业内观点：房产企业 又到战略调整时！
解放网 2015-04-13 06:46
[摘要] 俗话说，事不过三！在错过了两次战略调整机会之后，2014年，基于2012年6月以来连续20个月需求集中释放之后的惯性疲软叠加信贷从紧的环境，行业又迎来第三次战略调整机会！
房地产业，三年一槛；顺者前行，逆者止步！
历史曾经给了房企两次战略调整的机会！首先是，2008年全球性次贷危机引发行业危机，诸多房企纷纷喊出战略转型及创新，但2009年的四万亿推出，行业转型声音戛然而止！然后，2011年大力调控再度引发行业危机，转型之说再度甚嚣尘上，然2012救市政策推出，行业再度沉默！我们的房企始终缺乏舍弃短期利益的格局和真正转型的勇气！
这期间我关注到两家企业坚定不移在走创新之路：华夏幸福(600340,股吧)和万达地产！在今天，行业房企纷纷抱怨同质恶性竞争时刻，华夏幸福的市值再创新高，万达模式的无法模仿，都是源自于上天对创新者的坚韧所给予的回馈！
当然，我所谓的战略观分为两条线，如果是要走差异化路径，一旦选定了就要坚持；而如果是要走传统住宅开发规模化路径，则一定要能够与时俱进，因为需求受环境波动太大！
俗话说，事不过三！在错过了两次战略调整机会之后，2014年，基于2012年6月以来连续20个月需求集中释放之后的惯性疲软叠加信贷从紧的环境，行业又迎来第三次战略调整机会！
简单回顾2014年，我们会看到宣称战略创新与转型的主线贯穿全年始终，超级企业如万科在金融领域的创新，恒大在跨界方面的多元破局，万达在轻资产上的转变，世茂在服务上的尝试；大型企业如龙湖在社区方面的推进，华夏在园区金融配套和养老等领域的实验，招商在互联网和商办方面的新招； 中型企业如蓝光地产在3D 打印方面的并购，越秀地产在境外金融平台的建设等等，精彩纷呈，不一而足！根据智库针对近100家主流及典型房企的统计分析，2014年，房地产业内居然有着近六大类多达22种的创新的路径和模式！这是中国房地产业这么多年以来，在转型和创新路径上为波澜壮阔的一年！
当然，是否这次我们的房企会坚决推进和贯彻下去我不得而知，但我知道行业留给房企转型的时间真的不多了！
近期接连发布的楼市新政，在业内引发了不同程度的反响，不同的市场参与主体对楼市政策的理解和判断各有不同。但总体而言，大家对不断深化的市场化改革的期盼是一致的，中国楼市经历多轮调控后已俨然懂得建立长效机制、更多尊重市场规律本身的重要性。
“两会”以来，为提振楼市、稳定经济，房地产领域新增种种政策利好，但市场反应整体平淡，可以预见，楼市亟待政策再发力，政府的政策储备库中也不乏有更多“利 器”蓄势待发，有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷，给市场下“猛药”。这些政策原本的预期是要让房地产市场销售回暖，对冲经济低迷，防止经济通缩，但 回顾2009年那一轮房地产市场强刺激政策导致市场暴涨投机盛行及2013年“国五条”政策导致房地产市场急剧下行的两种结局，人们难免心有余悸。
首先，在上一轮城镇化及房地产业快速发展的黄金十年，投资、投机行为严重，尤其是在一些二三线城市，政府为了土地财政，开发商为了赚快钱，不择手段地造空 城、鬼城，尤其在一些资源枯竭、产业空心化、人口净流出的二三线城市，到处都是空置的“混凝土森林”。严酷的事实表明，医治房地产创伤不会是一蹴而就的 事。
其次，稳定住房消费的“牌”目前尚未出完，政策亦步亦趋，层层加码，不断发力是大概率事件。但如果再出台一些“利器”政策，例如在一线 城市如果没有完善的替代政策就盲目放开限购政策，力度过大，叠加起来可能会导致住房量价急剧暴涨，房地产市场再一次爬升到“过山车”的顶端，重演上一轮城 镇化房地产绑架经济、绑架政府的闹剧。
为避免以上两种倾向，作为稳定住房消费政策的顶层设计，目前出台的政策应该从整体上适度把握效果，反之如果政策继续分散化、碎片化、自流化，要么“山洪暴发”使市场暴涨；要么“干枯断流”使市场暴跌，无论出现哪一种结局，都将背离房地产业长期稳定发展的大目标。
鉴于此，根据我个人的长期研究，建议在今后的政策引导过程中，要准确把握以下几个环节。
注重区间调控。在当前经济不景气的情况下，政府相继出台房地产调控政策来稳定乃至刺激住房消费提振市场信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多着眼于引导房地产市场走向常态化的大格局。
