[摘要] 当前房地产政策刺激作用的基本面已发生变化，楼市新政存在结构化传导效应，以及市场投资性住宅需求尚未实质性启动，确立楼市回暖趋势仍需密切观察。
在政策组合拳刺激下，当前我国房地产市场出现较为显著回暖迹象。据国家统计局数据，今年1月至4月商品房销售面积同比降幅较一季度收窄4.4个百分点；4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市也明显增多，持平和下降的城市个数均有所减少。尽管如此，考虑到当前房地产政策刺激作用的基本面已发生变化，楼市新政存在结构化传导效应，以及市场投资性住宅需求尚未实质性启动，确立楼市回暖趋势仍需密切观察。
房地产政策刺激作用的基本面已发生重大变化。过去，我国房地产市场整体供不应求，即使国家采取多种限制措施，依然无法阻挡市场需求的集中快速释放。现在，绝大多数城镇住宅供求关系已基本平衡，甚至还出现供过于求情况，住宅库存压力总体较大，政策刺激能否有效激发住宅市场需求释放存在不确定性，还要继续观察。值得注意的是，随着我国住宅需求收入中枢下移，中低收入人群和夹心层构成潜在需求群体，市场有效购买能力呈下降趋势。当前部分城市住宅价格环比上涨，虽有助于刺激改善性住宅需求和刚性住宅需求加快入市，但考虑到市场需求总量已基本稳定，需求集中超前释放，后续需求必然萎缩，加上价格上涨对需求的抑制作用，不可避免影响政策刺激效果。
楼市新政存在结构化传导效应。楼市新政核心是营业税免征期限缩短和二套房首付比例下降，对二手住宅交易有显著助推作用。“3.30楼市新政”发布后，各地二手住宅成交明显回升。2015年4月，广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别飙升106.75%和88.14%；成都二手住房成交环比增长33%；温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。但新政对新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。据报道，4月份北京二手住宅网签达17191套，创出近25个月以来新高。而同期北京市新建住宅成交平稳，纯新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均价环比上涨更多是过去购地成本偏高所致。
投资性住宅需求尚未实质性启动。不管承认与否，住宅市场人气凝聚离不开投资性住宅需求的积极广泛参与。在当前股票市场交投极为活跃情况下，住宅投资性需求难以实质性启动，反而还利用二手住宅交易政策优惠环境进行高位套现，“卖房炒股”情况比比皆是。与股票资产相比，住宅不动产流动性程度较低，且未来价格涨幅空间狭小，还要承担丧失其他投资获益的机会成本，也在一定程度上影响投资性住宅需求的恢复。虽然从5月11日起人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点，对业已出现回暖迹象的楼市形成一定支撑，但市场实际利率仍在高位运行，住宅不动产定价条件改善状况还需进一步观察。
本轮房地产刺激政策旨在稳定住房消费，核心是鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，进而带动相关产业发展，为宏观经济稳增长予以有效缓冲。房地产市场相关主体应珍惜来之不易的楼市回暖良机，加快住宅去库存化进程，而不是故意渲染“涨价”噱头来刺激需求入市。对于楼市未来演化趋势，既不能否认市场向好态势，也不宜盲目乐观，以免经济行为决策失当，增加新的问题与风险。
日前，国家统计局发布4月份70各大中城市房价变动数据，数据显示，4月份70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.1%，是11个月连跌后的首次上涨。多位市场分析人士指出，得益于近一个月来房地产市场接连出台的利好政策，4月份二手房市场的回暖趋势比新房更为明显。
具体来看，70个大中城市里，二手住宅价格环比上涨城市有28个，比上月增加了16个；持平和下降的城市个数均有所减少。4月份北上广深一线城市二手住宅价格环比全部上涨，综合涨幅为2.4%。其他城市中，二手住宅价格降幅比上月收窄的城市有22个，比上月增加11个。
二手房市场的景气程度往往是房地产整体市场的直接反映。链家地产研究部的统计数据显示，以北京为例，4月份二手房共成交量环比上升58.4%，同比上升126.9%。成交均价环比上涨2.9%。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。4月份深圳市二手住宅成交量创下2013年3月份以来的新高，环比涨幅49.1%，同比增长101.4%。5月上半月成交套数破6000套，整月有望突破4月水平；价格方面，近两周的成交均价环比涨幅超过10%。据当地房地产经纪机构观察，成交的二手住宅中有六成以上存涨价现象，甚至出现多人竞价同一套房的个案。
同时，市场研究机构对60个主要城市二手住宅市场的监测统计显示，60个重点城市中，二手房价格指数上涨的占比五成。其中一二线城市涨幅明显，上海、深圳、武汉等部分城市二手房成交“量价齐升”。郑州、济南、南京、福州等城市也出现上升趋势。分析师李春燕告诉记者，二手房市场之所以迅速升温，是因为给房地产市场带来重大利好的“330政策”的落地执行。随后，央行降息、地方政府楼市配套措施等一系列利好因素的带来了政策叠加效应。
地方政府中具有代表性的是，浙江温州市4月2日出台8条地方细则，这是中央政策出台后地方性政策。值得一提的是，该政策内容包含“政府对首次购房给予一定补助。”严跃进分析说，“这是目前各个地方城市中刺激楼市力度大的一项内容，可能带来整个市场预期的改变，也意味着政府鼓励买房的思路已经形成”。
李春燕认为，由于受政策利好信息影响，北、上、广、深等城市二手房业主出现惜售行为，议价空间进一步缩小。而购房者也开始停止观望，抓紧入市。尤其是二手房营业税免征年限“5改2”之后，一部分新房买家回流至二手房市场。“交易税费的下降，一定程度上也促成了二手房市场交易的活跃。预计随着政策效应的进一步释放，会刺激更多地改善型需求加快入市，二季度二手房市场将会表现不凡”。
对于北京等地二手房市场的明显回暖，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，尽管政策力度在一定层面已经接近2009年水平，但在市场需求结构发生变化、价格门槛倍数增长后的今天，楼市已不可能出现几年前“抢房”、“隔夜大涨价”之类的疯狂局面。未来市场的量、价增长将整体温和。
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