[摘要] 数据显示，今年1月至4月份，西安市商品房销售569.49万平方米，同比增长6.55%，而百城房价指数显示，4月西安房屋均价为6726元/平方米。
编者按：近日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。
此前，央行曾于2014年11月22日和2015年3月1日分别两次降息，这已是半年内的第三次降息。降息将减小购房者房贷压力，带动银行理财产品率调整，也会从一定程度上影响股市……那么老百姓应该如何打理自己的“钱袋子”呢？
数据显示，今年1月至4月份，西安市商品房销售569.49万平方米，同比增长6.55%，而百城房价指数显示，4月西安房屋均价为6726元/平方米。陕西省房地产研究会会长王圣学认为，近期西安楼市交易活跃度明显提高，商品房销售价格基本稳定，购房者热情增强，房地产市场呈现回暖态势。
“此前‘330新政’和两次降息，已经对楼市产生了积极的影响，此次降息，购房者的月供压力将进一步降低，也减轻了开发商的融资压力，预计5、6月份楼市的情况将进一步转好。”王圣学说，目前西安房地产市场的刚性需求仍然比较旺盛，在一系列利好政策的叠加下，人们的购房积极性会被进一步调动起来。
此次调息后，个人住房公积金5年以上贷款利率由调整前的4%降为3.75%左右，商业贷款基准利率也由调整前的5.9%下调为5.65%左右。西部网记者算了一笔账：如果购房者需要贷100万元商业贷款，期限20年，按等额本息还款法，降息前月供为7106.74元，降息后月供为6963.87元，每个月可节省142.87元；还款总额也由170.56万元降至167.13万元，可节省3.43万元。
楼市回暖，房价会上涨吗？王圣学预计，未来西安房价会维持在一个比较稳定的水平，不会出现大幅波动。“就目前的情况来看，整个西安市场的商品房库存量仍然较大，库存房还能卖10个月到一年左右。因此，今年西安楼市仍以去存量为主，开发商不会轻易涨价。”
王圣学说，目前已经到了买房的好时机，一直观望的购房者近期可以考虑出手买房，“若人气越来越旺，不排除一些高品质楼盘会提价。”
新股民首要做好风险控制投资“不要把鸡蛋放到一个篮子里”
上周五，沪指在连续暴跌三日之后绝地反弹，重上4200点，今天（5月11日）收盘时达到4333.58点。在当前股票市场牛市的大背景下，央行新一轮的降息有可能进一步降低储户的存款意愿。
对此，中信建投证券的投资顾问白夏认为，降息后，房地产企业资金压力有所缓解，购房者月供负担减轻，因此对于房地产来说是利好消息。对于房地产板块的上市公司，白夏建议投资者可以重点关注一些谋求转型的公司，“业绩好、估值低、转型意图明显的公司将受到市场的资金认可。”
此外，白夏建议投资者可以关注“互联网+”概念股、机器人概念。“近期大盘出现宽幅震荡调整，下半年结构性行情分化可能会更明显，操作难度会加大，对于股民而言，牛市回调时是买入时机，但考虑到近期大盘箱体的构建可能加大，表现为股指、个股震荡会加剧，建议尤其是新股民，近期操作注意短线风险，多一份谨慎。”
此外，有人担心降息会带动以货币基金为主要投资方向的“余额宝”等互联网理财产品和银行理财产品率下调，白夏认为，从中长期看，市场利率化是必然趋势，对于今年的降息降准，去年底各家机构的宏观策略都已经有了普遍的分析和预测，短期来看，银行理财产品率虽然略有下降，但仍将会维持相对稳定的水平。
白夏建议，无论股市是“疯牛”还是“慢牛”，股民都应该做好风险控制，而稳健的投资者可以进行适当的资金配置，来购买股票、基金和理财产品，“不要把鸡蛋放到一个篮子里”。
有市场分析人士认为，多次降息后，住房公积金贷款利率创新低，对购房者的吸引力大增。
“2015年以来，已经有超过100个城市发布了不同力度的住房公积金松绑政策，包括北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，从整体市场来看，住房公积金的刺激性政策对市场的影响正逐渐增加。
有多位房企营销负责人也向《证券日报》记者表示，2015年，多数城市房价将有小幅上行，但不至于大幅涨价，因为多数开发商将重点消化2014年未消化的存货或者原本计划在2014年入市，终却并未入市的项目，等这批库存消化到一定幅度，房价将进入上行通道。
而房价能够进入上行通道的判断依据则来自于四轮救市政策的落地，其中包括调整住房公积金政策，这也将对购房者入市产生很大吸引力。
多城5月集中松绑公积金政策
据中原地产统计，5月份至今，已有多城调整住房公积金政策。
5月11日起，广东省江门市公积金新政的细则正式实施，首套房和二套房的公积金贷款首付比例分别降至两成和三成，同时提高公积金贷款额度；5月10日，江苏省苏州市称，住房公积金贷款新政将于15日实施，今后家庭、个人高贷款额度分别可达70万元和45万元。此次调整还涉及降低首付款比例，职工首次使用公积金贷款购买自住型住房的，首付款比例统一调整为不低于住房总价的20%。
四川省德阳市则连续出台松绑“新政”，调整了贷款额度、首付比例和异地贷款等政策，新政执行后，德阳公积金贷款高额度提升至50万元；海南省将调整公积金贷款高额度，在海南海口、三亚、琼海、陵水等四市县买房，职工高可申请公积金贷款70万元；河北省秦皇岛市调整个人住房公积金贷款政策，高额度提高20万元；而北京、上海作为重要的两大一线核心城市，均在近对公积金政策做出较大幅度调整。
事实上，2014年下半年以来，就不断有城市加入调整住房公积金政策的大军中。
对此，张大伟表示，目前已经有多地发布房地产刺激政策，明显可以分为四轮。这四轮依次为：各地松绑限购政策；央行降息；各地发布购房补贴及央行再次降准；“两会”前后，鼓励自住及改善需求政策，主要在公积金政策，回购库存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策则全面松绑二套房贷款。
目前来看，这些政策起到的作用越来越大。中原地产研究中心统计数据显示，5月上旬，54个城市合计住宅签约套数为71485套，环比上涨幅度达到了11.6%，整体市场的涨幅在明显加大。
公积金贷款利率跌至历史低
据张大伟向记者表示，按照目前的基准利率，商业贷款购房利率为5.65%，住房公积金利率贷款利率为3.75%，从近的20次房贷利率变化看，已经双双跌破2009年历史宽松时期执行的5.94%与3.87%的低历史记录。
据中原地产提供给《证券日报》的数据显示，自2007年7月份以来，住房公积金贷款购房高利率曾高达5.22%，而商业贷款购房高利率高曾高达7.83%。
值得一提的是，张大伟称，住房公积金贷款利率大幅降低后，以首套房贷款100万元、贷款期限30年、采用等额均还方式（每月还款额相同）为例，此次公积金利率调整后，月供额将从之前的4774元减少到4631元，减少了143元。而如果将今年的两次降息累计，每月一共减少还款288元左右。
实际上，此次降息要求其它各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率做相应调整，进一步体现了中央支持居民合理住房需求的目的。
研究员朱光认为，从本次降息的幅度看，五年期以上贷款基准利率从5.9%下降到5.65%，已经达到2001年以来的低水平。此次降息之后，购房成本进一步降低，对于购房者而言，把握好市场节奏变化过程中的购房时机，将成为关键。
无疑，调整公积金政策能够刺激房地产市场的成交量提升，但因各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一、二线相对影响较大，而三、四线整体降温的趋势依然难以改变。
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