[摘要] 房地产的牛市正在叩击北京、上海、深圳、广州等一线城市的大门。
房地产的牛市正在叩击北京、上海、深圳、广州等一线城市的大门。
北京。“二手房价格可能要涨了。”2015年1月8日，北京市丰台区科技园附近的链家中介门店，中介人员李林生兴奋地向看房的辛女士介绍，“昨天旁边拍了一块地楼面价已经3.8万元/平方米了，区域内高档公寓及联排别墅均价在4万~5万元/平方米之间，普通商品房二手房均价也在2万~3万元/平方米之间，地价都快接近区域内高档住宅的价格了，您要看上合适的房子就赶紧下手吧。”
就在前一天的1月7日，相隔不远的丰台区白盆窑地块以86.25亿元成功出让，刷新了北京土地市场的总价地王纪录。1月5日，北京土地市场开年拍，丰台亚林西两宗地共吸金86.9亿元。房企抢地热情高涨，即使遇到动辄几十亿元起步的“巨无霸”地块，也会组成联合体联合拿地，这同去年前三季度各地土地市场频频流拍、低溢价成交的场面已成天壤之别。
北京火热的开年拿地战无疑点燃了市场的热情。个人房贷渐渐宽松，9折以至9折以下房贷开始多了起来。1月1日开始，政策性住房和首套房个人贷款额度增加至120万元的“政策”也在推动着市场的成交。北京2015年首周商品住宅成交量同比上涨了36.2%。在高端住宅市场，目前已经转为现房销售的核心城区豪宅实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅将以高于10万元/平方米的价格入市。
上海。尽管“3月31日放开限购”的传闻被辟谣，但开年的楼市却延续了去年底的市场热情。多个房企的高端楼盘率先提价。中国房地产报记者证实，绿城集团在上海外滩板块两个高端住宅项目每平方米已经提价1万~3万元。
根据亿翰机构发布的新数据，2015年开年首周，一线城市的周成交数据同比上升50.9%，其中深圳更是同比大涨278.9%。
经过去年一年供需双方的博弈，更多的改善型需求在逐步释放，从去年“9·30”和11月央行降息之后所形成的“翘尾行情”显然正在新的一年继续延伸。尽管众多二三线城市的楼市依然冷清，但一线城市却迎来了向好的市场趋势，一些房企也正在调高新一年的项目销售预期。
开年地热高地价或成“新常态”
“北京的房价马上要涨了。”2015年1月8日，北京市丰台区科技园附近的链家中介门店，中介人员李林生颇为兴奋地向看房的辛女士介绍，“昨天旁边拍了一块地楼面价已经小4万元一平方米了，算算就知道以后这片儿房价得多少钱，您要看上合适的房子就赶紧下手吧。”
就在此前一天，华润首开平安联合体以86.25亿元的高价将北京市丰台区花乡白盆窑地块收入囊中，在经过63轮激烈竞争之后该地块的纯商品房楼面价终被拍至3.8万元/平方米。
暖市之时，土地成交情况对楼市的刺激总是这么直接，这次亦是如此。2015年开年楼市首周，一线城市的周成交数据比去年同期上升50.9%，其中深圳更是同比大涨278.9%。
与此同时，部分房企酝酿的提价计划也已经付诸实际。在上海，绿城集团在上海外滩板块两个高端住宅项目已经提价。
在北京，目前已经转为现房销售的核心城区豪宅实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于10万元/平方米的价格入市。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“从近日土地市场拍卖的情况来看，在经过了2014年四季度利好不断的刺激和市场成交复苏势头显现之后，房企对于一线城市土地市场的热情有所升温，中小房企出手即是一种信号。”
