[摘要] 华商报记者根据西安市国土资源局网站公布的新数据统计发现，3月西安土地市场供应量环比下降近六成、成交量下降超四成。值得注意的是，位于西安城北经开区一宗195亩的优质地块流拍。
土地市场作为房地产的上游行业，它的一举一动成为楼市的风向标。
华商报记者根据西安市国土资源局网站公布的新数据统计发现，3月西安土地市场供应量环比下降近六成、成交量下降超四成。值得注意的是，位于西安城北经开区一宗195亩的优质地块流拍。
这一现象让业界感到惊讶，同时突显了在目前的市场之下，开发商拿地变得更为谨慎。而这背后，则是悬在西安房产市场上的“高库存之剑”。
3月西安土地供应环比降近六成或是有意减少供应
华商报记者根据西安市国土资源局网站公布的数据进行计算，2015年3月，西安土地供应共16宗，供应面积为64.76万方，同比下降1.5%，环比下降59%。土地供应以住宅为主，住宅用地共8宗，面积占比达到78.5%；商服用地、综合用地分别为4宗，占比分别为8.6%、12.9%。从土地供应板块来看，有9宗地块位于三环外，主要集中在浐灞区域。
另外，3月土地供应多为小地块，在16宗供应土地中，面积5万方（75亩）以下的有10宗。大是一宗位于经开区的地块，面积近13万方（195亩）。
目前尚在竞拍中的一宗编号为610126202003GB00007的地块，是约4万方（60亩）的住宅用地，为高陵撤县设区后挂出的首宗地。地块位于高陵县县城门户位置，周边交通、教育、医疗配套完善。
地产评论人士朱林分析，3月西安土地供应出现环比下降，一方面与国家的调整政策关系密切；另一方面也与西安目前住宅库存量高有关，“有关部门可能是有意减少土地的供应，只有从上游减少供给，下游的库存才会减少，才有利于西安房地产市场的稳定。”朱林说。
3月份，西安共有10宗土地成交，成交面积为35.43万方，同比下降42.7%，环比下降11.3%。
从土地成交类型来看，有5宗土地为居住用地，面积为26.75万方，占比达到75.5%；有3宗为商服用地，面积为5.3万方，占比14.9%；综合用地仅有两宗，面积为2.63万方，占比7.6%。
根据中指院公布的数据，2015年1月-3月，300个城市成交楼面均价为1262元/平方米，同比下降5%。其中，住宅类用地成交楼面均价为1849元/平方米，同比上涨3%。
华商报记者发现，3月西安成交的10宗土地成交额为11.03亿元，成交楼面均价为938.4元/㎡，环比下降4.6%，同比下降17.5%。值得注意的是，今年1月份，楼面均价达到1987元。与1月相比，3月楼面均价被腰斩。具体来看，住宅用地、商服用地、综合用地楼面均价分别为1007元/㎡、639元/㎡、1162元/㎡。其中，有7宗土地容积率已经达到3.0以上，有两宗甚至达到了5.4、5.5。而这么大的容积率，很可能建造的是密度大的高层住宅。
业内人士分析，3月份西安土地成交面积出现较大幅度地下降，一方面与国家政策相关；另一方面也与开发商拿地谨慎关系密切。现在的市场库存量太大，开发商都不敢贸然拿地。“与1月相比，3月楼面均价被腰斩，主要是因为1月成交了几宗优质区域的优质土地。”朱林分析。
开发商放弃拿195亩的地块源于对市场担忧
据统计，在3月流拍的4个地块中，位于经开区尚稷路以北、草滩六路东侧的一宗编号为JK1-3-66的土地流拍。这宗面积195亩的住宅地块，是3月所有供应地块中大的，楼面价1035元/㎡，终却因近3.5亿元的高起始价、不大于2.6的低容积率，使得开发商放弃拿地。华商报记者发现，该地块虽然位置略微偏远，但地块面积大，比较适合一线开发商拿地的胃口，可终还是流拍。
“西安城北前些年经过快速发展之后，目前库存量比较高。”李宇兵分析，“根据我们的统计，2012年的时候，城北区域的销售量居全西安市各区域。然而，近两年城北的销售出现下降，主要与需求不振有关。从我们长期的监测来看，城南与高新区一直属于西安需求旺盛的区域，这两个区域十多年来销量一直处于西安的前列。而城北的快速发展主要在前几年。”
尚美佳中国董事长助理聂海峰分析，该地块楼面价1035元/平方米，算是比较中等的价格，但是草滩区域房价基本才在5000元/平方米左右，对开发商来说，这块区域后期销售难度较大。
“如果是前几年，这样的地块，一线开发商会抢得头破血流。可是现在，市场发生了变化，如此大体量的地块，开发商不敢贸然拿地了。他们都担心拿地之后，无法消化。这也这折射出目前西安房地产市场高库存的现状。”朱林说。有业内人士分析，随着需求的逐渐下滑，开发商在西安拿地的热情会下降，经开区这宗195亩优质地块的流拍就是一个例子，或许为目前西安楼市高库存敲响了警钟。
“地价高，还要少盖房”是流拍主因
华商报记者发现，除过城北这宗195亩的地块流拍外，编号为XC9-28-43土地虽位于的城内，但因1.44万元/平方米的楼面价、不大于1.28的容积率而终流拍。此外，灞河新区一宗编号为BQ4-12-96的78亩土地，也因“限制条件”较多而流挂。“这两年土地流拍率要高一些，与经济发展放缓、高库存量有很大关系”，尚美佳中国董事长助理聂海峰指出，而具体地块是否流拍还与地段、规模、发展潜力有关。从经开区该地块来看，低容积率、高起始价的地块，对开发商来说，选择范围变窄，容积率要求不大于2.6，即后期建设产品一般为花园洋房、小高层或者楼间距比较大的板式楼。但市场开发压力、未来销售压力比较大，因此，流拍可能性更大。
朱林分析，“对于开发商来说，拿地开发目的是为了获取利润，从3月份几宗流拍的土地来看，主要是价格太高。除了价格高，还要求容积率要小，就是说楼间距还不要太小，房子不能盖得太高。地价高还要少盖房，开发商的利润从何而来？开发商算来算去，还是觉得风险大，自然就不愿意拿地了。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
