[摘要] 文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模，优化住房及用地供应结构，在楼市高库存地区，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，允许未开发房地产用地的转型。
在“两会”后，关于楼市新政的猜测一直不绝于耳，3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，新政的靴子终于落地。文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模，优化住房及用地供应结构，在楼市高库存地区，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，允许未开发房地产用地的转型。
而楼市新政将对房地产市场带来哪些影响？专家分析称，此次新政的出台，并非“救市”政策，主要作用在于调整结构、规范土地市场秩序、保障民生等方面，同时还将助力三四线城市的库存去化。但由于种种现实因素的制约，新政实施效果还要看各地出台的具体政策。另外，专家还预测，当前利好政策频出的态势下，后市楼市政策或将持续宽松。
要点一：合理安排住房及用地供应规模高库存地区暂停土地供应
《通知》提出，要合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排。对住房供应明显偏多，在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
对此，亚豪机构分析，该项政策符合中央分类指导、因地施策的调控原则。在库存高企三四线城市，一方面要控制房地产市场的进口，减少土地供应，另一方面还要打开市场的出口，提振经济、增加购房需求，才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。
北京市房地产业协会秘书长陈志在接受中新网房产频道采访表示，在住房供应明显过量的城市，即使住房和土地结构调整，需求也不会很快增加，库存的消化问题短时期内仍难以解决。中原地产首席分析师张大伟也谈到，很多三四线城市的库存积压已经非常严重，一些城市即使在“救市”的情况下，依然有崩盘的风险。
有专业人士提出，此项政策或将面临执行难题，亚豪机构指出，要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。
要点二：优化住房及用地供应结构允许未开发房地产用地转型
《通知》提到，要优化住房供应套型，促进用地结构调整。对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
规定为滞销地块及项目提供了新的机会，开发商手中的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，打破市场困局。我爱我家集团副总裁胡景辉分析，该政策有助于解决目前我国三四线城市库存过剩、土地供应无序的问题，将从供应和消化两个方面逐步扭转供大于求的问题，逐步稳定房价。
该项政策也或许将面临执行阻力，亚豪机构指出，不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，以北京为例，2014年出让的地块中住宅用地的楼面均价为14557元/平方米，而商服用地的楼面均价仅为8549元/平方米，如果涉及到养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果政府不给予一定补贴，必然会影响到政策的落地实施。
文件还提到，要进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的。
有分析认为，该项政策有利于实现“保障”和“去库存”的双重目标。在陈志看来，很多城市一方面有着楼市高库存的压力，一方面存在大量的棚户区改造的要求，政府通过把商品房转化为安置房和公租房，把保障房建设和去库存、调结构相结合，可以减少社会总的财富的浪费，这是比较合理的。
分析：“托市”并非“救市”后续楼市政策或将持续宽松
不少人热切盼望的“房产新政”终于出台了，国土资源部、住建部昨天联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；加大市场秩序和供应实施监督力度。总的来说这波新政比较平淡，只涉及两个相关部门，没有之前设想的关于二套房贷、税收等优惠内容。故有业内人士戏称新政“二缺四”。
土地供应不再一味求大
与以往土地供应方面一味求大不同，本次《通知》指出，要对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。适当控制2015年住房开发建设规模、进度。
德佑链家研究部总监陆骑麟表示：近年来，不少中小城市由于地方政府严重依赖土地财政，导致土地供应过量，随之而来的便是房地产建设规模盲目扩大，大大超过了当地居民的实际居住需求，造成大量商品房闲置，尤其是一些缺乏产业支持的新城区，甚至沦为了“鬼城”。
对于这类供过于求的城市，适当减小其土地供应和住房开发建设的规模是完全必要的。不过，由于近年来供过于求的情况已经较为严重，因此开发商在一些中小城市的拿地意愿大为降低，即便没有政策限制，中小城市土地供应被迫减少也是大势所趋。
其实，即便这条政策不出，开发商也已在“用脚投票”了。当前销售额排名前20的上市房企，在一二线城市拿地比例创历史纪录，占比高达92.5%，市场已严重分化，而三四线城市天量库存积压，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然有崩盘的风险，三四线城市的土地开发商基本不敢拿地了。
对户型的调整政策成亮点
此次新政，国土部提出对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。另外，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
有关业内人士表示，关于住房户型做出调整的政策凸显改革的亮点。预计在此次政策后，对于住房户型的规划和标准调整、住宅产业化中对户型的设计创新等，都将成为地方政府和房企的重要任务。