房企“抱团”竞地
1月7日下午三点半，北京市国土局二楼的土地交易大厅门口人头攒动，参与竞标的各房地产企业的土地拓展负责人、媒体记者再次集聚一堂，大家都盯着交易大厅的大屏幕等待着白盆窑村地块的竞拍。
白盆窑村地块位于北京南四环花乡桥以南，樊羊路与六圈路路口东北侧，3.8万元/平方米的楼面地价让业界哗然。实际上，1月5日作为2015年北京土地市场的槌买卖，位于丰台区亚林西居住区一期两宗地块均被招商华润九龙仓平安联合体以86.9亿元的高价摘得，其中经营性楼面价分别为4.9万元/平方米和5.02万元/平方米。
该地块的现场竞价在华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等5家之间进行，经过半个53轮的激烈竞争之后，华润首开平安联合体以86.25亿元，溢价率达21.99%。
在中原地产首席分析师张大伟看来，该地块总价刷新了北京高总价纪录，“从历史看，该地块在北京单地块成交额上突破历史纪录，也是住宅类的大单体成交额地块。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，“该项目体量较大，位置相对优越，西南四环外、五环内的区位40万平方米以上的规模在近年来的土地供应中已经十分少见，周边配套建设相对五六环外的范围要更加完善。而且从土地自身的结构来看，其中限价2.9万元/平方米的自住房，定价已经基本与周边二手房价格持平，开发风险和成本相对较小，从某种意义上来说也对开发商形成了一定的吸引力。”
据悉，白盆窑村项目的规划建筑面积41.8万平方米，容积率为2.7，需配建163300平方米的限价商品住房及122600平方米的自住型商品住房。
据伟业我爱我家市场研究院测算，剔除该项目配建和教育地块的土地及建设成本，该项目纯商品房的楼面地价为33216元/平方米，高于周边二手房2.9万~3万元/平方米的价格。
值得关注的是，近期拍卖的几宗地块都有共同点——一线开发商操盘、险资参与、联合拿地。
联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新似乎正在成为一个趋势。
“实际上，这个价钱还没有达到北京市国土局设置的土地上限。”一位在竞拍现场的开发企业负责人表示，此前公司也考虑过与别的企业合作参与该地块的竞拍，但后因为总价太高等因素终放弃了。“该地块可定价部分只有13.27万平方米，还包括一部分基础教育用地。该地块扣除土地增值税、建安成本、财务成本、销售成本等费用，开发商的利润还是有限的。初步预计也就10%左右，还得在成本控制很好的情况下。”
而另外一位1月5日、7日均在拍地现场铩羽而归的某房企投资部负责人向中国房地产报记者坦言，这几宗地总价都比较高，虽然地块位置与前两年的优质地块相比都不算很好，但终的楼面地价甚至超过周边二手房均价，归根结底是因为目前北京核心城区可出让地块少。
高地价的“潘多拉魔盒”
如此高的楼面地价和溢价率或许正在释放新的市场信号。在全联房地产商会执行会长任志强看来，北京土地市场楼面价5万多元、溢价50%已是常态，“几年前我说北京四环内的房价要涨到5万多时，还被所有人大骂，并把房价上涨赖到开发商头上。如今丰台区的土地五六万元的土地楼面单价，外加1万元的契税和利息，房价该是多少?”
