[摘要] 在今典集团董事长张宝全看来，房地产市场正在步入正常化，前15年的高速增长不会再出现。
成交降温、房价回落、库存高位运行……一系列房地产关键数据印证了2014年房地产行业的调整。在今典集团董事长张宝全看来，房地产市场正在步入正常化，前15年的高速增长不会再出现。这将倒逼房企进行创新转型，而购房者买房动机也应更多考虑住房的居住需求。
张宝全认为，2014年房地产市场步入拐点有其深层次原因。除受到国家限制投资的宏观调控政策影响外，较高的人均自有住房率也对后续房地产行业发展形成制约。
“在2007年时，中国人均私有住宅就已经达到了75%。”张宝全表示，由于文化的不同，全世界都是人人有房住，而中国的文化是人人有一套房，这导致了非常高的自有住房率。
不仅如此，张宝全分析，“在过去房地产高速增长的15年中，老百姓买房不仅买来自住，同时也看作投资，几乎是实现资产增值保值的途径，房地产的本质成了金融。”也正是因此，张宝全认为，当房地产市场正常化以后，之前15年房地产行业狂飙式的的高速增长，以后不太可能再现了。
而这也意味着，房企单纯依靠卖房子来盈利的传统模式将被迫改变。“地产白银时代到来，很多房企开始思考转型”张宝全举例称，有的企业对住宅产品进行升级，有的企业考虑转向商业地产，“很大程度上是市场在倒逼企业转型”。
在张宝全看来，中国人均GDP正在迈入1万美元门槛，社会旅游度假消费进入了要求综合体验的更高阶段，这些都为商业开发和商业经营提供了新的机会。
就商业地产而言，张宝全认为，“如果只是嫁接商业的概念，本质还是卖房子，恐怕是行不通的。”在他看来，商业地产的本质是经营性资产，应以经营赢利为目的。
张宝全以今典集团为例介绍，早在2000年公司便提出了依托房地产优势向信息文化产业转型，但2015年以前，主要盈利方式仍然是房源销售。张宝全表示，企业在2015年将进一步加速转型，“初步年营收预算超过17亿元，将全部来自经营，意味着今典将从卖房转变成为完全依靠运营挣钱的企业。”
谈及2015年房地产行业走势，张宝全认为，市场行情将与2014年形势相似。“房产增值的功能没那么明显了，靠买房赚大钱的机会没有了，老百姓买房还是要从是否有居住需求本身去考虑。”
“随着中国中产阶层的崛起，消费者日趋成熟，拥有了更广泛的消费需求和品味风格，这也意味着中国的商业地产在盈利的同时，需要提升消费者体验，并引入更加创新的可持续发展模式。而这一切，都取决于一个商业地产商的DNA。”
仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜借用这个生物学名词，来比喻开发商的心态、视野等企业素质。“商业地产的优质是由内而外、源心而始的一种品质，它源于开发商的DNA，包括对于地产开发的想法、规划和未来的运营等等。”中国的商业地产发展到今天，尤其是2014年、2015年之后，市场更看重的是整个商业项目的可持续性发展和长期的稳定回报。项目成功与否已不再单单取决于“位置、位置、位置”这的考量标准，“一个优质地产商的DNA必须具备三大要素：理想地点的甄别，明确的前期规划及持续的高品质管理。”
首先，一个“聪明、有经验的好业主不会乱拿地，他会综合考虑地块的周边交通，周围市场氛围与项目的匹配度，保证地理位置的理想程度”；其二，“有经验、有能力和财力的开发商不会轻视规划。他会全面考虑所有的规划，包括货品进出、人车分道、顾客来往等等细枝末节的方面”。而这些都涵盖在一个完整的、系统的前期规划中。第三，“好的业主会调动一切力量做好商业地产的运营、管理，从而达到长期可持续的发展”。
