[摘要] 拥抱互联网，似乎已经成为了大多数行业大多数企业的共识。在与线上平台多年的相杀相爱中，房产中介们其实早已朝着互联网化的方向越行越远，其中的佼佼者正从“旧世界”里率先突围。
拥抱互联网，似乎已经成为了大多数行业大多数企业的共识。在与线上平台多年的相杀相爱中，房产中介们其实早已朝着互联网化的方向越行越远，其中的佼佼者正从“旧世界”里率先突围。
互联网化，“升维攻击”
为了实现变身，不少房产中介公司在从互联网企业大肆挖角：无论是技术研发人才还是产品运营精英，不管来自BAT巨头还是垂直的精尖公司，通通都被邀来加盟。于是，以自如、爱屋吉屋为代表O2O房产新军如雨后春笋般冒出。
那么，借着互联网的春风，久被租房客们诟病的房产中介行业会一扫阴霾吗？
我们先来看看他们都做了哪些改变吧：顺应移动互联的趋势推出了自己的APP，租客通过APP即可找看订房、缴租、续约以及获取增值服务；甚至还在此基础上打造社群，以实现深度挖掘商业价值的野心；还有些公司更为激进，减免，甚至砍掉了门店，进行彻底的互联网式运营。
其中，链家地产作为老牌房产中介公司，早在2011年就推出了自如这个互联网化的O2O品牌。旗下自如-友家和自如寓两个拳头产品一经推出，就以“升维”的方式把自己拉高到竞争对手未有触及的精装公寓出租的新天地里。从2012年开始，自如在广大毕业生、白领人群中迅速开花，链家也凭此稳稳跻身北京的行业。
那么，关于自如的真实情况到底如何呢？早从2013年开始，小内就开始从身边的朋友口中听到少相关的故事。甚至，我有天乘坐地铁发现广告上的自如-友家的代言人竟是自己大学师弟。
一次奇葩的租房
由于网上有关自如存在价格欺诈、服务坑爹、霸王条款、有毒装修、设备质量差等一系列负面消息不断，我对他们一直是将信将疑的。直到自己近亲身尝试了一次，那酸爽让人必须一吐为快。
So, the story begins.
既然目前已是移动互联的时代，那就必须要用APP来找房。下载安装完毕后，小内正式开始了在自如-友家的初体验。在目标区域里，我当时发现有套合租的6居室非常满足自己住复式，睡阁楼的念想，可“配置中”三个字却浇了我一盆冷水。
为了一探究竟，我按着手头的已知信息在百度上进行搜索，结果这套房的确有不少人同时有意但也因“配置中”而在苦苦等待。我顺藤摸瓜找到了豆瓣里一个召唤室友组织整租这套房的帖子，并在随后加入了他们的微信群。
当时的情况是，组长从链家中介的途径预先得知了相关信息并提前实地参看，但因目前处于自如-友家的配置过程中，无法进行预订的具体操作。于是，租房团就在确定好人数后，让组长继续与中介进行沟通以求能整体租下该套6居室。
可令人无奈的消息传来了，没法整租，因为负责这套房出租业务的自如管家要自留一间给朋友。我们只好试图继续交涉，以求在配置完毕后能实现整租。这次的结果却是，还是不能提前整租敲定，所有人将在该房可租的时间进行公平的抢拍。
于是，我们又进入了一个抢房群。新的状况在这里继续出现，群里陆续进来了不少新成员，人数后达到了16人之多。那些多出来的人，除了链家及自如的工作人员，还有不少同样参抢的租客。
虽然竞争人群扩大了，但好歹是同一时间一起抢。可自如方面约定的放房时间却一拖再拖，从下午3点到6点再到晚8点，后干脆跳票至第二天10点。小内没记错的话，其中有位朋友还特地请假来抢房。时间就是金钱，顾客利益至上的道理，似乎没被他们认可。
不管如何，房源总算在第二天10点正式释放，但由于系统有延迟约45后那套6居室才变为可预订的状态。抢拍开始之后，参与者自然是各自去预订各自心仪的房间。但新的问题又出现了，竟然其中有两间屋被重复预订并交付了1000元订金。
按照自如方面的解释，这应该是后台系统的bug，即订金在交付后相应房源未能在时间锁定。由于自如此前从未遇到过像春运抢票一样的火爆场面，他们表示重复预订的房间可以全额退款。
以上就是“折磨”了我三天的奇葩租房经历：从中介提前放出房源消息，到因配置中而无法预订，再到员工自留房间，到组织用户抢拍，放房却又遭遇跳票，后后台坑爹重复预订。拥有4年历史的自如-友家，从后台技术至前台线下，还有大把的问题需要改进。
新旧纠缠，左右互搏
还有一点，是小内想拿出来单说的：即链家在自我互联网化推出自如品牌之后，在人员构架上出现的混乱及其导致的问题。
传统的房屋出租的模式，无非就是旗下各门店各自为战，房源基本不互通。在链家推出自如品牌后，你通过自如网预订任意房源无需拘束在某家门店。这本来是一大突破，但由于随之出现了一套人马两个团队，租客们通常会遇到某套房的管家实际离该套房子很远，而该套房的钥匙却又在距离近的门店的情况。
其实以上还只是小问题。关于一套人马两个团队所造成的大混乱在于，除了管家，任意门店的任意员工在理论上都可以赶到相应门店拿了钥匙带人去看房。由于合租模式必然会有各租户合约时间截止不同的问题，任意员工带任意人去看房就极易为合约中的租户带来打扰甚至安全隐患。这个问题，其实在传统模式中反而很少出现。
入住之后，由于员工更迭的原因，我们又很可能遭遇管家频繁更换的情况。根据了解，除了正常的离职外，还有一个原因竟然是内部调岗。如果说链家设立管家的初衷是让租客有个可以直接沟通的相关负责人员，通过调岗让本来就存在的人员更迭加剧无疑就是自己给自己挖坑了。
等你租约到期，无论是续租与否，有些问题都无法避免：续租，你先得联系管家，然后管家会告诉你这个区域专门负责续约的同事是***；不续租，依然是先联系管家再被转交到该区域专门负责解约负责人那里。
由于人员分工特别细化，容易导致的一个问题是，你在终签订续租或者解约手续前，一旦有变化发生，很可能会产生续约和解约均不可的两难情况。因为续/不续的新变化无论如何都需要两次才能传递到负责人那里，考虑到传播中的时间耽误，极容易出现沟通不及时。
