[摘要] 房产证难办、拖办，历来是商品房买卖中的“顽疾”，已经司空见惯。可奇怪的是，原来业主找律师主要是催促开发商尽快办理房产证，可是，近期西安却突然出现了不少业主据此找律师要求退房的现象。华商报记者调查了解到，此类退房缘由的背后，实为一部分投资客业主意欲“解套”。
房产证难办、拖办，历来是商品房买卖中的“顽疾”，已经司空见惯。可奇怪的是，原来业主找律师主要是催促开发商尽快办理房产证，可是，近期西安却突然出现了不少业主据此找律师要求退房的现象。华商报记者调查了解到，此类退房缘由的背后，实为一部分投资客业主意欲“解套”。
由于近几年房价涨幅有限，加上不动产登记的临近，一些业主千方百计想将房子变现。业内人士认为，从这个层面来说，这种行为其实和“弃房断供”，没有本质区别。从政策导向和市场需求看，未来的房产，特别是住宅市场，“去投资化”仍将持续，西安住宅的投资前景已经不大。
华商报记者日前来到位于西安市南二环与朱雀路十字的陕西永嘉信律师事务所，姬英凡律师指着办公桌上的一摞卷宗对华商报记者说，“去年年底以来，业主来咨询或要求办理退房的案子突然多了起来。”从这些业主的诉求看，绝大部分都是以房产证没有办理、或未能及时办理作为理由要求退房。还有一些业主以楼间距不足、口头承诺未能兑现为由要求退房。“根据我们律师事务所统计，与去年同期相比，此类案件的数量出现了突然增长，至少增加了两成以上。”
陕西泾渭律师事务所李德军律师也表示，去年也有这种案例，但是不是太明显，近期突然碰到了不少业主，因房产证迟迟拿不到手而寻求退房。他说，房产证的拖办、迟办由不少原因所致，比如，开发商未能及时提交资料、业主的按揭贷款没办下来、未按时交纳房屋维修资金、契税等等。业主房产证办理慢或者没有按时办，基本上都有不同的原因。
房产证难办，历来是商品房纠纷的“重灾区”。2月4日，华商报记者从西安市仲裁委受理处了解到，业主未能按时、或压根没有拿到房产证的投诉集中，去年的投诉量差不多占到全部商品房买卖纠纷的40%。
“以前业主在遭遇办证难题时，往往会尝试各种渠道来督促开发商尽快办理。现在很大一部分业主也不催促开发商了，而是直接找律师来解决，目的很明确就是要退房。”一位律师这样说道。
原来业主想尽快办下房产证，而现在为什么却变成要求退房，业主的态度为什么会发生这么大的转变?
“我这间商铺是7年前买的，当时花了30多万。”高平(化名)是纬二街附近一商业项目的业主之一。商铺面积不大，接近17个平方，买入时的价格是2万多一平方。项目对外开放后，因为运营方面的问题，客流量一直不高。他说，本打算对外出租几年，碰到合适的价钱就倒手出售。由于种种原因，房产证拖到前年才办下来。“2010年左右也有买家问过，房产证没到手没卖成。”高平表示，如果现在按市价出售的话，不赚反赔。包括他在内，该项目不少业主期望以“房产证未按时办理”为由退房：“合同里写有开发商应在365个工作日办理权属登记，而开发商明显违背了这个协议。”
华商报记者发现，此类退房诉求，大部分和房产的幅度未能达到业主初期望有关。昆明路一小区业主反映，交房4年证也没拿到，自己的房子“卖不上价，还不如退掉”。
显然，这些业主主要是因为自己买的房子空间小，从而要求开发商退房。
李德军指出，从现行的购房合同第15条看，其实只约定了出卖人向房管部门提交权属登记资料的时限，但并非房产证到达业主手中的时间。如果合同中没有约定房产证的具体办理时间;或无法认定为因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内取得房产证的，解除合同、退房的诉求很难获得法律支持。
华商报记者近期调查发现，这些要求退房的业主们购房时间多在2010年左右。