“与此同时，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案也是政策的亮点，反映了土地用途转化机制的启动。实际上，《通知》也明确了未来一些重点发展的产业，比如新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等。这给予房企的启示是，未来可“打探”此类产业的用地优惠政策，进而在转型中适当加大对相应板块的投资力度。
而对于改户型，市场人士普遍对此不太看好。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：“优化住房供应套型”意味政策向市场靠拢，原有规定得不到支持，那么有必要对现行标准调整，让市场认同。
新政对保障房提出要求
除了用地和户型等亮点，此次新政关于保障房也有相应的要求。通知明确指出，可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
总体来说，两部门的这份《通知》与许多地产业内人士的预期有较大差距，但他们仍乐观地认为，接下来还会有系列政策跟进。北京中原首席分析师张大伟表示，两会后一系列部门与城市调整楼市政策，可以说是两会对房地产调整的落实。未来房地产政策的宽松可期，整体看，2015年房地产市场的政策面明显在继续宽松。
今年的房地产市场，除了受金融领域降准降息的刺激，各地公积金政策也开始放松。在张大伟看来，2015年，轮房地产救市政策将呈现深度和密集两个特点。预计后续各部门都会出台类似的对房地产微调的政策，释放有利市场回暖的信息。“而从各地方来看，来自土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多方面的政策，都旨在促进房地产市场发展，刺激购房需求入市。”张大伟补充说。
[解读]
“两个70%”政策将全面退出
据新华社报道 国土资源部、住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》昨日对外公布。通知要求各地积极应对房地产市场形势变化——“变化”这个词在本次通知里，有两大看点可说。
看点1：套型可以“改”
通知的一大看点就是提出优化住房供应套型结构：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
强调多渠道筹措房源时，通知要求进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。
很大程度上，这意味着2006年以来的“两个70％”或“90／70”政策的全面退出。平心而论，针对当时房地产市场状态，“90／70”政策对房地产市场状态结构改变起到了不小作用，刚需小户型房源显著增加。当然9年下来，小户型存量攀升、出现积压。随着改善型消费持续增加，限购取消、限贷放宽，适应居民居住条件改善需求，调整“90／70”政策，尽管多少有些马后炮，但也是大势所趋。
看点2：用途可以“变”
通知的又一看点：根据市场状况，各地可以研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。
通知的部分，就提出合理安排住房及其用地供应规模，住房供过于求的要适当控制2015年住房开发建设规模进度；住房供应明显偏多的市县，或在建住宅用地规模过大的市县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。房地产市场上，“房”的去化压力、“地”的去化压力，既有市场因素，也有政策、因素，归根到底是政策与市场“脱节”。提出促进房地产用地结构调整，就是要以用途之“变”突围。
房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市县，可根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。近来，从养老产业到旅游休闲，中央出台一系列措施促进新兴产业发展。在大多数省市用地指标极为紧张的情况下，土地用途依规改变，可以盘活存量，挤出闲置用地，损有余以补不足。
房产电商加速揽客
二手房也“垫首付”
自从房产电商加入二手房战局后，各种以往想都想不到的招数现在陆续都登场了，以往只有在新房市场才有的“垫首付”开始在二手房市场出现了。
某些互联网金融平台的二手房平台近日上线，同时推出互联网金融创新产品。房东委托房源至中介，可以先得到高30%的房款，且90天内免息。此举对一些急需现金马上要换房的人应该很有吸引力，不过因为是委托，所以可能要牺牲卖房速度和可能获得的更高出售价。
垫首付适合“连环”卖家
在二手房的实际操作过程中，很多都是连环交易，房东卖出一套再买入一套，两笔交易加在一起的时间周期在半年左右，如果手中房源没有及时卖出势必造成下一笔业务的停滞。自己也要买房的卖家，有了这笔先期支付的首付款后还可以及时购入其他房源，如此整个交易链就能变得顺畅。
当前没有哪家中介公司可以先期支付三成房款，因此“垫首付”对卖家而言有一定的吸引力。不过卢文曦认为，通常房东想多挂几个中介既可以加快出售的时间周期，另一方面可以多家比较，尽可能以较高的价格成交。而如果选择需要先支付三成房款，就必须接受委托，那么就无法多家挂牌，等于是牺牲出售时间和可能获得的更高价格来换取首付。
不过天上也没有白掉的馅饼，记者注意到，二手房“垫首付”也有诸多限制，卖家必须仔细研究。比如90天后如果没有卖掉房，客户需要偿还本金，90天后按照2%的月息缴纳利息。即便90天内成功卖掉了房子，也要缴纳房屋成交款的0.9%作为电商服务费。
“垫首付”存市场风险
垫首付也有一定的市场风险，同策咨询研究部总监张宏伟认为，购房者要注意付了首付后房价到底如何调整的问题。比如开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？“购房者应该保留垫首付相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。”张宏伟说。
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