作为打开2015年北京土地市场“潘多拉魔盒”的始作俑者，华润置地还参与了1月5日丰台区亚林西地块的竞拍。与白盆窑地块相比，该地块竞争更为激烈。
2015年1月5日北京市丰台区亚林西西侧地块吸引了京投、中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体、K2等8家企业及联合体参与竞价。
终，华润招商局九龙仓平安联合体以42亿元上限价格加竞8000平方米限价房竞得该地块，成交经营楼面价49059元/平方米，土地价格4421万元/亩，溢价率49%。
另一宗丰台区亚林西东侧地块共有10家企业及联合体参与竞价：中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒联合体、华远、首创、华侨城、保利、龙湖方兴葛洲坝联合体、远洋、金融街。终也被华润招商局九龙仓平安联合体以上限价格44.9亿元加竞限价房6000平方米竞得，成交经营楼面价50201元/平方米，土地价格5543万元/亩，溢价率49%。
2015年开年北京土地市场就交出一份完美的成绩单。据统计1月份前7天，北京土地市场已经完成5宗经营性用地的成交，土地出让金总额达179.3亿元。其中，与华润相关的联合体已经先后三度出手，涉及的总金额达173.15亿元。
“房企联合拿地主要是针对高价地而采取的一种策略。一种情况是大家预期该地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，而且也能共担项目风险。另一种情况是该地块产品比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，比如这次招商华润九龙仓平安联合体，华润擅长运营商业，招商擅长住宅，九龙仓擅长商业写字楼，平安有资金，这样的联合体实力就比较强。”上述房地产企业负责人表示。
楼市开年 趋势向好
2015年开年楼市并未延续2014年12月的成交活跃，而一线城市风景独好。
根据亿翰智库的新数据，2015年1月的周(包含2014年的后三天以及2015年的前四天)，一线城市同比上年同期上升50.9%，重点二线城市同比去年同期上升4.9%，整体来看，所监测十二城市比上年同期上升19.6%。
但与此同时，一线城市地价高企，房价上涨，或将给2015年楼市带来新的挑战。
房地产的牛市正在叩击北京、上海、深圳、广州等一线城市的大门。
北京。“二手房价格可能要涨了。”2015年1月8日，北京市丰台区科技园附近的链家中介门店，中介人员李林生兴奋地向看房的辛女士介绍，“昨天旁边拍了一块地楼面价已经3.8万元/平方米了，区域内高档公寓及联排别墅均价在4万~5万元/平方米之间，普通商品房二手房均价也在2万~3万元/平方米之间，地价都快接近区域内高档住宅的价格了，您要看上合适的房子就赶紧下手吧。”
就在前一天的1月7日，相隔不远的丰台区白盆窑地块以86.25亿元成功出让，刷新了北京土地市场的总价地王纪录。1月5日，北京土地市场开年拍，丰台亚林西两宗地共吸金86.9亿元。房企抢地热情高涨，即使遇到动辄几十亿元起步的“巨无霸”地块，也会组成联合体联合拿地，这同去年前三季度各地土地市场频频流拍、低溢价成交的场面已成天壤之别。
北京火热的开年拿地战无疑点燃了市场的热情。个人房贷渐渐宽松，9折以至9折以下房贷开始多了起来。1月1日开始，政策性住房和首套房个人贷款额度增加至120万元的“政策”也在推动着市场的成交。北京2015年首周商品住宅成交量同比上涨了36.2%。在高端住宅市场，目前已经转为现房销售的核心城区豪宅实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅将以高于10万元/平方米的价格入市。
上海。尽管“3月31日放开限购”的传闻被辟谣，但开年的楼市却延续了去年底的市场热情。多个房企的高端楼盘率先提价。中国房地产报记者证实，绿城集团在上海外滩板块两个高端住宅项目每平方米已经提价1万~3万元。
根据亿翰机构发布的新数据，2015年开年首周，一线城市的周成交数据同比上升50.9%，其中深圳更是同比大涨278.9%。
经过去年一年供需双方的博弈，更多的改善型需求在逐步释放，从去年“9·30”和11月央行降息之后所形成的“翘尾行情”显然正在新的一年继续延伸。尽管众多二三线城市的楼市依然冷清，但一线城市却迎来了向好的市场趋势，一些房企也正在调高新一年的项目销售预期。
开年地热高地价或成“新常态”
■本报记者 宋俊洁 北京报道
