能早卖就早卖”不同，高端项目多会选择现房入市。同时2013年北京市住建委出台的预售新规也是现房存量增多的动因。
商品住宅库存结构产生的巨大变化正撩动着楼市的神经。
“今年北京商品住宅的库存量虽然一路下滑，由年初的8.8万套低降至7.8万套，目前现房的库存量超过了期房。在住宅预售制度之下出现了现房存量超过期房，主要是因为北京市商品房多年实行限购造成项目滞销所致。现房库存大增，从长远来看意味着房价又将开启新一轮的上涨。”亚豪机构市场总监郭毅表示，北京预售政策的调整，令高端楼盘现房大增，在高价盘为标杆的引领，和现房价值高企的拉动下，房价或将上涨。
“现房库存多于期房，说明之前市场大环境不好，项目销售速度较慢，部分期房‘熬成’现房，积压了一定量的现房库存。”某房企一位在京项目营销负责人坦言，现房库存量已经多于期房库存量，是开发商已经面临实质性去化考验的信号，开发商必须根据市场和企业资金状况，寻找销售速度和销售利润的平衡点。“目前市场整体回暖，对开发企业，尤其是一线城市开发商来说，应该把握市场转好的机遇，先确保去库存，回现金。在确保现金回流正常的情况下，适当调涨房屋销售价格。”
现房库存大增，既意味着开发商已经面临实质性去化考验。一方面是去化压力，另一方面是期房和现房的库存结构差异，一时间，现房销售如何权衡定价成为摆在项目营销者案头的考题。
“期转现”后遗症凸显
业界普遍认为，在住宅预售制度之下出现现房存量超过期房，主要是因为商品房多年限购之下项目滞销所致。
数据显示，2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现销售78834套，而同期新增住宅预售量为120964套，供需比1.53∶1，达到历史高峰。由于长期限购导致的需求不足，使得大量项目在取得期房预售许可证入市之后，并不能实现快速去化，而是在等待政策宽松、市场转暖的销售过程中被迫“转现”。
在某种程度上北京市两年前出台预售新规也使得现房库存增加。2013年6月，一个改变大户型住宅申请预售许可条件的通知由北京市住建委发出，通知规定提高套均面积大于140平方米的大户型住宅项目预售门槛。其中7层及以下的，主体结构封顶才能办理预售许可、对外销售；8层及以上的，要完成至少规划中一半的层数，并且不低于7层才能申请预售。而在此之前的领取预售许可证的条件为，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。
此文件颁布之后，一些低密度大户型项目封顶后取得期房预售许可时，已距离完成竣工验收后的现房状态不远，因此部分项目会选择现房入市。
实际上，中国楼市的预售制度是由1994年出台的《城市房地产管理法》所建立起来的，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。近年来，由于预售引发的延期交房、房屋质量问题、房产证办理纠纷等情况屡见不鲜，因此取消预售制度的呼声一直较高。
与此同时，高端项目集体入市也导致了现房预售项目占比加重。在经历了多年开发之后北京住宅用地，尤其是城区宅地逐渐进入稀缺状态，以及近两年高价“地王”频出，也催生了大量高端项目逐渐涌入市场。
而对于高端项目而言，除去地理位置之外，能够使得其高昂售价“物有所值”的只能是项目本身的品质，而这些主打社区环境以及房屋本身品质的产品类型，多数要等到成型的现房阶段才能体现出优势。
现房定价的尴尬
统计数据显示，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期低。同时，期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。截至5月14日，期房商品住宅库存共36178套，环比4月同期减少了7371套，同样一个月的时间，期房库存下降了16.9%。
中原地产首席分析师张大伟表示，“接下来楼市将进入实质去库存阶段。”他透露，一部分在北京拥有土地储备的开发企业甚至有意识地放缓了开发节奏，以期待市场未来价格上行。
在去化的重压之下，期房和现房的库存结构差异成为摆在项目营销者案头的考题。
据中国房地产报记者统计，近一周北京市新开盘的三个住宅项目中就有两个为现房项目。
近日，位于北京市南四环内的现房项目福海棠华苑10号楼再次开盘，同样是10号楼开盘价由一个月前42000元/平方米降为38500元/平方米，此外还推出了小户型5万元抵8万元优惠，大户型5万元抵10万元的优惠方式，以求换取销量。而位于亚奥板块的润泽公馆也推出了3万元抵8万元的现房优惠活动。
虽然两个项目对于“降价”一说都给出了“尾盘销售”的答复，但与之前“期转现”后大幅上涨价格相反，更多现房项目的价格已经开始松动。
与前述两个进退维谷的现房销售项目际遇不同，在位于北京市建国门附近的某“准现房”高端楼盘售楼处，“期转现”后可能的涨价预期恰恰是目前期房销售的营销点。“现在卖65000元/平方米，等到明年转现房了肯定就卖到每平方米八九万元了。”该项目的销售员对看房者如是表示。
“现房销售的成本更高。开发商推迟到现房开盘才回笼资金，付出代价不菲，一年的融资成本大致在10%~20%，成本原因造成现房的价格普遍比期房要高出不少。”郭毅表示，库存的高度集中，意味着项目只有依赖于价格杠杆，才能提振销量。
在北京房地产业协会秘书长陈志看来，北京几个商品住宅供应量大的区域，如通州、亦庄、房山，以及东坝、孙河区域，“如果楼盘产品竞争力不强，就很难实现去化，尤其是曾经销售困难的项目”。
在住房和城乡建设部（下称住建部）的代表中央政府向地方政府传达了加大棚户区改造（下称棚改）货币化补偿比例的精神后，地方政府用于棚改的资金终有着落。中央政府已经确定，银行信贷资产证券化置换出信贷资金后，棚改将是这些信贷资金的优先投向。
