[摘要] 楼市政策利好，4月份房地产市场成交整体增幅达50%。其中，2000万元级豪宅产品成交更是大增244%。这不仅折射出豪宅市场竞争激烈项目营销加码，更折射出以企业家为主要构成的豪宅购买者对中国经济发展前景的看好。
楼市政策利好，4月份房地产市场成交整体增幅达50%。其中，2000万元级豪宅产品成交更是大增244%。业内人士认为，2000万元级豪宅成交暴增的背后，不仅折射出豪宅市场竞争激烈项目营销加码，更折射出以企业家为主要构成的豪宅购买者对中国经济发展前景的看好。
销冠单盘贡献率高
机构数据统计显示，2015年4月，北京总价2000万元以上豪宅项目成交面积为5.11万平方米，环比3月暴增244%。4月共成交2000万元以上豪宅57套，其中紫御华府单盘贡献15套成交，占比达到26.3%，该项目终成交金额达到3.57亿元，并借此斩获4月总价2000万元以上豪宅项目成交套数和成交金额双料销冠。
据悉，这是紫御华府2015年以来第二次问鼎销冠之位，今年3月，紫御华府亦凭借9套2.33亿元的成交金额，位居均价5万元/平方米以上住宅首位，而在2014年9月至今的8个月时间内，紫御华府已累计4次斩获豪宅销冠之位。
从市场层面来看，供应大幅增加是促成豪宅成交暴增的原因之一。数据显示，2014年下半年以来，已有保利海德公园、万柳书院、泛海国际等近10个纯新盘豪宅进场，新增供应是往年数倍，置业者有更广阔的选择空间，同时，在激烈竞争之下，豪宅项目促销力度也大胜以往，从而吸引置业者入市。
譬如，近期紫御华府推出限量版VIP车库，收藏价值极高，引发诸多置业人士围观。据销售人员介绍，紫御华府4月热销，与该盘4月地下车库开放亮相有很大关系，让很多持币待购的购房者终决定下手。
此外，对豪宅的增值预期也是吸引置业者加快入市的重要原因。2015年入市豪宅全部为地王项目，其入市后势必抬高市场价格，在售豪宅保值增值前景被强化，置业者加快入市。
置业信心走强
分析人士指出，豪宅和奢侈品类似，其成交好坏与经济走势密切相关。豪宅置业者的大举入市，也折射了豪宅置业群体对中国经济发展前景的看好。
紫御华府营销总监马燕曾对豪宅结构与购买人群的关系进行调研，其认为豪宅应以总价为区分，马燕认为，2000万元是高端市场的一个分水岭，这一总价可过滤掉一般高端置业者，购买力在此之上的置业者多为企业家或公司掌舵者，资产过亿。其决定是否购买2000万元以上豪宅的重要参数在于自身企业发展前景，而企业命运更多的与宏观经济形势挂钩，因此，2000万级豪宅热销的背后，也隐藏着企业家对中国经济发展形势的看好。
4月初中国民生银行与胡润百富联合发布的《2014——2015中国超高净值人群需求调研报告》是一个有力证据，该报告显示，高净值人群对于企业经营环境持较乐观态度，半数左右认为未来三年内企业的融资便利性、整体经济形势表现、企业家社会地位表现会更好。对于将不动产作为资产配置重要手段的高净值人群来说，这种对经济发展的乐观态度可能是其一掷千金购买豪宅的信心所在。
豪宅或成吸金池
另一个对豪宅市场形成刺激的是股市的走高。股市兴旺与豪宅市场表现息息相关，当股市财富大幅，富豪身家自然水涨船高，也就必然刺激豪宅市场成交。在中国经济的发展历程中，楼市与股市的博弈周期性出现，而这一次与此前不同的是，在看似疯狂的股市大潮中，经历过股市过山车的中国财富阶层有了更理性资产配置的视角，豪宅作为保值增值性佳的固定资产，成为财富阶层坚定的购买项目。在这场楼市和股市的博弈中，楼市的吸金效应已经显现。
紫御华府营销总监马燕也证实，当前紫御华府买家之中，不少为股市获利后抽离投身房产者。对于这一类以资产配置为主要目的的财富群体而言，其所看重的是豪宅安全性，这决定了其更倾向于选择现房豪宅，即有眼见为实的成品表现，也有豪宅应有的保值增值功能，前者保障投资安全性，后者寻求回报空间。
复旦大学房地产运营研究所专家、中国豪宅院院长朱晓红曾指出，紫御华府有机地融合了地段、产品、配套、服务、圈层、品牌、文化、典藏等诸多的价值元素，是财富人群实现保值的佳资产配置选择。
“新财富阶层有着敏感的品质要求和敏锐的投资嗅觉，其对豪宅产品的选择更为谨慎甚至苛刻。”业内人士指出，2015年固然是豪宅井喷年，但真正能够与这一需求群体匹配的项目可能并不多。
2014年房地产市场整体低迷
《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12(2015)》昨日在中国社会科学院发布。报告显示，2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49个百分点，商品房待售面积已经达到6.22亿平方米，创历史新高。