“北京的房价马上要涨了。”2015年1月8日，北京市丰台区科技园附近的链家中介门店，中介人员李林生颇为兴奋地向看房的辛女士介绍，“昨天旁边拍了一块地楼面价已经小4万元一平方米了，算算就知道以后这片儿房价得多少钱，您要看上合适的房子就赶紧下手吧。”
就在此前一天，华润首开平安联合体以86.25亿元的高价将北京市丰台区花乡白盆窑地块收入囊中，在经过63轮激烈竞争之后该地块的纯商品房楼面价终被拍至3.8万元/平方米。
暖市之时，土地成交情况对楼市的刺激总是这么直接，这次亦是如此。2015年开年楼市首周，一线城市的周成交数据比去年同期上升50.9%，其中深圳更是同比大涨278.9%。
与此同时，部分房企酝酿的提价计划也已经付诸实际。在上海，绿城集团在上海外滩板块两个高端住宅项目已经提价。
在北京，目前已经转为现房销售的核心城区豪宅实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于10万元/平方米的价格入市。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“从近日土地市场拍卖的情况来看，在经过了2014年四季度利好不断的刺激和市场成交复苏势头显现之后，房企对于一线城市土地市场的热情有所升温，中小房企出手即是一种信号。”
房企“抱团”竞地
1月7日下午三点半，北京市国土局二楼的土地交易大厅门口人头攒动，参与竞标的各房地产企业的土地拓展负责人、媒体记者再次集聚一堂，大家都盯着交易大厅的大屏幕等待着白盆窑村地块的竞拍。
白盆窑村地块位于北京南四环花乡桥以南，樊羊路与六圈路路口东北侧，3.8万元/平方米的楼面地价让业界哗然。实际上，1月5日作为2015年北京土地市场的槌买卖，位于丰台区亚林西居住区一期两宗地块均被招商华润九龙仓平安联合体以86.9亿元的高价摘得，其中经营性楼面价分别为4.9万元/平方米和5.02万元/平方米。
该地块的现场竞价在华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等5家之间进行，经过半个53轮的激烈竞争之后，华润首开平安联合体以86.25亿元，溢价率达21.99%。
在中原地产首席分析师张大伟看来，该地块总价刷新了北京高总价纪录，“从历史看，该地块在北京单地块成交额上突破历史纪录，也是住宅类的大单体成交额地块。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，“该项目体量较大，位置相对优越，西南四环外、五环内的区位40万平方米以上的规模在近年来的土地供应中已经十分少见，周边配套建设相对五六环外的范围要更加完善。而且从土地自身的结构来看，其中限价2.9万元/平方米的自住房，定价已经基本与周边二手房价格持平，开发风险和成本相对较小，从某种意义上来说也对开发商形成了一定的吸引力。”
据悉，白盆窑村项目的规划建筑面积41.8万平方米，容积率为2.7，需配建163300平方米的限价商品住房及122600平方米的自住型商品住房。
据伟业我爱我家市场研究院测算，剔除该项目配建和教育地块的土地及建设成本，该项目纯商品房的楼面地价为33216元/平方米，高于周边二手房2.9万~3万元/平方米的价格。
值得关注的是，近期拍卖的几宗地块都有共同点——一线开发商操盘、险资参与、联合拿地。
联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新似乎正在成为一个趋势。
“实际上，这个价钱还没有达到北京市国土局设置的土地上限。”一位在竞拍现场的开发企业负责人表示，此前公司也考虑过与别的企业合作参与该地块的竞拍，但后因为总价太高等因素终放弃了。“该地块可定价部分只有13.27万平方米，还包括一部分基础教育用地。该地块扣除土地增值税、建安成本、财务成本、销售成本等费用，开发商的利润还是有限的。初步预计也就10%左右，还得在成本控制很好的情况下。”
而另外一位1月5日、7日均在拍地现场铩羽而归的某房企投资部负责人向中国房地产报记者坦言，这几宗地总价都比较高，虽然地块位置与前两年的优质地块相比都不算很好，但终的楼面地价甚至超过周边二手房均价，归根结底是因为目前北京核心城区可出让地块少。
高地价的“潘多拉魔盒”
如此高的楼面地价和溢价率或许正在释放新的市场信号。在全联房地产商会执行会长任志强看来，北京土地市场楼面价5万多元、溢价50%已是常态，“几年前我说北京四环内的房价要涨到5万多时，还被所有人大骂，并把房价上涨赖到开发商头上。如今丰台区的土地五六万元的土地楼面单价，外加1万元的契税和利息，房价该是多少?”