用邓汝舜的话来说，“零售商和商业地产是一个有机体，它是具有成长属性的”。商业地产的魅力就在于只要你好好经营它，时间到了就可以获得更高的。商业地产不仅是“来钱慢”的房地产业态，而且对经营者的要求尤其高。其中一个重要的原因是，零售行业处在一个非常动态的市场中，商业地产的项目各不相同，无法互相复制。邓汝舜毫不讳言地表示：“所谓复制式的开发方式是没有前途的。创新和本土化很重要。每到一个地方，开发商都要寻找适合当地市场的DNA，找准市场定位。零售细分市场的特征很明显，哪怕在一个城市的东南西北角，消费者的需求都可以大相径庭。这也正是商业地产迷人的地方，每一个项目都是新的，每一个项目都需要接受不同形式和内容的市场检验。”
邓汝舜提醒开发商，对商业地产的规模要有正确的预估，因为“在非核心地带住宅相对分散，许多零售活动与娱乐项目是讲求便利性的，距离的远近会很大地影响到人们的选择，所以非核心周边商圈的兴盛是一个必然，但人流量也是有限的。”成功的挖掘非核心商圈的潜力需要开发商因地制宜寻找合适的因素，根据市场灵活地调整，在实现本土化的同时实现可持续发展。
互联网和智能手机的快速普及、低成本的物流和便捷的快递服务有力地推动了在线零售业的快速发展，实体店零售商家切切实实地体会到了来自网购的压力。但在邓汝舜眼中，却有着另外一番思考和更具有鞭策意味的见解。邓汝舜表示，时至今日，零售商已经不能够再把电商的兴起作为自己营业额下滑的借口，而应该反思自身的创新发展模式，是否真正将服务和运营做到了位。“过去十年在中国，零售更像是一种‘随便开、随便卖、随便赚’的文化。而今天，消费者都变得更加聪明，更追求服务质量和购物体验，懂得判断商品的优劣”，所以“零售是一门文化和艺术，是关于贩售的过程里销售员跟顾客之间互动的艺术，而过去的十年这是中国的零售商所一直忽视的问题”。
网购的优势在于其便利性，包括便捷的快递服务，24的开放渠道和足不出户的购物模式。然而，我们更应该看到淘宝天猫的成功，很大程度上是在复制以前百货公司的促销模式，它所带来的很大一部分是冲动性消费。大家都在谈570亿的营业额，但实际上很少有人去关注它高达30%的退货率。
邓汝舜说：“实体店之于电商大的优势就在于，它可以使消费者感受到体验的快乐、被服务的乐趣。优衣库是一个很好的范例，H&M也是如此，他们都把线上和线下的结合做得很好”。零售应当学会把线上与线下的资源铺搭起来。天猫在做电商的同时，也在做自贸区，马云清楚地看到了虚拟交易的问题，清楚地知道单纯地依靠卖流量抓不住消费者，如何去跟实体结合才是重要的。腾讯也是一样，尽管是从不同的角度切入电商，但他们两者都在寻找落地的机会，他们都在与实体相互妥协和补充，以实现共赢。
总体来讲，中国的商业地产，各个层级的城市都有不同的发展方向，但是2015-2017年这三年时间会是一个盘整期，2015年相对来讲对于开发商会是比较难捱的一年，因为方方面面错综复杂，如开店的速度放缓，工程的进度前后相差过大等问题都将层现错出。开发商需要做的是，变“拍脑袋”为“用脑袋”，提前开展试运行，提前进行相关测试。
邓汝舜认为，“我们整体经济发展跟人口的发展是良性的，二三线城市的商业地产项目仍有很大的发展空间和潜力”，这背后是科学的数据支撑。从2000年到2030年这30年里，中国的中产阶级会迅速成长壮大，根据“经济学人”的估算，预计到今年年底中国中产阶级收入人群将达到总人口的30%（年收入超过人民币30,000元）。而一个健康的商业地产市场发展，主力就是中产阶层的推动。
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