[摘要] “一房变两房、两房变三房”、“可变空间”、“独院送花园”等买房“送面积”曾是开发商屡试不爽的营销手段。随着今年3月1日起开始进行的不动产统一登记，曾买过这些房源、并得到额外面积的业主，对赠送面积能否被确权，并在不动产登记中得以体现，表示关注。
读者张先生给华商报《楼市周刊》打来电话说，自己在2006年买了一套120平方米左右的独院房，这套房子除了建筑部分的面积外，还有一个附带的小花园。看到近要实施不动产登记，他想把小花园的土地面积登记在自己名下，于是咨询了有关部门。得到的答复是，“进行登记可以，但必须确认这个小花园的土地是属于个人的。”可是由于购房时间较早，又缺乏相应的手续，就在确认这个花园是否属于个人上犯了难。
其实，像张先生这样对赠送的面积能否进行产权登记产生质疑的还不是个例。在楼市周刊的热线中，也有多位读者表达了同样的忧虑。
“一房变两房、两房变三房”、“可变空间”、“独院送花园”等买房“送面积”曾是开发商屡试不爽的营销手段。随着今年3月1日起开始进行的不动产统一登记，曾买过这些房源、并得到额外面积的业主，对赠送面积能否被确权，并在不动产登记中得以体现，表示关注。
疑问 赠送的面积能否进行不动产登记
“面积”，是指利用设计规范，设计出既可供业主利用，又不计入销售面积或只计一半面积的空间，以提高得房率的一种手段。在房地产促销中，赠送花园、露台、飘窗等全部或部分面积的销售手段曾为开发商的房屋促销“贡献”了力量;在销售的过程中，置业顾问也会着重介绍“赠送”了多少面积、如何实用等，以便吸引购房者购买。去年新版《建筑工程建筑面积计算规范》的实施，过去靠私自改变容积率等非法手段赠送面积，受到限制。
然而，随着不动产登记制度的实施，曾经买房时送空间能否被确权?新购买商品房如何规避送面积的法律“漏洞”，这一问题又一次浮现在人们的视野。
“赠送的面积比较诱人，就是不知道在未来的不动产登记中能否被确认、成为产权的一部分。”在西安市大寨路附近一楼盘的项目部，记者碰见了前来看房的赵先生。他介绍说，之所以会选择在这里买房，就是看中了该项目有近40个平方米的面积可赠送，这么多的赠送面积确实能够为购房者节省一部分的置业成本，但就是不清楚这些赠送面积能否在产权登记中通过。
随后，记者咨询了这个项目，一位置业顾问介绍说，目前所售的户型，均有额外面积赠送，由7、8平方米至数十平方米不等，不过这些赠送的面积是在房屋本身建筑面积之外的，是不计入产权的可扩展空间。未来业主可根据实际需要，将其变为家庭内部的可利用空间。要是赠送面积大的话，在装修时还可以更改为卧室。
声音 合同约定的赠送可进行确权登记
根据2014年7月1日起颁布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》规定：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。关于地下室面积，《规范》中要求地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。那么，购房者在买房时，赠送的面积或者“花园”能否在此次不动产登记中计入产权，实现产权“漂白”?
华商报记者咨询了西安市房管局一位工作人员，据介绍，对于买房时开发商承诺的赠送面积能否计入产权，还是要看当初的合同约定。该工作人员以一套建筑120平方米的房子为例向记者介绍说，如果购房时，开发商承诺只将其中的90平方米作为销售部分，另外的30平方米赠送给购房者，这样的“赠送”是有产权的，未来的不动产登记，也可将这部分面积计入。而如果开发商承诺的赠送面积是在房屋本身120平方米的建筑面积之外的，这些面积则没有产权依据，只是开发商额外给购房者提供了一些具有使用功能的面积而已，是否可以计入产权还是要看当初的约定。
“所谓真正意义上的赠送面积，就是在规划范围内、产权证上能够体现的部分打折的实际面积。比如产权证上登记的100平方米的房子，开发商只收80平方米的钱，那20平方米才能算是赠送，否则就不是真正意义上的赠送面积。同样，赠送的花园也应该这样约定。”保利·金香槟的营销总监介绍说，所谓“赠送面积”，更多的是为了蓄客，提高楼盘到访量和交易量的一种手段，购房者买房应重点关注房屋的质量、配套等要素。
确定好赠送方式合理做出选择
对于如何看待买房时赠送的面积?业内人士认为，购房者还是要理性看待并从实际角度出发去判断它的适用性和功能性。如果产品设计合理，且不违反法律规范，对开发商和购房者来说可谓是“双赢”。但如果违反了法规，更改了规划，购房者要是冲着“赠送”盲目买房，未来要是出现什么问题，那就得不偿失了。
对此，西安市房管局工作人员建议，购房者在买房时，首先应了解赠送的面积是否合乎国家法规、与新版《建筑工程建筑面积计算规范》规定的内容是否一致;同时，要看清合同的约定内容，并注明赠送面积的“赠送”方式等;此外，还要弄清楚赠送面积的真实情况，确定好产权的归属问题。
独立地产评论人李连源介绍说，购房者不能仅为一些促销手段和赠送就动心，要认真分析这些促销方式和赠送的部分真正的适用性和功能性，了解清楚是否合乎法律法规，赠送面积存在哪些利处，是否可计入产权等。只有这样，才能更好地保障自身利益。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
