[摘要] 岁末年初，回顾、总结、展望是热的话题，近期多个地产企业举办的论坛、峰会及仲量联行、易道顾问、睿意德等多家地产专业服务机构都对2014年的西安楼市发展做了认真的梳理和总结，其中，仲量联行近期对西安甲级办公楼市场及 住宅市场做了剖析，指出，2014年，西安甲级办公楼市场租赁需求稳定。
岁末年初，回顾、总结、展望是热的话题，近期多个地产企业举办的论坛、峰会及仲量联行、易道顾问、睿意德等多家地产专业服务机构都对2014年的西安楼市发展做了认真的梳理和总结，其中，仲量联行近期对西安甲级办公楼市场及 住宅市场做了剖析，指出，2014年，西安甲级办公楼市场租赁需求稳定，推动整体空置率持续下降；西安 住宅市场在多项利好政策的刺激下，成交量逐渐上升。2015将呈现怎样的态势，专业机构的预测或许能为业内人士指明方向。
甲级办公楼
未来多项目入市竞争激烈
2014年由于西安甲级办公楼市场全年未录得新增项目入市，供应紧张加之需求稳定推动甲级办公楼市场空置率持续下降。截至2014年年底，甲级办公楼市场空置率仅13.5%，与2013年末比较下降10.1个百分点。全年录得净吸纳量近64000平方米，同比下降16%。净吸纳量减少的主要原因在于缺少新增供应以及一些甲级办公楼租户迁往自购项目。
全年甲级办公楼市场租赁成交持续维稳。整体上，2014年西安甲级办公楼市场主要由内资及本地企业的新设立和升级需求主导，其中金融企业对甲级办公楼的需求依然为活跃。全年甲级办公楼资本值与租金水平上下浮动空间不大。截至2014年末，甲级办公楼平均资本值达人民币15,854元每平方米，租金方面，在无新增供应的推动下，位于成熟 的甲级办公楼租金有所上涨。
展望未来，西安将迎来多个甲级办公楼落成入市，预计竞争将愈演愈烈。2015年底，西安甲级办公楼市场新增供应预计将达44万平方米，新增入市的项目包括中投融城国际A座、中铁·西安 以及凯德广场（二期）等。由于新增项目大多数集中在高新区二期，导致高新区二期甲级办公楼项目之间的竞争加剧。不过，硬件设备较好的项目如中铁·西安 以及中投融城等有望凭借自身 录得较好的资产表现。“西安甲级办公楼市场的平均有效净租金将受到集中新增供应的影响而逐渐走低，但成熟 如 和南二环及小寨的租金表现仍将优于高新区、城北以及曲江 ，继续引领整个甲级办公楼市场。”仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。
市场价格或将保持稳定
2014年上半年大多数购房者持观望态度；但在下半年多项利好政策推动整体住宅市场情绪明显改善。全年 住宅市场销售量达10000套，与2013年同期相比大幅下降。2014年上半年的销售量约5100套；受多项利好政策的推动，下半年的销售量有所增长。成交主要集中在城南和高新 。2014年全年 住宅新增供应仅7000套，较2013年下降近45%。主要原因在于高库存导致开发商纷纷放缓推盘节奏。值得注意的是，诸多开发商为去化库存、刺激销售量，相继推出较为优惠的购房政策。在此情况下，西安 住宅市场平均资本值在2014年底达人民币11000元每平方米。
限购取消、房贷信贷政策宽松有望进一步刺激需求，但未来12个月高库存压力下价格或将维稳。2014年9月30日，中国人民银行及银监会联合发布住房贷款新政，此外，中国人民银行还于2014年11月出台政策下调各档次贷款基准利率。“在此利好政策推动下，西安住宅市场的需求预计在2015年将进一步提升，但是高库存仍将令开发商在未来12个月内面临去化压力。此外，受煤炭等资源价格持续低走的影响，未来西安的 住宅市场不太可能从陕北等地涌入大量资金。受此影响，西安普通及 住宅市场价格或将保持稳定。”仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。
零售物业
市场两极差异化将更明显
此外，关于零售物业及工业地产2014年的市场表现和2015年的趋势，仲量联行西安董事总经理乔裕生分析到，2014年全年有七个 零售物业项目落成开业，共新增46万m2 零售面积，包括汉神百货、龙湖星悦荟、盛龙广场、金地广场等，新增项目的入市令整个西安 零售物业市场各个商圈的零售氛围越发丰富。展望2015年，西安 零售物业市场亦将迎来五个新增项目入市，包括印象城、老城根G-Park以及苏宁广场等。随着电子商务的持续影响以及招商过程的放缓，未来项目仍将出现推迟开业的现象。新增开项目或将抬高西安 零售物业市场的空置率。同时，市场两极差异化将表现的更为明显，位于成熟区域的 零售项目将凭借自身丰富的运营经验以及密集的人流量,继续领先市场。
仲量联行西安工业地产部负责人李曜也表示，西安 物流（非保税）仓储市场开始快速发展，各大开发商纷纷在西安布局，抢占市场先机，推动整体 物流市仓储市场快速发展，整体品质将有望得到进一步提升。展望2015年，市场将有约34万平方米的新增供应。由于高新区和经济技术开发区两大 物流市场相对较成熟，加之整体市场租赁需求较旺盛，预计这两大 的租金将 上涨。然而，整体市场空置率预计在新项目集中入市的情况下走高。
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