自如品牌推出至今已逾四年，其成功经历使得在上海、广州、成都等地均出现了相同模式的项目。这样的“升维攻击”在屡试不爽的同时，所存在的问题也惊人的类似。究其原因：一是互联网化仍然未有彻底；二是线下团队建设存在缺失。“升维”的成功让他们难寻敌手，同时也将会导致他们失去持续进步的动力，这是危险的事情。
与此同时，雷军等行业大佬已经投资力捧了不少更具互联网因子的公寓项目，甚至小米公寓据说也行将不远。至于其他的互联网巨头，小内大胆预测他们将在可见的时间里与房地产越走越近。
强大的外部势力即将来袭，自如-友家们会“成也升维，败也升维”吗？
(本文来源：投资界)
--------------------------------------------------------------------------------
昨天上午，国内房地产业的两大主管部门住建部与国土部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”），这一举措被视为打响了房地产“救市”政策的枪。
要点1：库存量过大市县可暂停供地
政策原文：住房供过于求的地区，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
解读：江苏省住建厅相关负责人表示，这几年省里已开展住房建设规划的研究，并将编制十三五住房发展规划，推动全省房地产健康平稳发展。南京市国土部门告诉记者，该市的土地供应节奏与规模长期保持稳定，规划、国土等部门也会适时根据房地产市场供应情况进行调整，目前2015年南京市土地供应计划暂未出台，从南京楼市的住宅供应量与土地开发状况来看，应该不属于“供应明显偏多、住宅用地规模过大”的地区，因此住宅用地供应不至于暂停。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为，房地产问题根源其实还是土地供应水平。2014年因为前一年的住宅供应紧张，而将住宅用地供应量提升了25%至500公顷，大量住宅将在今年陆续上市，这将导致2015年住宅市场供大于求格局的产生，房价将难以显著上涨。
要点2：房地产用地未开发允许转型
政策原文：对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。
解读：正在举行的博鳌论坛上，潘石屹对这条“可改用途规划”的新政大呼“意外”，连称“很吃惊”。去年初南京曾出台过“9050”新政，即在土地出让时便要求未来项目上90平方米以下户型的占比需达到50%以上，该政策延续至今，如果开发商今后根据市场需求，提出增加大户型的比例，究竟是否会被允许呢？南京国土部门回应称，目前还没有相关政策发布。
对于房地产用地未开发可转型的话题，南京市规划部门表示，这一提法值得研究，国内一些城市的房地产市场不够景气，严重供大于求的局面已经成型，因此适当调整土地用途是切实可行的，不过南京目前尚没接到相关通知。
政策原文：《通知》规定，为进一步加大住房保障货币化力度，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
解读：扬子晚报记者了解到，收购居民手中的二手房用作廉租房，这在南京并不新鲜，不过此次两部委提出收购开发商手中的商品房用于保障房房源，对于部分资金链极度紧张的房地产企业来说，不啻为一剂“良药”。
“南京确实有个别项目销售困难，如果能借此将房源出手，倒也是个不错的选择”。不过，在这位楼市专家看来， 关键的问题还是收购的价格，开发商的心理价位与政府能掏出的钱之间恐怕会有较大的落差。他也认为，此次《通知》提供了解决“去库存”的两大导向，一是建成的商品房，政府购买用于保障房，二是未建的地块可直接转成保障房用地，相比较而言，第二种方式可能在操作上更具可行性。
要点4:销售违规房企或被禁拿地
政策原文：强化房地产开发全过程的联动监管，对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。
解读：南京市刚刚于半个月前公示了《南京市房地产开发企业信用体系建设管理暂行办法》和《南京市房地产开发企业信用体系评价规则（试行）》，楼盘的开发商将被分为5个信用等级，表现好的将加分，不好的就减分，其实这也可以视为“强化房地产开发全过程联动监管”的一种机制。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，房地产企业的优胜劣汰已是必然趋势，一些违法违规的不良企业以后无法买地、无法卖房，有利于维护房地产市场的整体健康。
业内人士：未来税费贷款等新政或陆续出台
与之前人们期望的调整二套房首付比例、营业税免征时间缩短等不同的是，本次由国土部与住建部出台的《通知》并没有囊括这些内容。“这也不难解释，因为税费变动与贷款政策的调整，分属财政部、央行等多个部门，而此次只有两部委的新政”，一位长期关注房地产市场的专业人士表示，在今年的政府工作报告中，已经表态将“支持改善性购房需求、稳定住房消费”，因此相关部委陆续出台政策也在情理之中，不难预见，二套房首付、贷款利率、营业税等新政或将于近期陆续出台。
专家认为，今年的房地产政策调整力度可能超过不少人的预期，但是不会给房地产市场带来大起大落式的变化，政府调控的目的以治本为主，即便新政“起效”时间长一点，也是可以接受的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
