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楼市继续上演整合大戏 众多中小房企危大于机

经济参考报  2015-01-14 09:39

[摘要] 从佳兆业债务违约风波到个别房企曝出破产消息,近一段时间,房地产市场坏消息不断,业界对房地产行业洗牌的预期也不断增加。在楼市持续分化、房地产业步入白银时代的大背景下,众多中小房企危大于机,楼市将续演整合大戏。

从佳兆业债务违约风波到个别房企曝出破产消息,近一段时间,房地产市场坏消息不断,业界对房地产行业洗牌的预期也不断增加。在楼市持续分化、房地产业步入白银时代的大背景下,众多中小房企危大于机,楼市将续演整合大戏。

首先,结构性过剩的“阴霾”短期难除。尽管2014年年末楼市出现回暖迹象,但杯水车薪难解燃眉之急,去库存仍是房企面临的首要难题。国家统计局数据显示,截至去年11月末,商品房待售面积近6亿平方米。其中住宅待售面积3.9亿平方米。从2014年12月份36个大中城市存销比指标来看,一线城市及部分二线城市库存去化周期回落至合理区间,但库存压力仍然较大,市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占大多数。毋庸置疑,去库存仍是2015年楼市的主基调,除了北上广深等局部地区,行业整体已经呈现过剩局面,尤其是大多三四线城市市场需求在早期已被透支,这对于持续深耕其中的中小房企而言将是巨大挑战。

其次,信贷环境偏紧,销售业绩欠佳,房企的资金链深度承压,尤以中小房企为甚。在房企传统的融资渠道中,银行贷款依旧占据相当大的比重。可以想象,在市场前景未明,信贷环境趋紧的情况下,有限的贷款资源势必会向主流房企倾斜,中小房企将很难从中分羹。当下中小房企已普遍面临资金链紧张的状况,信托和民间借贷等方式已成为其主要融资途径,融资成本一般在15%左右。内忧外患的中小房企一旦销售遇阻,“以价换量”也难以奏效,将可能面临更多的债务违约风险。

实际上,不仅是中小房企的表现欠佳,标杆房企的业绩表现也难尽如人意。数据显示,沪深两市已有28家上市房企披露了2014年年报预告。其中,预增及扭亏的房企只有13家,占比不足半数。去年前三季度上市房企整体业绩同比下降3.32%,这一增速已经创下上市房企2003年以来的三季报增速新低。2014年重点房企中逾半没有完成年度销售目标,有的甚至低至七成。

低迷的业绩表现也令房地产开发企业到位资金增速持续下滑。数据显示,2014年1至11月份,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速比1至10月份回落2.5个百分点。而2013年1至11月份房地产开发企业到位资金同比增速高达27.6%。

再次,分化加剧,楼市已步入新一轮的整合期。伴随大小房企销售及资金面分化加剧,房地产业的资源再整合将更加频繁,“大鱼吃小鱼”的现象在所难免。事实上,2014年整合大幕已悄然开启。Wind资讯数据显示,2014年房地产行业完成的并购标的交易宗数为97宗,交易总额为244.75亿元。而2013年全年完成的并购交易不过35宗,交易额也仅为143.91亿元。

《2014年中国房地产企业销售100排行榜》显示,房企集中度继续大幅提升,前十强房企销售金额占比从2013年的13.72%上升至17.19%。中国社科院日前发布的房地产绿皮书甚至预测:“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失。”

“春江水暖鸭先知”,身在其中的开发商已有感受。不仅中小房企忧虑被淘汰出局,一些大型甚至是标杆房企也已开始谋求转型。万达集团凭借在线下积累的商业资源,重力打造万达电商;万科集团开始打造以业主为核心的物业管理业务;星河湾做起高端白酒生意。可以预见,在楼市供需关系发生改变的背景下,楼市整合大戏将贯穿2015年。

 