中央政府已经确定了总规模5000亿元的新增银行的信贷资产证券化试点规模。此后，中国银行间市场交易协会亦下发有关操作指引文件，对个人住房抵押贷款资产证券化的产品进行操作指引。
这将有助于地方政府通过运用信贷安排，提升货币化补偿的比例，进而将棚改的制造的刚性需求导引入商品房市场，由持有货币补偿的市场需求对房地产市场的库存，进而达成稳定住房消费市场的作用。
信贷定向支持
“既然中央层面有精神要提高棚改货币化补偿安置的比例，就应该会有配套政策，我们现在确认，应该会有信贷规模对棚改的定向支持政策。”5月20日清晨，一位不愿具名的某省住房和城乡建设厅官员向记者的表示。
这并非孤例。多省份住房和城乡建设厅内部人士，也都表达了类似的说法。他们言中的“定向信贷规模”支持，至于来源，基本上都是同一指向，即国务院已经确定的新增5000亿元信贷资产证券化试点的规模。
与此同时，5月15日前后，中国银行间市场交易商协会下发了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引（试行）》的（下称“指引”）。这实际上，即是住房抵押资产证券化。
信贷资产证券化是将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。因抵押资产不同，而分为多种类别。尽管种类繁杂，但其共通的特点是能为银行置换出资金流动性，用以信贷的投放。
在国务院确定新增5000亿元信贷资产证券化试点规模之后，置换出的信贷资金用途即成为重点所在。住建部多位内部人士向本报记者证实，在信贷资产证券化置换出的信贷资金用途方面，国务院已经确定，棚户区改造是优先选项和重点投向。
“新增证券化试点置换出的信贷资金，国务院确定了三个主要的投向：棚户区改造、水利和中西部铁路建设。在这三个投向上，棚户区改造是优先选项，国务院领导特别要求，要把腾出的资金用在刀刃上。”5月20日清晨，一位接近住建部的权威的人士称。
目前，包括国家开发银行和商业银行在内，基本已经在本银行内部对上述要求进行了传达，并各自制定有关的指引和导则，预计在未来几个月内，将有大量信贷资金进入棚改领域。
货币补偿方向
新增信贷资产证券化置换信贷规模之所以引发地方政府的普遍关注，主要是由于此前住建部已经明确要求，地方政府逐步提高棚户区改造过程当中以货币化进行安置补偿的比例。如果要落实这一精神，地方的政府需要大量真金白银的资金投入。
这在地方住房和城乡建设系统内部被称为“补砖头”和“补人头”。前者意指通过住房实物对拆迁户进行安置；后者意指通过货币化的方式，对拆迁户家庭直接进行补偿，由拆迁户家庭在持有货币补偿的情况下，进入住房消费市场，通过购置住房解决安置的问题。
“地方政府此前之所以热衷于补砖头的方式，而补人头的比例相对比较低，主要原因是实物安置的方式，所需真金白银投入的资金比较小，一般的模式是，地方政府出土地，把开发企业引入进来，由开发企业垫资修建棚户区改造实物安置的房屋，对棚户区拆迁户进行安置，然后在地块的当中，由开发商进行一部分的商品房开发，作为对开发商垫资的补偿。”前述某省住房和城乡建设厅官员告诉记者。
“补砖头”盛行，侧面反映了地方政府在棚改投入方面的资金困境。此前，住建部牵头在南宁、长春召开了棚改片区工作会，会议由住建部部长陈政高主持。在该次会议上，陈政高强调，要逐步提高货币化补偿安置方式的比例。
记者了解到，在此次会议之前，部分地方政府已经开始提高城市棚户区改造过程中货币化安置补偿的比例。这些省份包括陕西、四川、湖南等省。陕西的货币安置补偿户，已从初的比例不足3%提高到目前的34.9%；四川成都中心城区棚改居民选择货币化安置的比例，已从2012年的53%提高到去年的70%以上；湖南湘潭的棚改货币安置率则高达80%。
住房存量消化利好
“提高货币化安置比例，在客观上会起到去化库存的效果，但前提是，财政资金、政策性贷款、信贷资金能跟得上，走到位，有了这三类资金的支持，才能消耗掉市场中的存量的住宅。”前述某省住房和城乡建设厅的官员告诉记者。
政策性贷款的通路已基本打通。按照工作安排，国开行住宅金融事业部组建完毕，目前约有50人专门从事棚改事业，已在37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。2014年，国开行完成棚改贷款发放4086亿元，是2013年的4倍。截至2015年5月8日，国家开发银行已累计发放10033亿元棚改的贷款。
因此，在有消化库存效用的“棚改货币化安置”中为重要的变量因素集中到了银行信贷领域。国家统计局的数据显示，截至2015年4月，商品住房存量为65681万平方米。业内人士预估，存量住宅约70%以上集中在二三线城市。而在“3·30”新政之后，一线城市的库存去化速度明显加快，而二三线城市的库存去化速度基本没有太大变化。
3月5日，国务院总理李克强在人大作政府工作报告时提出，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策的范围。
“如果今年的棚改计划任务中，有1/3的比例可以通过货币化的补偿方式，进入商品房市场解决安置，那么基本上就可以消耗掉一半的市场库存，但是，这就需要银行信贷对棚改给予重点支持。从现在的状况看，中央是在朝着这条路走的，从住房地产贷款资产证券化的规模来看，进入棚改领域的信贷支持规模累计应该在1000亿元上下，当然，这有待实践检验。”前述某省住房和城乡建设厅人士称。
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