多地楼市库存11个月首降 机构称房价将由跌转涨
证券日报-资本证券网 2015-02-13 07:54
[摘要] 昨日，《证券日报》记者从上海某房地产研究院获得的新数据显示，截至2015年1月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27121万平方米，环比下降0.7%，同比增长17.1%。
《证券日报》记者获悉，临近春节，房企冲刺销售业绩动力弱化，推新盘放缓，一手房“存货”成交比例提升
昨日，《证券日报》记者从上海某房地产研究院获得的新数据显示，截至2015年1月底，上海某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为27121万平方米，环比下降0.7%，同比增长17.1%。
“这意味着这35个城市楼市库存在连续11个月的上涨后首现下降。”上海某房地产研究院研究员王晓燕向记者表示，其中，一线城市楼市库存环比下跌3.9%。不过，从存销比来看，35个城市的库存量仍需14.5个月才能消化完。
对此，王晓燕认为，春节临近，房企冲刺销售业绩的动力弱化，推新盘入市节奏有所放缓，导致存货消化比例提高，目前来看，楼市成交总体上比房企推盘的热度更大。
此外，从35个城市库存及存销比的数据可以看出，去库存周期的数据基本“脱险”，在去年8月份存销比出现首次下拐之后，本月库存也首次下拐，“双拐”之后，房价将很快由跌转涨。
一线城市库存环比微跌
据上海某房地产研究院监测，1月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量（其中1月份新增成交量为1651万平方米，环比减少30%，同比减少1.2%）。新增供应不及新增成交量，促使1月份的库存出现环比下降。其中，30个城市库存同比增长，5个城市同比下滑。
值得一提的是，从区域上来看，截至2015年1月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3748万平方米、19049万平方米和4324万平方米，环比增长分别为-3.9%、0和-0.8%，同比增长分别为35.5%、14.8%和13.7%。
对此，王晓燕表示，一线城市库存环比下滑幅度较为明显。实际上，在过去一年中，一线城市库存已经保持连续8个月的环比正增长，2014年10月份首次出现环比下跌，但年底前的后两个月马上反弹。直至2015年1月份，库存重新出现环比下跌，这反映了当下在一线城市供求双方关系中，市场成交规模更大。
另有业内人士认为，2014年底，开发商为了完成销售任务，在一线城市大量推新盘入市，这导致一线城市库存量攀升，但随着年度销售业绩的结转，开发商的业绩压力得到短暂缓解，加上传统的春节销售淡季，因此并不急于推盘，多是在销售此前入市尚未卖完的存货，进而导致楼市库存出现环比微跌的迹象。
35城住宅消化周期达14.5个月
据上海某房地产研究院监测，2015年1月份，35个城市新建商品住宅存销比为14.5，这也意味着市场需要用14.5个月的时间才能消化完这些库存。而2014年12月份，该存销比数值为14.9个月。
王晓燕表示，这说明1月份去库存的速度有所加快，这和1月份供求关系出现变化有直接关联。同时，各类救市政策的效应在积极释放，也会带来存销比的继续下滑。
王晓燕认为，从衡量去库存速度的存销比指标可以看出，2014年库存去化周期经历了“倒U形”的走势，这体现了各类救市政策效力在显现，进而使得住建部“千方百计消化库存”的目标得以更快的实现。同时，2月5日央行降准后，释放了积极效应，预计春节后随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度仍有望继续加快。
不过，上述业内人士则向本报记者表示，一线城市库存暂时性小幅下降，并不能给市场带来实质性转变。以北京土地市场为例，在43天之内，北京卖地收入接近430亿元。由于房企受到融资渠道狭窄、融资成本高和销售不畅，回款不力等资金压力，拼高周转、加快项目周转速度是房企当前拼杀的重要指标。鉴于此，这些土地储备以及去年推迟入市的项目很快将进入市场，届时库存量将再度被推高。
事实上，从整体上来看，房企的普遍共识是加快去库存，而大部分城市楼市的去库存压力是有增无减的。
过去很多年的地方两会中，有关楼市调控、遏制房价过快上涨一直都是与会代表委员、官员热议的重要话题之一。但《财经日报》注意到，楼市调控讨论已经淡出今年地方两会。
楼市去行政化
从1月上旬河北省两会率先召开，到后三个省份即广东、海南、吉林省两会近日开幕，2015年中国31个省(区、市)的政府工作报告先后出炉。过去几年各地政府工作报告的高频词汇如“房地产调控”、“房价”、“限购”、“限价”等今年已经不再成为热词，多地甚至未在政府工作报告中提及楼市。
例如北京市2014年的政府工作报告强调，继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展。而今年北京只字未提楼市调控，涉及房地产的内容只有今年保障性安居工程的建设目标以及治理群租房。
而在近期召开的广东两会中，本报记者发现，无论是官员还是代表委员，都鲜少提及房价、楼市调控等话题。而过去很多年，有关房价的话题一直是广东两会上的热门话题之一。
广东省人大代表、时代地产集团董事长岑钊雄告诉《财经日报》，这说明政府对楼市的调控越来越去行政化，由行政主导重新走向市场主导。“原来政府对楼市的行政管制并不一定代表市场发展的方向。”
自2010年以来，共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至去年底，除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。
在限购土崩瓦解之后，房价并没有出现明显反弹，反而继续震荡下行。