作为打开2015年北京土地市场“潘多拉魔盒”的始作俑者，华润置地还参与了1月5日丰台区亚林西地块的竞拍。与白盆窑地块相比，该地块竞争更为激烈。
2015年1月5日北京市丰台区亚林西西侧地块吸引了京投、中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体、K2等8家企业及联合体参与竞价。
终，华润招商局九龙仓平安联合体以42亿元上限价格加竞8000平方米限价房竞得该地块，成交经营楼面价49059元/平方米，土地价格4421万元/亩，溢价率49%。
另一宗丰台区亚林西东侧地块共有10家企业及联合体参与竞价：中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒联合体、华远、首创、华侨城、保利、龙湖方兴葛洲坝联合体、远洋、金融街。终也被华润招商局九龙仓平安联合体以上限价格44.9亿元加竞限价房6000平方米竞得，成交经营楼面价50201元/平方米，土地价格5543万元/亩，溢价率49%。
2015年开年北京土地市场就交出一份完美的成绩单。据统计1月份前7天，北京土地市场已经完成5宗经营性用地的成交，土地出让金总额达179.3亿元。其中，与华润相关的联合体已经先后三度出手，涉及的总金额达173.15亿元。
“房企联合拿地主要是针对高价地而采取的一种策略。一种情况是大家预期该地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，而且也能共担项目风险。另一种情况是该地块产品比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，比如这次招商华润九龙仓平安联合体，华润擅长运营商业，招商擅长住宅，九龙仓擅长商业写字楼，平安有资金，这样的联合体实力就比较强。”上述房地产企业负责人表示。
楼市开年 趋势向好
■中国房地产报记者 鞠晓波 北京报道
2015年开年楼市并未延续2014年12月的成交活跃，而一线城市风景独好。
根据亿翰智库的新数据，2015年1月的周(包含2014年的后三天以及2015年的前四天)，一线城市同比上年同期上升50.9%，重点二线城市同比去年同期上升4.9%，整体来看，所监测十二城市比上年同期上升19.6%。
但与此同时，一线城市地价高企，房价上涨，或将给2015年楼市带来新的挑战。
一线城市整体向好
以四个一线城市来看，亿翰智库数据显示2015年周，北京商品住宅成交同比上涨36.2%，上海同比上涨55.1%，广州同比上涨12.3%，而深圳则同比大涨278.9%。
上述数据还显示，5 日商品住宅总成交量环比出现上升，本日共成交14.7 万平方米，北京上升明显，达到91%。6日成交量环比再次出现上升。
也许北京楼市的成交上升，与今年北京楼市的天降“政策”有关，自2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款高额度由80万元增加至120万元。
开年周末，北京楼市虽然仅有2盘入市，其中除一个自住房项目海淀·嘉郡外，位于平谷的别墅当代旭辉墅项目于1月3日首期开盘，当天共推出约88套房源全部售罄，为新年楼市开了个好头。
根据中原对19个城市元旦及短期内市场情况的新调研，整体市场预期并不乐观，但看好北京、广州、成都等重点一二线城市1月市场行情，约一半城市预计1月份成交量将较2014年12月份高位回落，其他城市则预计成交走势平稳。
北京中原首席分析师张大伟认为，由于特殊的市场地位和特征，一线城市的市场走势一直具有楼市的风向标作用。在各地一系列行政干预及信贷紧缩的政策陆续退出之后，政策环境的改善开启。而作为2014年北京楼市的后一个政策红利，北京公积金政策的调整无疑将有利于2015年北京楼市的继续复苏，也将对其他一线城市的政策走向产生一定的影响。