“2015年楼市的‘二八现象’将更加明显,从主要城市楼市情况看,会有20%更快回暖,但80%去库存化压力依然很大。”双赢机构总经理章惠芳说。

随着各地“限购令”的取消、房贷利率优惠面扩大、央行降息等多重政策利好刺激,楼市在2014年岁末迎来“翘尾”,多地成交显著企稳回升。业内人士预计,2015年楼市将延续2014年下半年以来平稳回暖态势,但在高库存压力下房价整体不会出现大波动,市场分化将进一步加剧。

截至2014年11月底,某房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米,同比增长18.5%。

某研究院研究员严跃进表示,“去库存”依然是2015年楼市的“主旋律”。在此背景下,楼市成交量价也会加剧分化。

中国城市住宅价格指数显示,2014年12月,中国城市一手住房价格指数连续9个月出现下跌,同比降幅0.74%。在中国房地产集团监控的288个主要城市中,172个城市一手房价格指数环比仍出现下跌,占比近六成。在房价指数持续下滑的同时,一线城市房价却有所上涨。北京、上海、广州、深圳一手房价格指数环比涨幅分别为0.17%、0.56%、0.01%、0.13%;四季度一线城市的成交量更是较三季度骤增66%。

“需求旺盛的一、二线热门城市的高成长性板块价格依然有上升空间,而前期过度‘催热’导致供需失衡的部分三、四线城市,在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下,还将继续处于下探回归过程中。”房价点评网分析师说。

中小房企“危”大于“机”,部分企业或将出局

得益于市场回暖,房企状况有所好转,2015年业内“大吃小”或者强强联手将会更加普遍。多位房企人士表示,随着房地产业发展渐趋成熟、健康,其行业平均利润率将进一步下滑,趋向社会平均利润率。

值得一提的是,2014年重点房企中逾半没有完成年度销售目标,有的甚至低至七成。像雅居乐、招商地产等标杆房企也在2014年遭遇市场寒流,销售惨淡。例如,雅居乐2014年的销售目标为480亿元,并于该年二季度起大幅度降价,但终业绩仅完成430亿元。

中国社科院近日发布的房地产绿皮书更是预测“房地产市场的持续调整将在未来让一半以上的开发商转行或在市场消失”。

业内人士认为,2015年众多中小房企“危”大于“机”,因为行业利润率持续下滑,部分企业将亏损、出局。因此,房企承压求变将是2015年的突出特征。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示,在此情况下,房地产业的资源再整合将更加频繁。在“去行政化”和“趋市场化”特征日趋明确的楼市新常态下,面对高库存压力,那些在市场竞争中留下来的优质房企,将更注重提升服务品质、强练“内功”。“在平稳中健康发展,2015年将会是中国楼市结构更趋优化、市场更趋成熟的一年。”

“去行政化”形势明朗,但地方性“微刺激”仍将起作用

政府干预退出、还权于市场将是2015年政策面的基调。

业内人士普遍认为,在2014年取消限购的基础上,2015年政策面不会出现特别大的调整,将继续呈现宽松化、平稳化格局。

在政策面总体预期宽松、“去行政化”趋势明确的同时,地方性的楼市“微刺激”在2015年也将继续出现。诸如购房补贴、贷款贴息、公积金额度提升、异地互认等区域性楼市优惠政策会密集出台。如哈尔滨住房公积金管理中心日前发布文件称,2015年1月起,为支持缴存职工购买首套和改善型自住房,购买新房房龄在20年以下二手房的,一人贷款高限额从40万元上调为50万元,两人为70万元;组合贷款高限额从75万元上调为105万元。

世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟认为,今后中央单独针对房地产市场出台的调控政策将越来越少。“国八条”“国五条”等或将成为历史。房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分,正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。

“这会是未来楼市在政策面上的新常态。”贾生华说,包括2015年将实施的不动产登记制度在内,今后的一系列配套政策都会是进一步促进楼市健康发展的制度性保障,将引导楼市更趋成熟、理性。

2015年,经历“行政之手”多番干预的楼市,趋向市场、依赖市场的格局会更明显。“楼市逐步回归市场,竞争将日趋充分,不同城市、不同板块的区位、成长性差异将更多体现在购房者考量之中。这将是2015年乃至今后一段时间内市场常态。”严跃进说。

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