2013年底，广州市民张明在广州天河南二路停车场看到有地产商打出的广告标语：“今年不买房，一年又白忙”后，2014年3月，他在广州大石地铁口某二手楼盘购入了一套小两房，单价为2万/平方米，现如今该楼盘单价已下降到1.8万左右。“这真是‘今年买了房，一年又白忙’了。”张明说。
“之前无论怎么限购，房价还是不停上涨，但2014年那么多城市努力救市，房价也没有上涨，这说明市场本身有一个自我纠正的过程，我们应该按照市场的需求做一些配置，政府应该根据市场的真正情况来做调节。”岑钊雄说。
业内：今年难反弹
为何没人关心楼市了？在广东省人大代表、海印股份（000861.SZ）董事长邵建明看来，楼市的“冷遇”根本原因在于供求关系已经发生了逆转，楼市的需求高峰已过。“该买房子的都已经买了。未来都是独生子女，很多人家里有几套房子。因此现在三四线城市供大于求已经很明显，未来一二线城市也会逐渐饱和。”
他预计，2015年楼市仍会维持2014年的调整走势，而且调整的深度更大。“成交量很可能继续萎缩，在成交量萎缩的情况下，价格也上不去。”
邵建明告诉《财经日报》，原来楼市的火爆主要在于房子的投资功能和增值功能，但到现在楼市已经明显进入供大于求的阶段。未来除了个别核心城市，大部分城市的楼市已失去投资价值。
广东省人大代表、深圳万泽股份（000534.SZ）董事长林伟光对《财经日报》表示，在现在整体经济放缓的情况下，楼市也必然随之进入新常态，“过去需求的扩张特别快，现在这种需求不但没有扩张，而且还在萎缩，过去房地产行业只要能拿到地就能赚钱，现在这种时代已经结束了。”
他认为，2015年楼市仍会继续调整，不同的城市也出现明显分化，“有些城市人口还在增加，需求就会增加，有些地方人口还在流出，那怎么还会有人买房子？”而即便是一线城市内部也不一样，比如像广州虽然是一线城市，但由于该市供应量比较大，即便放开限购，也不会有明显反弹。
岑钊雄分析说，在政府降息降准后，资金面宽松很多，无论是企业的融资成本还是消费者的利息成本都在降低，这对楼市的发展都有比较好的作用。进入2015年，楼市仍会以平稳为主，部分核心城市可能会有轻微的反弹。当然，不同区域之间、不同城市之间仍会继续分化。
“以前只要有一块地，就能赚钱，现在这种粗放模式已经不行了。”岑钊雄说，楼市经过那么多年的高速增长，现在慢慢进入到一个平稳的发展阶段也是好事。“原来涨跌太快，房企重要的生产资料——土地的价格波动也很大，这对企业来说是不可控的，影响了企业经营。现在房价比较稳定，地价如果能更稳定一点就更好。”
他表示，在行业走向成熟、楼市进入新常态后，开发企业必须在精细化管理、对客户的服务等方面下功夫。比如过去是开发商造什么就卖什么，但未来必须更加细分，满足更多个性化的需求
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例如北京市2014年的政府工作报告强调，继续严格执行房地产调控各项政策措施，坚决保持房价基本稳定，促进房地产市场平稳健康发展。而今年北京只字未提楼市调控，涉及房地产的内容只有今年保障性安居工程的建设目标以及治理群租房。
而在近期召开的广东两会中，本报记者发现，无论是官员还是代表委员，都鲜少提及房价、楼市调控等话题。而过去很多年，有关房价的话题一直是广东两会上的热门话题之一。
广东省人大代表、时代地产集团董事长岑钊雄告诉《财经日报》，这说明政府对楼市的调控越来越去行政化，由行政主导重新走向市场主导。“原来政府对楼市的行政管制并不一定代表市场发展的方向。”
自2010年以来，共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至去年底，除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。
在限购土崩瓦解之后，房价并没有出现明显反弹，反而继续震荡下行。
2013年底，广州市民张明在广州天河南二路停车场看到有地产商打出的广告标语：“今年不买房，一年又白忙”后，2014年3月，他在广州大石地铁口某二手楼盘购入了一套小两房，单价为2万/平方米，现如今该楼盘单价已下降到1.8万左右。“这真是‘今年买了房，一年又白忙’了。”张明说。
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业内：今年难反弹
为何没人关心楼市了？在广东省人大代表、海印股份（000861.SZ）董事长邵建明看来，楼市的“冷遇”根本原因在于供求关系已经发生了逆转，楼市的需求高峰已过。“该买房子的都已经买了。未来都是独生子女，很多人家里有几套房子。因此现在三四线城市供大于求已经很明显，未来一二线城市也会逐渐饱和。”
他预计，2015年楼市仍会维持2014年的调整走势，而且调整的深度更大。“成交量很可能继续萎缩，在成交量萎缩的情况下，价格也上不去。”
邵建明告诉《财经日报》，原来楼市的火爆主要在于房子的投资功能和增值功能，但到现在楼市已经明显进入供大于求的阶段。未来除了个别核心城市，大部分城市的楼市已失去投资价值。
广东省人大代表、深圳万泽股份（000534.SZ）董事长林伟光对《财经日报》表示，在现在整体经济放缓的情况下，楼市也必然随之进入新常态，“过去需求的扩张特别快，现在这种需求不但没有扩张，而且还在萎缩，过去房地产行业只要能拿到地就能赚钱，现在这种时代已经结束了。”
他认为，2015年楼市仍会继续调整，不同的城市也出现明显分化，“有些城市人口还在增加，需求就会增加，有些地方人口还在流出，那怎么还会有人买房子？”而即便是一线城市内部也不一样，比如像广州虽然是一线城市，但由于该市供应量比较大，即便放开限购，也不会有明显反弹。
岑钊雄分析说，在政府降息降准后，资金面宽松很多，无论是企业的融资成本还是消费者的利息成本都在降低，这对楼市的发展都有比较好的作用。进入2015年，楼市仍会以平稳为主，部分核心城市可能会有轻微的反弹。当然，不同区域之间、不同城市之间仍会继续分化。
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