此外上海易居房地产研究院日前发布《2015年度房地产市场报告》。上海易居房地产研究院判断，2015年，楼市将探明底部，复苏上行。报告还显示，2015年还将继续降息以及降准，整体货币政策环境趋松，流动性改善，无风险利率趋于下滑，从而为房地产信贷与融资，提供了较为宽松的外部环境。央行和银监会或将继续支持首套房贷、普通住房贷款、二套改善需求等合理的自住需求，预计商业银行落实力度将有所加大，首套房贷利率折扣有所加大，9折左右将成为主流。
但从今年的供应来看，1月北京商品住宅市场预计将有11个项目入市，相比前两个月供应出现大幅缩减，供应热潮慢慢退去。
亚豪机构市场总监郭毅判断，受网签因素影响，各个项目在年底的销量已无法纳入当年业绩，因此也造成市场推货量的下滑。2014年12月下半月，北京仅有9个项目入市，累计供应3723套住宅，环比上半月减少了40%，供应量的下降直接影响住宅市场的成交。
高房价面临挑战
开年以来，一线城市很多开发商在调高房价上蠢蠢欲动。上海就出现了部分房企酝酿新一轮涨价。绿城集团与融创中国先后发出提价通知。
北京也不例外。太平戴维斯研究咨询部经理董月透露，北京核心城区的几个豪宅项目转为现房销售后的实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于每平方米10万元的价格入市。
“进入2015年，开发商融资成本有所下降，且经过过去一年的盘整很多开发商已经引入其他投资伙伴。尤其是在北京、上海核心区位有土地、项目储备的企业，除了个别特殊情况已经没有太多抛售转让。随着2015年一季度延续上一季度的成交活跃，2015年一线城市的去库存的压力将有所减缓。”董月表示。
“今年入市的高端项目普遍提高了价格预期。”高端住宅项目琨御府营销总监王楷文也向中国房地产报记者透露，2015年，该项目后一栋高层观景住宅，将上调价格至10万元/平方米，而此前该项目低层洋房的售价仅为73000元/平方米。
事实上从2014年11月份以来，北京就已经有多个豪宅项目过关取证，特别是农展馆项目的高房价广受关注，可以看出，政府“限价令”对于高端市场的管控逐渐放开，“高端回归市场”的闸口已经打开。
然而高房价已不仅仅是城区的代名词，在北京，房山、大兴、亦庄这些郊区板块也纷纷出现高价地块。郭毅认为，在住宅市场进入高周转期背景下，这些项目也将在2015年入市，城区豪宅项目普遍进入10万元房价时代，而郊区标杆项目也逐渐迈向3万元、4万元甚至5万元的大关。
“2015年高端市场供应量会更大，10万元/平方米以上的项目非常多，地价越来越贵，房价也必然更高。当然每年有新的财富阶层产生，有做IT的、金融的，也有很多上市公司高管。”王楷文表示。
面对2015年开年向好的市场预期，经历了过去一年严峻销售去化压力的房企也开始重新规划新的战略，在旭辉集团北京事业部营销总监戴磊看来，现在不同的房企都在根据自身情况设定目标，寻找一个相对平衡的战略。“有的是利润上的追求，有的是速度上的追求，还有的可能是通过合作寻求共同利益。”
以四个一线城市来看，亿翰智库数据显示2015年周，北京商品住宅成交同比上涨36.2%，上海同比上涨55.1%，广州同比上涨12.3%，而深圳则同比大涨278.9%。
上述数据还显示，5 日商品住宅总成交量环比出现上升，本日共成交14.7 万平方米，北京上升明显，达到91%。6日成交量环比再次出现上升。
也许北京楼市的成交上升，与今年北京楼市的天降“政策”有关，自2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款高额度由80万元增加至120万元。
开年周末，北京楼市虽然仅有2盘入市，其中除一个自住房项目海淀·嘉郡外，位于平谷的别墅当代旭辉墅项目于1月3日首期开盘，当天共推出约88套房源全部售罄，为新年楼市开了个好头。
根据中原对19个城市元旦及短期内市场情况的新调研，整体市场预期并不乐观，但看好北京、广州、成都等重点一二线城市1月市场行情，约一半城市预计1月份成交量将较2014年12月份高位回落，其他城市则预计成交走势平稳。
北京中原首席分析师张大伟认为，由于特殊的市场地位和特征，一线城市的市场走势一直具有楼市的风向标作用。在各地一系列行政干预及信贷紧缩的政策陆续退出之后，政策环境的改善开启。而作为2014年北京楼市的后一个政策红利，北京公积金政策的调整无疑将有利于2015年北京楼市的继续复苏，也将对其他一线城市的政策走向产生一定的影响。
