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养老产业与房地产的协同发展 房企转型涉足

陕西日报   2015-04-30 08:34

[摘要] 养老产业与房地产的协同发展日渐蓬勃,这一领域也正被一些房企所看重,越来越多的房企也将涉足该领域作为企业转型多元化的方向,作为企业未来的利益增长点。

根据联合国人口署的数据,当一个国家或地区60岁及以上老年人口占总人口比例达10%,或65岁及以上老年人口占总人口比例达7%时,即步入老龄化社会。以联合国的标准衡量,中国已经进入老龄化人口快速增长阶段。有研究机构预测,到2050年,养老市场会有逾百万亿元的消费潜力、老年人口近36.8亿人次的就诊、7900万左右老年人口的养老需求,将会吸引巨量的资本进入。在此背景下,催生了六大养老产业:健康管理服务业、康复护理业、家政服务业、老年文化教育业、老年金融理财业和老年宜居服务业。

而其中养老产业与房地产的协同发展日渐蓬勃,这一领域也正被一些房企所看重,越来越多的房企也将涉足该领域作为企业转型多元化的方向,作为企业未来的利益增长点。

养老可以将房地产引入一个全新的大行业,甚至是“蓝海”行业,保利副总裁胡在新曾说,“养老产业未来是一个蓝色的市场”;养老可以提升地产价值,促进住宅销售;还可能在获取政府支持、拿地等方面给地产商带来红利。反过来看,地产可以为养老提供物业支持,为养老机构提供空间环境。

地产与养老产业的亲密接触

房地产业入门门槛低,竞争激烈,传统的住、办、商等业态面临供应过剩的局面,随着未来人口红利的快速下滑,市场前景堪忧。很多企业基于自身长远健康发展,积极开拓市场空间,纷纷把目光锁向养老地产实属自然。”易道顾问总经理曾启飞告诉本报记者,众多房企介入养老地产,从根源来讲是房地产行业竞争的结果。并表示“从政策导向来看,目前我国政府已开始高度重视养老问题,为养老地产提供前所未有的政策扶持”。

与之持有相似观点的还有中华房屋土地开发集团公司营销总监冯越,他表示:“面对政府的调控,客户需求等许多因素的变化,房地产市场也在不断调整,面对商机都想尽早尽快地抢占市场,所以也是在拓展有可能性的新领域。而老年地产市场正逐渐受到了地产开发商的关注。”

在2008年,保利地产已经开始涉足养老地产并派高层前往日本考察养老地产的经营模式。2011年提出“善居养老计划”,2012年保利·西塘越亮相上海,惊艳业界;绿城集团也在适老设计方面颇具心得,其乌镇雅园中的一键紧急呼叫按钮、适当高度的开关面板以及其他的无障碍的设计均表示出绿城在适老设计中的心得。一线房企先嗅到这一领域的巨大潜力,并根据企业自身的独特资源,打造自己独门的养老地产“利器”。

“企业对养老地产的开发模式也处在不断探索优化的过程中,例如亲和源的‘社区化养老’、绿城的‘学院式养老’、保利的‘三位一体’养老模式、万科的‘邻里式养老’等,”曾启飞认为未来开发商面对的庞大的市场化的养老需求,是受市场调节的商业型养老地产。

什么是养老地产?

“养老地产实际上是养老+地产的复合地产模式,是将房地产业与养老产业进行整合,将养老这种生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务中去,为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活”,陕西秦达房地产开发有限公司总经理王红兵告诉本报记者,“简言之,养老地产比普通住宅多了养老设施配套和养老服务”。对于地产与养老的结合,大致可以分为居家养老、社区养老还有机构养老。

在居家养老这种模式下,养老的服务直接入户,包括送餐、医疗保障、家庭护理等,需要地产做一些适老化改造;社区养老,包括老年的日托服务,搭建老年活动教育中心,还有一些护理床位的安排;第三种是机构养老,这种养老的模式从一开始国人受传统“孝道”观念影响不被接受,慢慢随着观念的开化,以及“1-2-4”家庭结构的普遍化,或主动的、或被动的,正慢慢地被越来越多的人所接受。这种模式下,地产为养老提供硬件支持,服务载体,以养老公寓、会员租住的养老社区为主要形式。

