35城库存连降2月：楼市回暖一线城市影响显
第一财经日报 2015-05-16 07:09
[摘要] 报告显示，截至2015年4月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续减少。
“3·30”新政之后，楼市开始呈现明显回暖的趋势，其中一线城市的影响为明显。
从报告中可以看到，截至2015年4月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续减少。
分类来看，一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为3668、18507和4262万平方米，环比上升分别为1.3%、-1.1%和0.3%，同比增幅分别为21%、9.6%和9.6%。
在反应去化压力的存销比方面，4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。2015年3月，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。
分析支出目前的存销比数值大致相当于2014年4月份的水平，说明本轮降温周期大致经历了12个月。回顾2014年的房地产市场走势，4-5月份恰是房价由涨到跌的时间。“因此从经验值判断，目前存销比的数字含义是明确的，即房价基本上已走出下跌区间，进而步入了止跌反弹的通道中。”
这其中，一、二、三线城市新建商品住宅存销比分别为11.6、15.5和21.1个月。相比2015年3月份11.4、15.7和20.5个月的数值而言，一线城市和三线城市的库存去化速度略有放缓。
专家表示，4月份一线城市存销比的增加与4月份很多房企推盘力度加大有关，这也说明房企对后市发展比较乐观。在5月份央行降息之后，楼市的库存也可能进一步增加。“但这并不是说市场不买账，而是因为在市场回暖之后，房企推盘的力度会进一步加大。”
4月份，开发商推盘节奏明显加快。以深圳为例，根据中原地产监测显示，4月份深圳全市共有24个项目开盘或加推，供应3916套共40万平方米住宅，尤其是4月后一周，11个项目集中入市，使得新房市场气氛迅速回暖。4月入市的项目开盘情况较2、3月有明显好转，半数项目开盘销售率都在九成以上，开盘即“日光”的项目更是达到6个。
从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值高，按目前的去化速度，要消化库存要超过3年以上。天津作为二线城市，去化速度已从3月份的28.6个月下降到4月份的27.5个月，不过其去库存压力仍然较大。此外，西安、兰州这些二线城市的去化压力也比较大。
近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的一家闽系上市房企人士告诉《财经日报》，该公司近两年曾到天津、西安等城市考察后发现，这些城市的区域经济发展很不错。但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。“我们判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。”
相比之下，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。
报告分析，随着5月11日央行2015年的第二次降息，供需双方入市节奏将继续加快。政策叠加效应将继续释放，包括二套房贷政策的放宽、公积金贷款额度的提高等。在去库存周期收窄后，房价上涨的逻辑将更清晰，5月份市场基本面也将继续改善。
一、二线城市楼市回暖，三、四线城市却惊现整体疲软，今年以来，楼市分化更为明显。在各项救市政策刺激下，一线城市以及部分需求较大的二线城市，房企的库存以及销售回款各方压力将会有所减轻，部分一线城市甚至出现日光盘，但是，库存压力较大的三、四线城市，成交依旧难现起色。
分化的数据
4月以来，在3·30楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时，受库存高企、市场低迷影响，三、四线城市成交难现起色，楼市不对称回暖明显。
据亚豪机构统计数据显示，4月北京新增供应2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。
在楼市升温之后，消失已久的日光盘也在北上广深四大一线城市和厦门、武汉等部分二线城市重现。比如，4月25日—26日，北京共有6盘入市，分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日光。
相比一、二线城市楼市的迅速升温，三、四线城市的表现要暗淡不少。4月份以来，一、二线城市住宅成交提升幅度明显，成交量环比上涨了27%。而三、四线城市对新政刺激反应冷淡，成交量不增反降，下跌约为26%。若按东中西部划分，东部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升为40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升为27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升为3.4%。
“东中西部的分化跟城市之间的分化在某种程度上是吻合的。”业内人士表示，一线城市主要集中在东部沿海，所以东部的表现要好过中西部。在3·30新政后，像四个一线城市和杭州、南京等准一线城市的购房者出于担心房价上涨等各种因素，入市节奏加快。相比之下，经济一般的三、四线城市由于供大于求，对于政策的强力刺激反应冷淡。
库存成关键指标
业内人士表示，北京、上海、深圳等一线城市都再次出现“日光盘”，在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。
据亚豪机构统计数据显示，4月北京仅新增供应了2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，这使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。
库存高企，成为三、四线城市面临的严峻现实，同策机构的数据显示,从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市，无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三、四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。