此外上海易居房地产研究院日前发布《2015年度房地产市场报告》。上海易居房地产研究院判断，2015年，楼市将探明底部，复苏上行。报告还显示，2015年还将继续降息以及降准，整体货币政策环境趋松，流动性改善，无风险利率趋于下滑，从而为房地产信贷与融资，提供了较为宽松的外部环境。央行和银监会或将继续支持首套房贷、普通住房贷款、二套改善需求等合理的自住需求，预计商业银行落实力度将有所加大，首套房贷利率折扣有所加大，9折左右将成为主流。
但从今年的供应来看，1月北京商品住宅市场预计将有11个项目入市，相比前两个月供应出现大幅缩减，供应热潮慢慢退去。
亚豪机构市场总监郭毅判断，受网签因素影响，各个项目在年底的销量已无法纳入当年业绩，因此也造成市场推货量的下滑。2014年12月下半月，北京仅有9个项目入市，累计供应3723套住宅，环比上半月减少了40%，供应量的下降直接影响住宅市场的成交。
房地产的牛市正在叩击北京、上海、深圳、广州等一线城市的大门。
北京。“二手房价格可能要涨了。”2015年1月8日，北京市丰台区科技园附近的链家中介门店，中介人员李林生兴奋地向看房的辛女士介绍，“昨天旁边拍了一块地楼面价已经3.8万元/平方米了，区域内高档公寓及联排别墅均价在4万~5万元/平方米之间，普通商品房二手房均价也在2万~3万元/平方米之间，地价都快接近区域内高档住宅的价格了，您要看上合适的房子就赶紧下手吧。”
就在前一天的1月7日，相隔不远的丰台区白盆窑地块以86.25亿元成功出让，刷新了北京土地市场的总价地王纪录。1月5日，北京土地市场开年拍，丰台亚林西两宗地共吸金86.9亿元。房企抢地热情高涨，即使遇到动辄几十亿元起步的“巨无霸”地块，也会组成联合体联合拿地，这同去年前三季度各地土地市场频频流拍、低溢价成交的场面已成天壤之别。
北京火热的开年拿地战无疑点燃了市场的热情。个人房贷渐渐宽松，9折以至9折以下房贷开始多了起来。1月1日开始，政策性住房和首套房个人贷款额度增加至120万元的“政策”也在推动着市场的成交。北京2015年首周商品住宅成交量同比上涨了36.2%。在高端住宅市场，目前已经转为现房销售的核心城区豪宅实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅将以高于10万元/平方米的价格入市。
上海。尽管“3月31日放开限购”的传闻被辟谣，但开年的楼市却延续了去年底的市场热情。多个房企的高端楼盘率先提价。中国房地产报记者证实，绿城集团在上海外滩板块两个高端住宅项目每平方米已经提价1万~3万元。
根据亿翰机构发布的新数据，2015年开年首周，一线城市的周成交数据同比上升50.9%，其中深圳更是同比大涨278.9%。
经过去年一年供需双方的博弈，更多的改善型需求在逐步释放，从去年“9·30”和11月央行降息之后所形成的“翘尾行情”显然正在新的一年继续延伸。尽管众多二三线城市的楼市依然冷清，但一线城市却迎来了向好的市场趋势，一些房企也正在调高新一年的项目销售预期。
开年地热高地价或成“新常态”
■本报记者 宋俊洁 北京报道
“北京的房价马上要涨了。”2015年1月8日，北京市丰台区科技园附近的链家中介门店，中介人员李林生颇为兴奋地向看房的辛女士介绍，“昨天旁边拍了一块地楼面价已经小4万元一平方米了，算算就知道以后这片儿房价得多少钱，您要看上合适的房子就赶紧下手吧。”
就在此前一天，华润首开平安联合体以86.25亿元的高价将北京市丰台区花乡白盆窑地块收入囊中，在经过63轮激烈竞争之后该地块的纯商品房楼面价终被拍至3.8万元/平方米。
暖市之时，土地成交情况对楼市的刺激总是这么直接，这次亦是如此。2015年开年楼市首周，一线城市的周成交数据比去年同期上升50.9%，其中深圳更是同比大涨278.9%。
与此同时，部分房企酝酿的提价计划也已经付诸实际。在上海，绿城集团在上海外滩板块两个高端住宅项目已经提价。
