[摘要] 1月26日，刚刚赴港上市的万达商业地产（3699.HK）股价一反此前平稳态势，呈现高开高走，截至收盘时收于每股49.05港元，股价大涨5.14%，创出上市以来大单日涨幅。
1月26日，刚刚赴港上市的万达商业地产（3699.HK）股价一反此前平稳态势，呈现高开高走，截至收盘时收于每股49.05港元，股价大涨5.14%，创出上市以来大单日涨幅。
诱使公司股价大涨的原因，是当日高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行发布看多报告，各家投行均在报告中纷纷给出“增持”和“买入”评级，这其中，高盛给出的高目标价为73.8港元/股，而德意志、汇丰和花旗等投行给出的目标价位分别为65港元、66港元和68港元。高盛在报告中认为，万达商业地产专注于创新产品、优化租户组合、建立O2O平台等举措，将使其区别于其他地产商，因此预期万达商业地产在2014年到2016年期间每股基本盈利的年均复合增长率可达35%，领先于同行业。
而花旗银行在报告中同样认为，万达商业地产的模式是区别于同行业的。在花旗看来，万达商业地产的模式是建立在中国城市化浪潮基础上的服务消费平台提供商，未来具有极大的增长潜力，其目前已经覆盖了111个城市，而预计在2016年万达商业地产将成为全球大的物业持有地产商。
根据1月17日万达集团公布的数据显示，2014年全年万达商业地产合同收入1827.3亿元，同比增长25.7%；其中房地产合同收入1601.5亿元，完成年计划的101%，同比增长26.8%。截至2014年底，万达商业地产旗下新增持有物业面积452.7万平方米，累计持有物业面积达到了2156.6万平方米，距离全球大的自持物业地产商美国西蒙地产只有一步之遥，而按照万达商业地产目前的开工面积计算，预计在2015年底万达商业地产就有可能超过西蒙地产，跃居成为全球大的自持物业地产商。
各家投行的研究报告当中，都注意到了万达商业地产上市后的一系列资本运作，特别是在1月14日万达商业地产和几家金融公司合作启动的轻资产运营模式，突破了传统商业地产上的重资产模式，同时也破除了掣肘万达商业地产高速增长的资金供应问题。在地产行业分析师看来，这一创新的商业模式可以减少万达商业地产的资金压力，降低企业的负债，同时还能大幅提升企业的净利润率和净资产率。
“轻资产模型进一步优化资产负债表，盈利增长前景更加清晰。”花旗银行在报告中认为。
除此之外，万达商业地产在电商业务上的拓展也引起了各家投行的关注，在今年的1月17日，万达集团将电商业务和文化、旅游、金融等业务并列成为万达集团第四次转型后的支柱行业。
随着万达集团在成都建设的云计算中心即将竣工，以及在103个万达广场的WiFi基础设施改造完成，再加上刚刚完成收购的快钱支付系统，万达集团根植于万达商业地产平台之上构筑的一个完整线下消费生态圈已见雏形。
花旗银行在报告中特别强调，万达商业地产之所以区别于传统商业地产商，就是“基于其‘体验式’消费基础上构筑了清晰的O2O战略”。
日前，万达集团董事长王健林透露，万达将启动第四次转型，重点是加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。万达是中国商业地产的龙头、民营企业的标杆，其转型规划颇受关注。
应该说，万达试图摆脱对地产经济的依赖，转向现代服务业的设想，具有很强的可预期性。从宏观上看，中国经济进入新常态，未来整个中国的经济和商业格局都将发生深刻变化。在投资方面，传统产业将相对饱和，包括住宅、商业地产在内的地产经济也可能触碰到它的增长极限。这与城镇化的推进速度、完成效率是基本一致的。而文化旅游、金融、互联互通等领域却有很大的发展空间，一些新技术、新产品、新业态、新商业模式的投资机会将大量涌现。对企业而言，这是不可逆转的大趋势。
从微观上看，包括万达在内的商业地产企业，在经历十多年的高速发展以后，也都普遍面临着资金回流速度过慢的问题，也就是经济学家常说的“快钱变慢钱”。尽管对万达这样的巨型企业来说，较长的周期并非不可承受，但它对企业发展造成的掣肘却在所难免。再加之大环境的变化，资本市场投资热情的变化，都会带来一些不确定性。这个时候，明智的决策就是顺势转型。万达向来就有善于改革创新的特点。过去几十年，这家曾名不见经传的民营企业，正是在一次次转型中突破、蝶变，成为中国乃至亚洲的商业传奇的。如今，它把转型的方向明确为文化旅游、金融产业、电子商务等产业，极具远见。
而且这种转型并非突发奇想。两年前王健林和马云打赌：“2020年如果电商抢零售市场一半份额，王健林输给马云一个亿，反之则马云输给王健林一个亿”。从“十年赌约”开始，万达就一直在思考企业转型的课题，而且已经有一些探索。比如，近几年，万达已经从单一的商业零售、万达广场扩展到文化、旅游度假村、主题公园、豪华邮轮等多元化经营模式。2014年万达集团“非房地产收入增速甚至超过房地产”，这在给万达创造不菲受益的同时，也可一定程度上为其减少地产行业周期和政策风险，更深远的意义还在于它为这个庞大的企业集团以及类似企业提供了转型经验。可以说，万达的“不务正业”提供的是更多的选项和试错的机会。而事实证明，这些尝试大多是有效的。
万达发展文化旅游有它的优势，进军金融产业也有潜力可挖，至于电子商务，短期内它可能不是阿里巴巴的对手，但并不排除它在日趋做大的电商市场中分得可观份额的可能性。况且，万达也有自己的优势，比如通过停车、订餐、电影票等业务提升消费者在万达广场消费的体验，“通过互联网技术与下线消费的结合，来提升整个万达广场的经营效率”等等。更值得一说的是，万达在武汉汉街打造的两个文化新景观——“汉秀”和万达影视乐园，更是开创一个文化产业的新样式，其超强的市场亲睐度让人看到了它的巨大后劲与张力。靠地产登上大雅之堂的万达，正在积极而稳妥地向“轻地产”、电商等现代服务业转型，它的未来可以预期，而且值得预期。因为，万达不仅是王健林的万达，更是中国的万达，它的转型之路走得怎么样，是世界观察中国经济的一扇窗，也是中国民众对本国民族企业信心强弱的一个参考值。
十八届三中全会强调“要推动服务业特别是现代服务业发展壮大，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。”很显然，万达的转型规划与时代潮流是一致的，只要它遵从市场规律，不断发掘自身潜能，就有机会迎来新的历史机遇，实现成功转型。到2022年前后，万达将是一个怎样的面貌，中国的地产行业乃至中国的知名民营企业会是一个怎样面貌，中国的经济又将是一个怎样的状况，老百姓是不是更富有、生活更优渥？这些才是人们关心的问题。至于王健林和马云的十年赌约，谁胜谁负又有什么要紧呢？
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