调 控的终目标是要让房地产市场健康良性地发展，但目前的房地产市场犹如万花筒，不同类型的城市反应不同，中央也因此强调各个城市要差别化调控。同时调控政 策发生效力要有一定的空间幅度，上要封顶，不能突破导致暴涨的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬着陆。如果再出台类似2009年7折利率的利器，政策叠加 力度过大，将会量价急剧上升再次推高市场，陷入投资投机群魔乱舞的局面，终仍然加大市场危机的风险。
注重供需对接。此次稳定住房消费政策中二套房首付比例降低，二手房交易营业税“改五为二”，给购房者带来利好的一面，降低了消费者转让住房的成本。但是即便有关政策让消费者的“钱袋子”鼓了，提升了购买力，他们也未必愿意出手买烂尾楼。
目前经济转型的一个显著特征就是市场在下行，消费在提升。上一轮城镇化由于大规模的造空城，不注重楼盘质量，导致出现很多烂尾楼，造成严重的供过于求。所以，不有的放矢地花气力改进空置楼盘的质量，开发商一厢情愿跑量清盘以求回笼资金都将是徒劳的。
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近期接连发布的楼市新政，在业内引发了不同程度的反响，不同的市场参与主体对楼市政策的理解和判断各有不同。但总体而言，大家对不断深化的市场化改革的期盼是一致的，中国楼市经历多轮调控后已俨然懂得建立长效机制、更多尊重市场规律本身的重要性。
“两会”以来，为提振楼市、稳定经济，房地产领域新增种种政策利好，但市场反应整体平淡，可以预见，楼市亟待政策再发力，政府的政策储备库中也不乏有更多“利 器”蓄势待发，有些二三线城市政府甚至有可能孤注一掷，给市场下“猛药”。这些政策原本的预期是要让房地产市场销售回暖，对冲经济低迷，防止经济通缩，但 回顾2009年那一轮房地产市场强刺激政策导致市场暴涨投机盛行及2013年“国五条”政策导致房地产市场急剧下行的两种结局，人们难免心有余悸。
首先，在上一轮城镇化及房地产业快速发展的黄金十年，投资、投机行为严重，尤其是在一些二三线城市，政府为了土地财政，开发商为了赚快钱，不择手段地造空 城、鬼城，尤其在一些资源枯竭、产业空心化、人口净流出的二三线城市，到处都是空置的“混凝土森林”。严酷的事实表明，医治房地产创伤不会是一蹴而就的 事。
其次，稳定住房消费的“牌”目前尚未出完，政策亦步亦趋，层层加码，不断发力是大概率事件。但如果再出台一些“利器”政策，例如在一线 城市如果没有完善的替代政策就盲目放开限购政策，力度过大，叠加起来可能会导致住房量价急剧暴涨，房地产市场再一次爬升到“过山车”的顶端，重演上一轮城 镇化房地产绑架经济、绑架政府的闹剧。
为避免以上两种倾向，作为稳定住房消费政策的顶层设计，目前出台的政策应该从整体上适度把握效果，反之如果政策继续分散化、碎片化、自流化，要么“山洪暴发”使市场暴涨；要么“干枯断流”使市场暴跌，无论出现哪一种结局，都将背离房地产业长期稳定发展的大目标。
鉴于此，根据我个人的长期研究，建议在今后的政策引导过程中，要准确把握以下几个环节。
注重区间调控。在当前经济不景气的情况下，政府相继出台房地产调控政策来稳定乃至刺激住房消费提振市场信心是十分必要的，但要掌握分寸，更多着眼于引导房地产市场走向常态化的大格局。
调 控的终目标是要让房地产市场健康良性地发展，但目前的房地产市场犹如万花筒，不同类型的城市反应不同，中央也因此强调各个城市要差别化调控。同时调控政 策发生效力要有一定的空间幅度，上要封顶，不能突破导致暴涨的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬着陆。如果再出台类似2009年7折利率的利器，政策叠加 力度过大，将会量价急剧上升再次推高市场，陷入投资投机群魔乱舞的局面，终仍然加大市场危机的风险。
注重供需对接。此次稳定住房消费政策中二套房首付比例降低，二手房交易营业税“改五为二”，给购房者带来利好的一面，降低了消费者转让住房的成本。但是即便有关政策让消费者的“钱袋子”鼓了，提升了购买力，他们也未必愿意出手买烂尾楼。
目前经济转型的一个显著特征就是市场在下行，消费在提升。上一轮城镇化由于大规模的造空城，不注重楼盘质量，导致出现很多烂尾楼，造成严重的供过于求。所以，不有的放矢地花气力改进空置楼盘的质量，开发商一厢情愿跑量清盘以求回笼资金都将是徒劳的。