[摘要] 今年政府工作报告中指出，要“支持居民自住和改善性住房需求”，楼市调控放松的预期骤然升温，但新政出台的速度之快，这一次却出乎市场意料。
今年政府工作报告中指出，要“支持居民自住和改善性住房需求”，楼市调控放松的预期骤然升温，但新政出台的速度之快，这一次却出乎市场意料。
央行、住建部、银监会日前联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付30%。
分析人士指出，新政抬起首套房和二套房金融杠杆，将促使刚需型及改善型市场的全面回暖。楼市走高附加值的“品质”路线将重获市场青睐的同时，其产品的标准化与大规模复制模式也迎来了新一轮腾笼换鸟的战略机遇期。
绿色刷新住宅“颜值”
不论是开发商还是买房者，都认为这次的新政好处显而易见，并且开发商和购房者都加快了推货和买房的进度。受新政影响，业内人士均对楼市的成交增长抱有较大信心。对于购房人而言，政策利好将极大降低购房门槛，将促使众多持币待购的购房人，特别是拥有改善型购房需求的职业人重新点燃置业热情。
而购房者对于房子“颜值”的期望，也为之前举棋不定的楼市吃下了定心丸。某房地产公司营销总监告诉记者，公司在之前已经做好准备，考虑到两会期间政府表态，国内大多企业都在做改善产品。靠土地增值和资金杠杆赚取利润的房地产时代已经结束，房子升级换代提升品质刷新“颜值”，才能更容易和购房者打成一片。
在此情况下，近日召开的第11届中国绿色建筑大会上，从生态城市、建筑节能大数据到智慧城市设计、大数据时代下的绿色建筑新发展等多领域话题受到热议，引起了业内的广泛关注。按照规划，今年我国将新增绿色建筑3亿平方米以上，而这一雄心勃勃的目标倍增于去年，为相关企业带来大量转型发展的机会。
钢结构是绿色建筑的典型代表。“在建筑全寿命周期内，钢结构大限度节约资源，节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染。”国内钢结构上市企业杭萧钢构(600477,股吧)董事长单银木告诉记者，“绿”字当头的钢结构提升了住宅附加值，同样也在购房者心目中增分不少。
“转角遇见爱”成常态
有分析认为，激励改善型等房市政策组合拳让房市如沐春风，但真正能刺激出一波房市行情需要的恰是投资需求者对建筑行业走势的长期的看涨预期，而不是新政这剂猛药“药效”过后重返的大起大落。
而过山车式的市场行情未来或将成为历史。记者发现，随着新型城镇化向纵深领域不断推进，当前以钢结构为代表的住宅产业化项目已经提上政府议程。一系列“硬招实招”正释放出投资者信心红利—《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》、《国家绿色建筑行动方案》、新版《绿色建筑评价标准》纷纷出台，正助力建筑行业和房产市场打造新的财富“洼地”。公开数据显示，目前仅主体钢结构制造业的产值就已超过600亿元。
转型升级的浪潮中，企业市场“转角遇见爱”成为常态。杭萧钢构董事长单银木告诉记者，其已通过钢结构制造与安装、绿色建材、施工总承包、工程设计与咨询服务、房地产5个产业板块，开始打造完整产业“航母”。据介绍，杭萧钢构新技术“钢管束组合结构住宅体系”、“装配式钢筋桁架楼承板”以及“CCA板和相关灌浆墙技术体系”等多项专利技术被应用于钢结构建筑项目中，成为行业新一轮发展技术标杆。
单银木表示，在钢结构标准化设计、工业化生产、装配化施工以及一体化装修等特性推动下，房地产市场加速淘汰落后产能、加速产业转型，有利于加速其破旧立新，形成调结构与稳增长的优势组合，也是朝着“改善型”选择迈出的重要一步。
近日，在成都的一个房地产经纪人QQ群中，一位资本掮客发了一条“大量收购深圳(楼盘)、成都住宅项目”的消息。
这位资本掮客主要为一家央企找优质项目，但不愿透露其未来将如何运作。熟悉该领域的一位资本界人士透露，当前股市火爆，未来不排除将收购的项目装到上市公司资产包中。
《每日经济新闻》记者了解到，当前包括多家资管、信托、地产私募等都在寻找收购标的，运作路径是他们先完成杠杆收购，再联合上市房企协同并购。股市会不会成为房地产销售的新渠道?那么，从股市流入的资金又会对楼市产生何种影响?
房子可以通过股市套现
上述资本掮客说，他们是一家金融类投资公司。知情人士透露，该投资公司是四川(楼盘)一家民间投融资平台公司，具有当地政府背景。
这位资本掮客表示，他们主要是为一家央企寻找优质地产项目，至于这家央企要干什么，他说不排除资本运作。“收购合同为住建部的商品房销售合同;收购价格为土地成本+建安成本+(8%~10%)的利润率;70年产权的住宅，不要别墅、商铺、写字楼、旅游地产、未完工项目;面积要大，总面积1万平方米以上，以小户型住宅为主。”前述资本掮客介绍说，已办理四证或五证，接近封顶或已封顶，已有部分销售或有银行贷款的项目、烂尾楼均可。
无独有偶，前不久，北京(楼盘)华信资产一举收购了百强房企云南经典地产及旗下核心项目经典双城。而华信资产擅长资本运作，已开始运作一系列基金，锁定目标就是“冰冻鱼”地产项目或房企。
熟悉这一领域运作的亚信控股集团董秘荣腾洪表示，资产管理机构本身不成熟，但往往会学习国外经验，进行基础处理，借助第三方机构并购，实现所有者权益的变现。
今年4月，博雅基金刚启动了一只地产并购基金，标的是部分银行、投资公司持有“上海(楼盘)中环以内或轨道交通沿线低估值住宅”的不良资产，通过折价收购再溢价销售获利。
日前，平安银行(000001,股吧)也设立了首只地产并购基金，且“平安系”还在加速推进与碧桂园等龙头房企的战略合作。中融信托也在加速布局对接资本市场的并购基金，其中包括地产并购基金。“我所接触的多个基金公司他们手里很有钱，直接低价团购房企的毛坯房，收购改装之后，再溢价卖出去。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存说，他们收购项目的利润率比房企利润率还高。
陈宝存介绍，当前基金等机构的资金也只能投向基建、房地产，其他领域不具备赚钱能力。
对楼市影响有限
5月6日，申万房地产指数冲高至5937点，创下2009年7月31日以来新高，包括宜华健康(000150,股吧)、中茵股份(600745,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、中天城投(000540,股吧)等个股，短短几个月已出现了较大涨幅。
日前，中天城投、莱茵置业(000558,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)等个别上市房企自身已介入并购基金领域，当前也包括了地产并购基金。
随着楼市供需逆转，地产并购层面将异军突起。股市的火热，会否加速二级市场的资金大量流入楼市?房企拿地是否会更为迅猛?这波地产并购潮会延续多久?
独立经济学家、北京大学房地产基金研究中心副主任杜猛表示，炒并购属于金融范畴，不是楼市范畴，观察楼市变化有两个核心要素，一个是成本定价，一个是供需引起的市场定价。“除非政府在税收、地价、货币政策等方面调整，否则这两个因子难以改变，也意味着房价难以降下来，楼市只有僵着，房子也卖不出去。”杜猛分析说，只有并购洗牌、债转股等会改变当前楼市格局。
杜猛认为，楼市基本面没有改变，所以股市资金难以大量进入楼市。荣腾洪也表示，杠杆资金也有成本，如果楼市销售不好，上市房企除了炒概念之外，也不会真的大规模去接盘。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
