[摘要] 近期，多项房地产政策密集发布，各地政策也在公积金贷款额度、首套房认定、税费补贴等方面力挺住房消费，楼市政策步入宽松期，新政叠加降准的流动性效应，正在一线城市的房地产市场快速发酵。
一个多月之前，3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%。个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。近期，多项房地产政策密集发布，各地政策也在公积金贷款额度、首套房认定、税费补贴等方面力挺住房消费，楼市政策步入宽松期，新政叠加降准的流动性效应，正在一线城市的房地产市场快速发酵。
在新常态背景下，房地产作为中国的支柱行业，首当其冲呈现调整态势。经历了史上严厉长周期的调控后，在接踵而来的政策利好下，房价似乎有即刻反转之势，市场正在经历微妙的心理考验。如何理性分析当前影响楼市的多元化因素，多项政策将会产生哪些刺激性作用？房价走势将会怎样？日前，就以上问题，记者采访了省社科院经济研究所助理研究员冉淑青。
记者：经济新常态下，政府对房地产市场的调控方式发生哪些变化？
冉淑青：房子、房价一直是百姓关注的话题之一。尽管十八大以来，政府不断淡化、低调处理房地产与调控政策，但在经济新常态的宏观背景下，政府通过财税制度、土地制度、金融制度、经济体制、户籍制度、产权制度等方面进行相应的市场化改革，以实现对房地产市场的宏观调控目的。
记者：您认为哪些宏观政策的变化将会影响到房价？
冉淑青：一是土地供给结构的变化。有数据显示，2014年城市用地结构中，房地产用地供应占比有所提高，且一线城市房地产供地所占比例上升幅度较大，充足的土地供给对房价增长起到一定的抑制作用。根据国家统计局数据，去年在建、竣工和新开工的商品房合计有101.2亿平方米，其中商品住宅72.1亿平方米，而去年商品房销售面积为12.1亿平方米，其中住宅销售10.5亿平方米，供需如此悬殊，前几年超量供应形成的泡沫短期内难以消化。
二是城镇化速度的放缓。在我国经济增长方式由粗放型向集约型转变过程中，各级政府对民生、生态环境、社会稳定的关注度不断提高，GDP不再作为衡量地方政府作为的标准，整个国民经济发展态势放缓。城市作为我国大的经济体，发展速度必将受到一定影响，并将进一步影响城镇化进程，我国世界奇迹般的人口城镇化速度将不再续写。
三是城乡差距的不断缩小。随着农村经济环境的不断改善，农民人均纯收入的增长速度高于城镇人口。根据国家统计局发布的2015年一季度国民经济统计数据，一季度农村居民人均可支配收入实际增速快于城镇居民人均可支配收入1.9个百分点，城乡差距进一步缩小。同时，随着新型职业农民创业对农村青年吸引力的增加，以及各类农民专业合作组织的壮大，农村创业机会有了较大增长，城市户籍对农村人口的吸引力也将有所减小。
记者：楼市新政对房地产市场将产生哪些刺激作用？
冉淑青：2014年9月30日和今年3月30日，央行已经出台了多轮稳定房地产市场的政策，其中包括央行支持首套房贷、《不动产登记暂行条例》发布、无房者可提取公积金支付房租、大幅下调二套房首付比例以及房产营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。
2014年9月30日，央行在官网发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对结清贷款的二套房，贷款可享受首套房政策优惠，从“首房”到“首贷”的变化，是信贷资金的放开，真正给了楼市真金白银，让房企与购房者都有钱可用，在一定程度上带动了改善性住房需求的增长。
2014年12月22日，《不动产登记暂行条例》由国务院下发至中央各部委及相关部门，并于2015年3月1日起实施。因为房产登记信息将变得公开化、透明化，炒房客对于可能实行的房产税有所忌惮，而急于抛售手中多套房产，投资性客户现在已基本绝迹，新房购买者在买房时更加理性和有所克制，从而造成二手房市场存量的激增以及新房需求动力不足。
今年3月5日，西安住房公积金管理中心对“公积金提取实施细则”进行了补充修订，进一步放宽提了取住房公积金支付房租的条件。自此，住房公积金的使用不再仅限于购房或还贷，还可以支付房租。对于刚入职的年轻人而言，不仅减轻了他们的生活压力，更让这部分人在买房与租房的选择问题上更加理性。
今年3月30日，新一轮楼市托底政策出台，二套房首付比例由60%下调至40%，同时，营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。对于改善性住房需求者而言，无疑值得振奋人心，同时免营业税条件的放宽更增强二手房在市场流通的活跃度，同时改变了二手房市场的需求导向，如相较于建造年代较久的老房子，满两年的较新房更具有价格优势。
记者：针对“330楼市新政”的影响，某研究院调查发布的购房信心指数于4月29日新鲜出炉。调查报告显示，330新政会“增加购房需求，推高住宅价格”的比例不高，认为中国房价下跌的超过40%，三四线城市尤其看空，占46.77%。您认为未来房价走势如何？
冉淑青：房地产市场是一个由土地供给以及楼市的供应与需求双方共同组成的。经济新常态没有显著改变楼市供需结构，一方面是房地产土地供给的增加，以及房地产存量的过剩；另一方面是楼市需求方的结构性减少，因此从长远来看，房价有平稳走低的趋势。
万科总裁郁亮曾评述：“任何政策都改变不了趋势，从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市场健康发展会起到至关重要的作用，但是本身并不改变趋势。”的确，从2014年9月以来的楼市调控方向来看，政府基于经济形势走低的趋势，有稳楼市、保增长的宏观意图，“一扬一挫、一挫再扬”的调控节奏对于稳定房价、稳住人（楼市买卖双方）心起到一定的积极作用，但基于宏观经济环境与供需结构的研判，未来房价几乎没有大幅度上涨下跌的可能性，未来市民购房要结合自身家庭的实际需求考虑，理性买房。
（记者李晓莉采写整理）
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