[摘要] 个人住房转让营业税的调整让手里有房子的人，不会因为交易的成本太大而没办法交易。通过把房子让出来，将有价无市的局面打破，房价也可能通过让出二套房走向向下调整的格局。同时，房价向下调整的压力又有刚需来支撑，不会大幅下调，终实现一个稳定的格局。
3月30日傍晚，央行、住建部、银监会联合发文，二套房低首付款比例调整将不低于40%。经过政策调整之后，房贷政策的宽松程度回到了2010年4月“国十条”之前。营业税的宽松程度回到了2009年水平。
新政公布两后，上海一改善型楼盘负责人表示，决定将楼盘售价每平米提高1000元。广州番禺中原地产一中介表示，已有业主听闻消息迅即返价30万，其房产总价约200万。当晚，各大券商纷纷紧急召开地产电话会。
次日，申万房地产指数早盘大幅高开近3%，以5271.18点创7年新高，此后峰回路转，指数全天出现两轮明显下挫，后以1.72%跌幅收场。
地产股按说有一个不错的故事。然而，两部委发文竟也拉不动地产板块，有些动人的故事终或以眼泪收场。
盘活二套房市场存量
3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，为“330政策”助一臂之力：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此次调整，将过去的5年转变为2年，进一步刺激住房销售市场。
上海房地产研究院研究员严跃进表示，过去很多购房者碍于此类住房的营业税成本，只能将此类住房以五年的期限进行持有，这会阻碍住房市场的成交和房产资源的流动。而现在改变为两年，使得很多改善性购房者的需求得到积极释放，即可以将部分住房进行抛售，从而换购相应的更大户型的住房。
时间缩短三年，是对二套房市场的极大鼓励。二套房市场的交易情况往往影响着一套房市场的活力，目前，不少二套房集中在投资客手中，大量库存得不到释放，市场活力被压制。此次税费政策调整的背后，体现了住房市场金融财税政策的优化，对于鼓励市场成交以及市场信心提振起利好作用。
“通过首付的降低，让二套房由投资属性尽快转变成消费属性，让有刚性消费需求的人去接盘，否则空房压多，投资客的钱出不来。钱进不了股市，无法流通，资金运用效率太低，需求就带动不起来。”复旦大学金融研究中心主任孙立坚说道。
个人住房转让营业税的调整让手里有房子的人，不会因为交易的成本太大而没办法交易。通过把房子让出来，将有价无市的局面打破，房价也可能通过让出二套房走向向下调整的格局。同时，房价向下调整的压力又有刚需来支撑，不会大幅下调，终实现一个稳定的格局。
“现在的目的，不是希望房地产行业成为一个支撑产业，再次拉动中国经济；而是房地产作为过去的支柱产业，今天不能因为这个支柱的倒塌而影响整个中国的经济大楼。”孙立坚表示，“总之就是要盘活存量，只有存量盘活好，才能够用好增量。”
一线同比增幅下滑，二三线抬头
据房地产研究院调查显示，2015年3月份，其监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1439万平方米，环比增长71.2%，同比增长8.3%。2014年下半年，30个城市成交面积逐月攀升。2015年1-2月份房企推盘力度有所减弱，市场成交量随之下滑。到了3月份，随着市场预期的转变，购房者入市节奏开始加快。尤其是在3月30日央行、财政部等出台新政策后，次日即31日部分城市成交量更是有了明显上升。这使得市场成交出现了比较明显的环比上涨态势。在30个城市中，有28个城市的成交量出现了环比增长态势。
但调查同样指出，3月份，一二三线30个典型城市成交同比增幅曲线的走势并不一致，二三线出现抬头，而一线则有所下降。其中，一线城市的同比增幅由2月的1.9%下滑至-5.6%，二线城市由2月的-13.6%上升至9.9%，三线城市则由2月的-13.7%上升至19.0%。
“一二线城市的刚需非常旺盛，存量还是很大。”孙立坚对理财周报说道，“现在很多一二线城市有价无市的局面会在新政当中得到改善。一二线城市可能还有向上力量，但这个力量不可能像前几年那样疯长；三四线城市向上力量就少很多。向上力量的源泉更多来自于刚需。”
仲量联行华东区研究部总监周志锋指出：“中国各城市的楼市基本面有很大的差异。大部分二、三线城市目前库存巨大，未来新增供应也是非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面，而非考虑提高售价。”
改善型住房享政策红利
限购松绑，二套房贷款利率下调，“松绑”政策陆续出台，楼市是否会回暖，房价是否又要大幅度上涨是社会的共同疑问。孙立坚在接受理财周报采访时认为，“楼市是否能进入一个大牛市尚且难以下论，一个原因在于现在货币政策还是趋于较稳健的，另一个原因在于市场投资的热点部分已经在股市当中，楼市的一些库存尚未消化完，所以楼市价格还要向上走就有点困难。”
此次“330政策”的出台，确实为楼市稍许松了些“绑”，但并非所有人群均能享受政策福利。
“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%。”四成比例的首付无疑是本次政策的大亮点，过去6-7成的首付在一定程度上压抑着住房交易，降到四成则大大降低了首付比例和压力，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。
严跃进表示，“在政策释放春风的情况下，也有一些未解决的问题。比如此次政策的重心明显是偏好改善型购房需求的，即利好面主要针对的是此类需求。而对于刚需购房者，关怀力度相对欠缺。”
此外，虽然政策对改善型购房者有利，降低了购房门槛，但在付诸行动时，购房者也需提前算清一笔账。严跃进算了这么一笔账，一套200万的房子，按7成首付，20年还贷期限来算，所需还款总额为102万元，购房总额242万元；同等条件下，按4成首付算，所需还贷总额增加至205万元，购房总额285万元，多支付43万元。
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