[摘要] 据悉，8.5折房贷利率优惠再现北京和上海，也让市民对房贷利率打折充满了期待。近有消息称，农历新年后“房贷新政”或于近日公布，将明确商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
据悉，8.5折房贷利率优惠再现北京和上海，也让市民对房贷利率打折充满了期待。近有消息称，农历新年后“房贷新政”或于近日公布，将明确商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
24号，商报记者就此调查发现，即使房贷利率可以打7折的规定出台，对绝大多数人来说可能仍然是“看得见摸不着”。
首套房贷现8.5折利率
在新年房贷重新“开闸”后，央行降准流动性利好释放，多个外地城市房贷出现宽松迹象。近日，有消息显示，“房贷新政”或于近日公布，其中有一条内容是，明确了商业性个人住房贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
在目前，虽然房贷7折利率优惠还没有在市场上出现，但近期外资银行友利银行在北京、上海推出的首套房8.5折利率优惠，还是让消费者感到了宽松的预期。此举超越此前汇丰银行的8.8折，再次拉低了一线城市房贷利率。
虽然8.5折再现江湖令人振奋，但是根据融360新获得的消息，汇丰银行从去年年底开始推出的8.8折房贷优惠政策本月收紧，名额由限量800名降至200名。
房贷利率7折难成主流
未来首套房贷是否可能出现7折利率的问题，业内并不是太看好。市内一大型国有商业银行个金部负责人在接受商报记者采访时说，去年9月30日，央行和银监会紧急发布的通知中就重申了首套房利率折扣下限为7折。
市内金融业人士看来，目前，银行存款流失压力大，资金价格高企，首套房给出7折低利率几无可能，9折可能是银行的底线。
“央行所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难，短期内出现的可能性极小。”另一位股份制银行个贷部负责人表示，即使央行规定出台重申首套房贷可以7折优惠，那也只是下限，绝大部分银行住房按揭贷款都不会那么低。
记者走访市内部分商业银行、品牌楼盘了解到，首套房贷执行基准利率已经成为常态。市内一家大型国有商业银行李家沱支行房贷部人士称，他们已经对个人房贷利率进行了调整，购房者购买与该行建立了个人房贷合作楼盘的房子，只要是按揭首套房，便可按央行新的基准贷款利率执行。
在南坪西路一品牌楼盘，售楼人员在接受购房者咨询时也表示，现在到上述国有商业银行办理个人房贷，首套房贷利率已经回归到了基准利率。
“如果首套房按揭贷款利率执行7折，银行基本不要说赚钱。目前一个现实是，银行存款流失压力大，资金成本不断提高。”有股份制银行人士坦言，目前5年期以上银行贷款基准利率为6.15%，7折房贷利率即为4.305%。而现在5年期定存利率上浮20%后将达到5.4%，已经明显出现倒挂。
分析
二套房政策
差异化显现
对于房贷未来的走势，全金融搜索平台融360房贷分析师李立认为，目前大多数城市的房贷利率已接近银行所能承受的底线，除非央行再次降息，否则首套房利率难现大幅下调。
一个新的趋势是，银行的二套房贷款政策越来越呈现出差异化，未来，银行或凭借个性化的二套房贷款政策来吸引更为优质的改善型置业人群。
李立预计，二套房贷款利率松绑将扩展至，房贷利率战场将开始转向二套及以上住房贷款。同时，个性化的政策将在更多银行出现，降低二套房首付比例是大势所趋，利率下调空间也比首套房更大。
因为对银行来说，二套房购房者是更为优质的客户，他们已拥有的房产可以作为还款的保障；其次，购买二套房的人群收入水平相对更高，还款能力更强；第三，二套房房贷利率相比首套房要高，银行更大。
央行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。对此，各大行对央行降准进行解读。
交行：未来仍有可能继续降准
人民银行于2月4日晚宣布，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。以下为简要点评：
此次降准的直接、主要原因是人民币贬值压力下资本流出增多、外汇占款下降。近日，人民币对美元持续贬值，人民币对美元即期汇率连续数日逼近跌停，资本流出增多，1月外汇占款很可能明显减少，加上节前资金需求上升的叠加影响，市场流动性趋紧，这是引发降准的直接、主要原因。定向调低特定金融机构的存款准备金率，则体现了结构性支持、定向调整的意图，以增强对薄弱经济环节的金融支持。从利率市场化推进、存款增速放缓、社会融资成本居高不下的大背景看，降准也是减缓银行存款压力、降低负债成本、从而促进贷款市场利率下降的合理政策选择。