“当时是楼市红火的时候，不少投资者‘入场’。”易道顾问机构副总经理张计卫表示，受政策、供需等各方面的影响，这几年房价不涨、市场下行。对投资者来说，将手中的房产转售的机会也不多，就想找合适的理由把房子退掉。从这个层面来说，这种行为其实和去年传出的“弃房断供”，没有本质区别。
华商报记者了解到，这些要求退房的业主几乎全部为投资型购房者，他们在购买房子后，发现房子几乎没有涨价，而自己还要付出房贷利息。想出手卖出，由于没有房产证，出售难度极大。在这种情况下，顺水推舟，还不如以房产证办理慢为由头，将房子退给开发商。
数据显示，西安商品房市场在2009年以前，年成交量一直在1000万㎡以内。2009年首次达1400万㎡。近几年一直维持在这个水平，去年成交量为1480万㎡。房价同样如此。从2010年至今，西安商品房价格从6568元/㎡到7152元/㎡，每平米上涨不足600元/㎡，而在有些区域几乎是持平。
西安科威国际不动产总经理程宾介绍说，“近几年，西安不少地段的房价涨幅很小，个别区域甚至不涨或有所下降。在一些新兴区域，新房价格甚至比二手房价还低，这已经不是新鲜事了。”
“无望迫使投资类业主‘解套’。”雅狐企划总经理冯奔指出，《不动产登记暂行条例》今年3月1日起将正式施行，也改变了一些拥有多套房产的业主预期，千方百计想要将名下房子变现，以房产证没有办下来为由要求退房，也不失为一种选择。
在政策和市场的双重作用下，西安楼市，尤其是住宅市场中的投资需求，事实上已相当有限。采访中，多家开发商表示，目前的意向登记及成交客户，主要以刚需或改善类需求为主。
从易道顾问机构发布的《2014年西安房地产市场年报》看，去年70-90㎡、90-125㎡的首置和首改类产品，占据了西安楼市大约7成的比重，且有进一步扩大趋势。
这是否意味着房产，已经失去了投资属性?
“国家对房地产的调控态度就是‘去投资化’。”张计卫认为，伴随不动产登记、房产税的脚步，住宅向居住属性回归是大势所趋，投资前景已经不大。而就市场全局而言，写字楼、商铺和公寓等商办物业的投资价值仍然存在，但购买人在选择时，需综合评估项目前景、运营能力等方面，避免投资回报难以达到预期。
著名地产评论人士半球分析，事物要一分为二来看待，虽然近几年包括西安在内的二线城市房价涨幅放缓，但是并不意味着投资的空间不大。只不过现在投资房子已经不是十年前，闭着眼睛随便买就能赚钱。现在的楼市投资进入了精细化时代，住宅和商业类物业依然具有一定的投资价值，只不过需要投资人具备一定投资眼光和房屋评估经验，这样才能挑选到具有空间的好房子。
律师指出，根据高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《城市商品房预售管理办法》的有关条款：“业主应在收房后的90天内办理房产证，开发商应予以协助，并提供必要的证明文件。”
但实际来看，很少有业主能在入住90天，甚至1年以内拿到房产证。并且，大部分购房合同中，只是约定了开发商向产权登记机关提供资料的时限(多为360天左右)，对业主办理房产证的具体期限并不提及。
在购房合同第15条中，虽然有提及“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”买受人拥有“退房”选项。
律师告诉华商报记者，实际认定为出卖人责任的情形并不多，就是说产证办理慢要求退房有难度。并且，不少晚拿证的纠纷，后也多以调解结束，尤其是一些业主已经住进去的房子，要退房的可能性较小。业内认为，要从根本上解决由房产证难办、拖办产生的一系列问题，关键还要在法规和合同内容上进一步明确。预计在新版购房合同推行使用后，再加上未来法规、司法解释的完善，此类问题会得到更清晰的解决。
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