[摘要] 农历春节越来越近，思乡情悄悄涌动，想念父母，想念家乡年的味道。与此同时，返乡置业的计划，再次被众多在外打拼的人提上日程，新一轮返乡潮再次袭来。面对大批的返乡置业人群，不少楼盘也推出了返乡置业优惠，抓紧年末的绝佳时期,折扣、特价、让利……大幅的优惠相互叠加，西安楼市开始步入返乡置业季。
农历春节越来越近，思乡情悄悄涌动，想念父母，想念家乡年的味道。与此同时，返乡置业的计划，再次被众多在外打拼的人提上日程，新一轮返乡潮再次袭来。面对大批的返乡置业人群，不少楼盘也推出了返乡置业优惠，抓紧年末的绝佳时期,折扣、特价、让利……大幅的优惠相互叠加，西安楼市开始步入返乡置业季。
政策利好
楼市步入返乡置业季
在长沙工作的郭先生近日致电记者，“我看到西安全面取消限购，西安多家银行执行‘认贷不认房’，央行也降息，商业贷款利率下调0.4%，楼盘的优惠力度也很大，价格也适中，今年想回家给父母买一套房子，自己多年在外照顾不了父母，让父母住的舒服一些也算一种补偿吧，你帮我看看哪家楼盘比较好，过几天回来我就去看。”另一位受访者胡先生也说，自己一直想在西安买套房子，可前年工作调离西安了，买房的计划也就搁置了。原想在工作的城市买房，但房价太高了，经济压力和还款压力都太大。他看到西安公积金贷款利率下调0.25%，取消个人住房公积金贷款担保服务费用，2015年1月1日起还可以“公积金+商业组合贷款”，他的公积金也没提，利好的政策下，他想今年回来就把房买了，先出租，也是一种投资，等自己将来调回西安也有自己的家了，现在政府大力助力西北的发展，西安作为西北地区的核心，在近年来的发展中，不论是商业，还是交通都飞速发展，居住价值肯定有很大的。
“面对今年新出台的一系列利好政策，加之西安充沛的房源，年底买房确实是不错的时机”，业内人士也表示，2014年，西安商品住宅市场逐步开始“筑底”，整体成交量稳价跌，截至2014年12月，西安市商品住宅存量高达2270万㎡，购房者有很大的选择空间，岁末收官，房企发力冲刺业绩回笼资金，楼市抢收战也将会更加激烈，推盘速度会加快，市场新房供应量增多，优惠力度再次加大，房价处于低位阶段，这将促使一批返乡置业人群的入市，有返乡置业计划的购房者应抓住时机。
楼市抢收
近日，记者看到一组来自陕西省流动人口统计局数据，2014年西安市返乡流动人口逾260万人。为了迎接这庞大的返乡置业潮，很多开发商也早有准备，已经有不少楼盘启动了返乡置业优惠政策。
如锦绣天下3期意境，开启了“返乡置业特惠季”暖心启程，限时39万元起，即可拥有学位准现房，返乡置业可享9.3折巨惠，更有每日20套特价房源，助您轻松筑爱家。锦绣天下3期意境承1期纯洋房成熟入住之盛势，依2000亩大盘之根再度发力，以78—140㎡花园洋房产品，媲美别墅的1.83超低容积率，倾力筑就现代舒适低密生活区。
开元城也开启返乡置业优惠季，10号楼小楼王新品全城加推，80—140㎡精品房源全城首发，购房单套高享16万元幸福基金。华清学府城推出86—136㎡学位房，实得价5200-5900元/㎡返乡巨惠，1月返乡置业季，10辆爱心大巴免费送您回家。为感谢广大业主的支持，国宾中央区项目特别推出4重返乡置业礼，1重礼：交10000元抵60000元重磅优惠全城共享；2重礼：新年抄底大促 购房即享9.7折优惠；3重礼：参与高新二小团购 享额外9.7折团购特惠；4重礼：七日内成功签约 再享9.9折优惠。此外，国宾中央区还开启购房巨惠活动，30套特价房限时抢购，5800元/㎡起，为购房者送来货真价实的福利！
岁末年初，回顾、总结、展望是热的话题，近期多个地产企业举办的论坛、峰会及仲量联行、易道顾问、睿意德等多家地产专业服务机构都对2014年的西安楼市发展做了认真的梳理和总结，其中，仲量联行近期对西安甲级办公楼市场及高端住宅市场做了剖析，指出，2014年，西安甲级办公楼市场租赁需求稳定，推动整体空置率持续下降；西安高端住宅市场在多项利好政策的刺激下，成交量逐渐上升。2015将呈现怎样的态势，专业机构的预测或许能为业内人士指明方向。
甲级办公楼
未来多项目入市竞争激烈