降准有利于保持市场流动性充足，引导货币市场利率下行，并通过增加信贷供应带动社会融资成本下行。粗略估算，此次降准将会释放近7000亿元资金，将有力缓解市场流动性紧张，促进市场利率下行，保持流动性充裕。降准还有利于改善银行的信贷供应能力，提高货币乘数，进而促进贷款市场利率和整个社会融资成本的下降。
未来仍有可能继续降准，短期内降息的可能性不大。在欧洲央行实施大规模量化宽松、美元走强的外部环境下，加之中国经济仍存下行压力，一季度、乃至比上半年我国都将面临货币贬值、资本流出的压力，外汇占款放缓趋势难改，预计准备金率还有1-2次、每次0.5个百分点的下降，发生在上半年的可能性较大。下半年，随着稳增长政策效果进一步显现、房地产市场企稳、中国经济转好，资本流出和人民币贬值压力有所缓解，准备金率下调的压力也随之减轻。至于降息，鉴于上次降息的效果有待进一步观察、当前贷款基准利率已接近历史低水平，尤其是考虑到降息会缩窄中外利差、加剧资本流出，短期内降息的可能性不大。
恒丰银行：缓解资本外流压力
恒丰银行战略与创新部总经理娄丽丽表示，，缓解经济增长下行压力，为化解结构性矛盾创造时间空间。受人力成本、产能过剩等长短期因素叠加，我国进入宏观经济下台阶过程，2014年GDP增长7.4%，创下二十余年新低，2015年经济延续疲弱态势，1月中采制造业PMI仅49.8，创下近两年多以来的新低。同时，宏观经济结构性问题严重，小微企业融资难融资贵问题仍旧突出，金融支持“三农”面临诸多困难。此次降准有利于增强市场流动性水平，缓解宏观经济下行压力。虽然在我们看来不论是总体降准还是定向降准，均难以在当前风险溢价抬升的环境下实质化解经济结构性矛盾，但这仍然为党中央、国务院完成一系列化解经济结构性矛盾的改革措施延长了时间窗口，有利于经济结构转型升级稳步推进。
第二，缓解资本外流压力，保持市场流动性平稳。一方面美国经济前景乐观，逐步退出量化宽松后，2015年年中至下半年或将展开加息，人民币兑美元持续疲弱；另一方面我国经济增长乏力，2014年末打开降息通道，共同导致我国资本外流压力增大，引发市场对未来大规模资本流出的担忧。考虑到近年来以外汇占款拉动的被动货币投放渠道作用已显著下降，未来资金面不容乐观。作为应对，人民银行除继续通过SLF、MLF、PSL等持续补充市场流动性外，2015年1月又时隔一年重启逆回购操作，增加流动性供给。因此，此次降准侧面表明当前资本外流压力或仍在继续增大，人民银行已做好了通过包括人民币贬值等在内的一系列措施维持流动性平稳运行，未来预期人民银行仍将继续通过降准、降息等操作释放市场流动性，刺激经济增长。
民生银行首席研究员温彬：近期不会出台降息措施
这次降准次采取普降加定向降准，是货币政策工具使用的又一次创新，体现了货币政策松紧适度的体现。合计释放6500亿元左右的基础货币。去年四季度我国资本项目逆差900多亿，资本流出导致外汇占款收缩，并且在去年12月出现了1200多亿的负增长，随着当前人民币贬值预期的增加，未来几个月外汇占款仍将出现趋势性下降，央行仅靠逆回购、MLF等政策工具补充流动性属于治标之策，此时降准显得尤为必要和及时！。
近期不会出台降息措施，去年11月降息效应会在今年1月存量货款重新定价时体现，应该对降低实体经济融资成本起到一定作用。预计二季度根据宏观经济形势变化才会打开是否进一步降息的窗口。
中行国际金融研究所高玉伟：降准正当其时
1.一季度经济增长下行压力增大和物价涨幅可能进一步回落，构成此时降准的主要逻辑起点，可以说降准正当其时。
2.稳增长是今年首要任务，但PMI等先行指标反映，一季度经济下行压力较大，货币政策需要有所作为。
3.PPI连续34个月为负，CPI连续2个月小于1.5%，宜适当放松货币，防范物价涨幅进一步回落。
4.近期欧版QE、澳洲等相继降息，人民币对其货币有压力，不利于我国维持出口竞争力，有必要跟随宽松货币应对。
5.下周24只新股上市，冻结资金数万亿元，构成降准时点选择的短期理由。
6.对满足小微、三农贷款比例标准的城商行、非县域农商行额外降准，主要考虑在定向调控以支持薄弱环节，促进银行间公平竞争；对农发行大幅降准，则在于配合其改革，加大支农力度。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