蓝皮书指出，2014年世界经济处于危机后的恢复期，这一年我国房地产市场出现了较大幅度的变化和调整，总体来说处于低迷状态，主要表现在销售面积显著下降，待售面积达幅增加，一些大中城市的房价出现下跌，房地产开发企业信心不足，房地产投资、新开工面积、土地购置面积等指标的增速均比2013年有较大幅度的回落。
2014年商品房销售面积12.1亿平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49个百分点，商品房待售面积已经达到6.22亿平方米，创历史新高。2014年商品房成交均价为6324元/平方米，同比增长1.4%，增速比2013年下降6.3个百分点。2014年房地产开发投资9.5万亿元，同比增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点，增速是1998年以来低。
政策方面，2014年中央政府房地产政策调控由已往“控房价、抑需求”转变为“促改善、稳消费”方面，相对于中央政府的调控政策的平稳，地方政策则表现为更为积极，各地根据具体情况“因城施策”，灵活性、针对性更强。2014年中央出台的房地产政策主要与建立房地产长效机制相关，比如说不动产登记制度。
总体来看，2014年我国房地产市场存在的问题既包括本年度突出问题，也包括长期一直存在的问题。一是房地产市场总体供大于求，商品房待售面积创历史新高。二是住房及土地资源配置结构不合理，部分地区市场风险突出。三是二手房交易成本过高，抑制改善性住房需求的释放。四是保障性住房建成后问题显现，部分保障性住房出现空置。
今年房价增速与去年持平或更高
蓝皮书认为，2015年中央在政策上支持房地产市场发展，以“稳定、支持、促进”取代“抑制、投机、调控”。一是金融政策相对宽松，如“930”，“5改2”等都会继续执行和细化。二是更加重视长效机制建设，行政手段逐步淡化，如《不动产登记暂行条例》的继续实施。三是去库存成为政策的重要的目标之一，预计地方政府会出台具有可操作性的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。四是集体经营建设用地入市试点。五是地方政府调控自主权增大。
从市场预期方面来看，2015年房地产市场总体上好于2014年。2015年房地产开发投资增速仍可能持续低速增长，商品房供给比较充足，商品房需求或略有增长。2015年国家层面“支持居民自主和改善性住房需求”，地方政府为了减少商品房库存也会出台一定的支持政策，同时金融及财政政策也有利于住房消费。
对于今年房价走势如何，蓝皮书预测商品房均价增速与2014年持平或高于2014年，涨幅程度取决于政策及其政策执行力度。2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。一线城市或部分热点二线城市房价有回暖趋势，人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。
2015年3月份70个大中城市住房销售价格变动情况的数据显示，环比数据已经开始出现了回稳的态势。
专家驳“低迷”说：因2013年超预期好
虽然蓝皮书对去年房地产市场的总结和多数人感受一致——总体处于低迷状态，但业界专家却有不同看法。
中国房地产业协会原副会长朱中一就表示，2014年和2013年相比肯定是低迷的，2014年房地产开发投资增幅下降，销售面积、新开工面积、土地的销售面积同比下降，是因为2013年的市场有非理性因素存在，2013年有些指标是超预期的好，所以造成了2014年的同比下降，“如果我们客观地看，用新常态，平常心来分析，我认为2014年的市场是总体平稳的。”
“确实2014年跟2013年比大幅度下滑，但整个销售量还是不错的，12.06亿，仅次于2013年13.06亿，差1个亿。商品房销售量总体还是不错的。”中国房地产资源委员会会长王珏林表示，在今年前四个月一些新的政策出台后，目前情况反映良好。
王珏林表示，目前房地产市场的主要问题是信心问题和存量过大，普遍的过剩不是影响一个产业，而是影响相关产业投资都不敢进入。“所以要解决目前的问题，提升信心，让产业健康发展。”
在中国社会科学院副院长李扬看来，目前中国的房地产市场还没有完整地经历一个周期，“一个周期需经历危机、萧条、复苏、繁荣这样的正规经济周期的各个阶段，这样来看，中国房地产如今很可能在完成这个周期的过程中。”
李扬表示，经历过这个阶段后，我国房地产市场才算是经历了一个完整周期，然后会在这个基础上进一步向前发展，迎来一个更为健康的房地产市场。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