中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，今年楼市区域分化将十分明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三、四线城市房价会延续下跌态势。
成熟型城市土地市场竞争激烈
“4月以来一、二线城市住宅成交提升幅度明显，而三、四线城市则较为低迷。”中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。
某房地产研究院5月8日发布了《2015年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告显示，从城市基本面与新房总容量综合比较来看，35城呈现四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。
报告显示，成熟型典型的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市，城市基本面好，市场发达，属于成熟型城市。此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈，但居民购房能力较强。部分城市经济发展水平较为落后，但新房市场前几年发展过快，其规模已趋于见顶，属于风险型城市，如长春、南宁。这类城市新房市场的发展已经脱离城市基本面的支撑，未来市场存在一定的风险。
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一、二线城市楼市回暖，三、四线城市却惊现整体疲软，今年以来，楼市分化更为明显。在各项救市政策刺激下，一线城市以及部分需求较大的二线城市，房企的库存以及销售回款各方压力将会有所减轻，部分一线城市甚至出现日光盘，但是，库存压力较大的三、四线城市，成交依旧难现起色。
分化的数据
4月以来，在3·30楼市新政助推下，北京、上海、广州等一线城市楼市成交量环比、同比均出现大涨。与此同时，受库存高企、市场低迷影响，三、四线城市成交难现起色，楼市不对称回暖明显。
据亚豪机构统计数据显示，4月北京新增供应2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。
在楼市升温之后，消失已久的日光盘也在北上广深四大一线城市和厦门、武汉等部分二线城市重现。比如，4月25日—26日，北京共有6盘入市，分别是泰禾拾景园、旭辉御锦、合生悦上城、恒大领寓、首开常青藤以及首地浣溪谷。其中泰禾拾景园、旭辉御锦以及合生悦上城在开盘当天便实现了日光。
相比一、二线城市楼市的迅速升温，三、四线城市的表现要暗淡不少。4月份以来，一、二线城市住宅成交提升幅度明显，成交量环比上涨了27%。而三、四线城市对新政刺激反应冷淡，成交量不增反降，下跌约为26%。若按东中西部划分，东部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升为40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升为27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升为3.4%。
“东中西部的分化跟城市之间的分化在某种程度上是吻合的。”业内人士表示，一线城市主要集中在东部沿海，所以东部的表现要好过中西部。在3·30新政后，像四个一线城市和杭州、南京等准一线城市的购房者出于担心房价上涨等各种因素，入市节奏加快。相比之下，经济一般的三、四线城市由于供大于求，对于政策的强力刺激反应冷淡。
库存成关键指标
业内人士表示，北京、上海、深圳等一线城市都再次出现“日光盘”，在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。
据亚豪机构统计数据显示，4月北京仅新增供应了2464套商品住宅，而当月成交量则高达9218套，这使得一直处于高位的库存量开始明显下滑。截至5月4日，北京商品住宅库存量已降至78904套，跌破8万套大关，并创下近10个月新低。
库存高企，成为三、四线城市面临的严峻现实，同策机构的数据显示,从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市，比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市，无锡、温州、芜湖、徐州等大部分三、四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。
中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，今年楼市区域分化将十分明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三、四线城市房价会延续下跌态势。
成熟型城市土地市场竞争激烈
“4月以来一、二线城市住宅成交提升幅度明显，而三、四线城市则较为低迷。”中原地产首席分析师张大伟认为，三、四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策刺激作用不均衡等影响，去化压力巨大。
某房地产研究院5月8日发布了《2015年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告显示，从城市基本面与新房总容量综合比较来看，35城呈现四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。
报告显示，成熟型典型的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市，城市基本面好，市场发达，属于成熟型城市。此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈，但居民购房能力较强。部分城市经济发展水平较为落后，但新房市场前几年发展过快，其规模已趋于见顶，属于风险型城市，如长春、南宁。这类城市新房市场的发展已经脱离城市基本面的支撑，未来市场存在一定的风险。