2014年由于西安甲级办公楼市场全年未录得新增项目入市，供应紧张加之需求稳定推动甲级办公楼市场空置率持续下降。截至2014年年底，甲级办公楼市场空置率仅13.5%，与2013年末比较下降10.1个百分点。全年录得净吸纳量近64000平方米，同比下降16%。净吸纳量减少的主要原因在于缺少新增供应以及一些甲级办公楼租户迁往自购项目。
全年甲级办公楼市场租赁成交持续维稳。整体上，2014年西安甲级办公楼市场主要由内资及本地企业的新设立和升级需求主导，其中金融企业对甲级办公楼的需求依然为活跃。全年甲级办公楼资本值与租金水平上下浮动空间不大。截至2014年末，甲级办公楼平均资本值达人民币15,854元每平方米，租金方面，在无新增供应的推动下，位于成熟片区的甲级办公楼租金有所上涨。
展望未来，西安将迎来多个甲级办公楼落成入市，预计竞争将愈演愈烈。2015年底，西安甲级办公楼市场新增供应预计将达44万平方米，新增入市的项目包括中投融城国际A座、中铁·西安中心以及凯德广场（二期）等。由于新增项目大多数集中在高新区二期，导致高新区二期甲级办公楼项目之间的竞争加剧。不过，硬件设备较好的项目如中铁·西安中心以及中投融城等有望凭借自身优势录得较好的资产表现。“西安甲级办公楼市场的平均有效净租金将受到集中新增供应的影响而逐渐走低，但成熟片区如市中心和南二环及小寨的租金表现仍将优于高新区、城北以及曲江片区，继续引领整个甲级办公楼市场。”仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。
市场价格或将保持稳定
2014年上半年大多数购房者持观望态度；但在下半年多项利好政策推动整体住宅市场情绪明显改善。全年高端住宅市场销售量达10000套，与2013年同期相比大幅下降。2014年上半年的销售量约5100套；受多项利好政策的推动，下半年的销售量有所增长。成交主要集中在城南和高新片区。2014年全年高端住宅新增供应仅7000套，较2013年下降近45%。主要原因在于高库存导致开发商纷纷放缓推盘节奏。值得注意的是，诸多开发商为去化库存、刺激销售量，相继推出较为优惠的购房政策。在此情况下，西安高端住宅市场平均资本值在2014年底达人民币11000元每平方米。
限购取消、房贷信贷政策宽松有望进一步刺激需求，但未来12个月高库存压力下价格或将维稳。2014年9月30日，中国人民银行及银监会联合发布住房贷款新政，此外，中国人民银行还于2014年11月出台政策下调各档次贷款基准利率。“在此利好政策推动下，西安住宅市场的需求预计在2015年将进一步提升，但是高库存仍将令开发商在未来12个月内面临去化压力。此外，受煤炭等资源价格持续低走的影响，未来西安的高端住宅市场不太可能从陕北等地涌入大量资金。受此影响，西安普通及高端住宅市场价格或将保持稳定。”仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。
零售物业
市场两极差异化将更明显
此外，关于零售物业及工业地产2014年的市场表现和2015年的趋势，仲量联行西安董事总经理乔裕生分析到，2014年全年有七个优质零售物业项目落成开业，共新增46万m2优质零售面积，包括汉神百货、龙湖星悦荟、盛龙广场、金地广场等，新增项目的入市令整个西安优质零售物业市场各个商圈的零售氛围越发丰富。展望2015年，西安优质零售物业市场亦将迎来五个新增项目入市，包括印象城、老城根G-Park以及苏宁广场等。随着电子商务的持续影响以及招商过程的放缓，未来项目仍将出现推迟开业的现象。新增开项目或将抬高西安优质零售物业市场的空置率。同时，市场两极差异化将表现的更为明显，位于成熟区域的优质零售项目将凭借自身丰富的运营经验以及密集的人流量,继续领先市场。
仲量联行西安工业地产部负责人李曜也表示，西安优质物流（非保税）仓储市场开始快速发展，各大开发商纷纷在西安布局，抢占市场先机，推动整体优质物流市仓储市场快速发展，整体品质将有望得到进一步提升。展望2015年，市场将有约34万平方米的新增供应。由于高新区和经济技术开发区两大片区物流市场相对较成熟，加之整体市场租赁需求较旺盛，预计这两大片区的租金将所有上涨。然而，整体市场空置率预计在新项目集中入市的情况下走高。
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