秦达地产的白鹿溪谷项目就是将以上三种模式集于一体。在白鹿溪谷里,有集中养老的老年公寓,也有开发销售的住宅。针对家里有子女或保姆能在身边照顾的,可以购买住宅实现居家养老,在家里居住并享用小区的养老配套服务。针对不能自理或无家人照顾的老人,可以选择租住在老年公寓里实现机构养老,由专业人士进行照料护理。另外,整个社区养老全覆盖,提供日间照料、医疗康复、休闲娱乐、老年大学等服务,面向全小区住户,实现社区养老服务。

养老地产不同于普通住宅产品之处在于其外部自然环境和其适老设施。外部环境要适合老年人的居住生活,而内部设施要有适当的适老设施。冯越表示一个真正的养老地产项目,“对于老年人的日常生活,清洁饮食等都要有专门的团队去处理,膳食搭配等。还要有符合老年人娱乐的设施、服务机构等”。

养老地产始作俑者

要谈养老地产,太阳城是绕不过去的。十五年前,当人们不知道养老产业为何物的时候,朱凤泊已经带领团队打造了一座养老城池。作为养老地产的始作俑者,北京太阳城为50岁人群量身定制《养老套娃》、60岁人群享用《会飞的房子》、70岁人群《中美两国养老》、80岁人群《中医理疗看护》等等系列产品,并把养老产业上下游企业联合起来,把养老的事业结合到时代背景下来做。

秦达的白鹿溪谷项目与北京太阳城项目很像,都是70%左右的住宅开发销售,并且销售的住宅实现养老全覆盖。30%左右为集中的老年公寓,持有并长期经营。因此希望从一开始就能从设计、营销到运营得到太阳城的全程指点,吸取其经验和教训,少走弯路。

而荣华·亲和源项目则是将方向定在了中高端养老社区上面,这正弥补了目前中西部地区中高端养老产品的空缺,除了适合老年人生活的空间外,荣华设立了四大服务体系,重视老年人心理需求,关注老年人身体健康等。

西安天佑医养老年公寓则在医疗方面与其他养老社区所区分,该机构修建机场、跑道,开辟条西北“空中120”绿色救援专线,直飞三甲。建立西北个“空中医疗救援120”直飞三甲医院,并对公寓内每一位员工,甚至厨师、保洁、保安等均进行严格、专业、标准的急救培训,时间保障老人的生命安全。

但并不是陕西所有的养老地产都做得一帆风顺,一些开发商曾想在其住宅社区内配套养老公寓,并将这一模式复制到其未来几个项目中去,但如今这一想法并没有落地,其品牌的养老公寓已经在市场上销声匿迹。

按照易道顾问总经理曾启飞的说法,养老地产是一个专业化程度非常高的地产类型。一些取得先机的企业已经开始探索养老项目的品牌化、连锁化经营。连锁化可以将优势资源共享,降低成本,快速占领市场,形成规模扩张。

养老地产不是“快钱”项目

“对于开发商而言,首先要明确养老地产的基础是地产,是养老地产市场化运营的平台;核心是产品,养老产品设计是整个项目的驱动;优势资源是竞争力,包括环境,医疗,教育,服务,规模等。运营模式决定了客群的构成,老人群体根据不同维度有不同的细分,比如家庭积蓄、养老方式、身体状况等,不同的客群构成会影响产品设计的细节。单从身体维度来看,自理老人、介助老人、介护老人对社区配套及产品功能会有不同的需求”,曾启飞告诉本报记者。

养老地产属于养老产业,本质上是带有一定公益性质的,从这一点来看,不应该把养老地产作为一个短平快的赚快钱的项目来做,而需要承担一些责任。“老年公寓的投资大,回收期长,没有房地产开发快、利润高,需要眼光去等待未来的长期、稳定回报。”王红兵说到,“而且一旦开始收住老人,就要长久地做下去,要有责任和爱心,也需要勇气。我们的理念是“替子女尽孝,为老人服务,为企业尽责,为社会分忧”。

王红兵还提醒同行养老地产的选址很重要,“根据北京太阳城朱凤泊董事长传授的经验,项目如果离市中心50公里的,孩子会一周看望父母一次。100公里的,孩子会一个月看望一次。再远,就不定期了。那么,这可能也解读了一些项目虽好但选址太远,西安的客群不太好接受,当地的客群又没有消费能力或消费理念。养老项目的开发要逐渐由近处波及到远处,也还是遵循了房地产的那句老话‘地段、地段、还是地段’。”

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