在北京，目前已经转为现房销售的核心城区豪宅实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于10万元/平方米的价格入市。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“从近日土地市场拍卖的情况来看，在经过了2014年四季度利好不断的刺激和市场成交复苏势头显现之后，房企对于一线城市土地市场的热情有所升温，中小房企出手即是一种信号。”
房企“抱团”竞地
1月7日下午三点半，北京市国土局二楼的土地交易大厅门口人头攒动，参与竞标的各房地产企业的土地拓展负责人、媒体记者再次集聚一堂，大家都盯着交易大厅的大屏幕等待着白盆窑村地块的竞拍。
白盆窑村地块位于北京南四环花乡桥以南，樊羊路与六圈路路口东北侧，3.8万元/平方米的楼面地价让业界哗然。实际上，1月5日作为2015年北京土地市场的槌买卖，位于丰台区亚林西居住区一期两宗地块均被招商华润九龙仓平安联合体以86.9亿元的高价摘得，其中经营性楼面价分别为4.9万元/平方米和5.02万元/平方米。
该地块的现场竞价在华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等5家之间进行，经过半个53轮的激烈竞争之后，华润首开平安联合体以86.25亿元，溢价率达21.99%。
在中原地产首席分析师张大伟看来，该地块总价刷新了北京高总价纪录，“从历史看，该地块在北京单地块成交额上突破历史纪录，也是住宅类的大单体成交额地块。”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，“该项目体量较大，位置相对优越，西南四环外、五环内的区位40万平方米以上的规模在近年来的土地供应中已经十分少见，周边配套建设相对五六环外的范围要更加完善。而且从土地自身的结构来看，其中限价2.9万元/平方米的自住房，定价已经基本与周边二手房价格持平，开发风险和成本相对较小，从某种意义上来说也对开发商形成了一定的吸引力。”
据悉，白盆窑村项目的规划建筑面积41.8万平方米，容积率为2.7，需配建163300平方米的限价商品住房及122600平方米的自住型商品住房。
据伟业我爱我家市场研究院测算，剔除该项目配建和教育地块的土地及建设成本，该项目纯商品房的楼面地价为33216元/平方米，高于周边二手房2.9万~3万元/平方米的价格。
值得关注的是，近期拍卖的几宗地块都有共同点——一线开发商操盘、险资参与、联合拿地。
联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新似乎正在成为一个趋势。
“实际上，这个价钱还没有达到北京市国土局设置的土地上限。”一位在竞拍现场的开发企业负责人表示，此前公司也考虑过与别的企业合作参与该地块的竞拍，但后因为总价太高等因素终放弃了。“该地块可定价部分只有13.27万平方米，还包括一部分基础教育用地。该地块扣除土地增值税、建安成本、财务成本、销售成本等费用，开发商的利润还是有限的。初步预计也就10%左右，还得在成本控制很好的情况下。”
而另外一位1月5日、7日均在拍地现场铩羽而归的某房企投资部负责人向中国房地产报记者坦言，这几宗地总价都比较高，虽然地块位置与前两年的优质地块相比都不算很好，但终的楼面地价甚至超过周边二手房均价，归根结底是因为目前北京核心城区可出让地块少。
高地价的“潘多拉魔盒”
如此高的楼面地价和溢价率或许正在释放新的市场信号。在全联房地产商会执行会长任志强看来，北京土地市场楼面价5万多元、溢价50%已是常态，“几年前我说北京四环内的房价要涨到5万多时，还被所有人大骂，并把房价上涨赖到开发商头上。如今丰台区的土地五六万元的土地楼面单价，外加1万元的契税和利息，房价该是多少?”
作为打开2015年北京土地市场“潘多拉魔盒”的始作俑者，华润置地还参与了1月5日丰台区亚林西地块的竞拍。与白盆窑地块相比，该地块竞争更为激烈。
2015年1月5日北京市丰台区亚林西西侧地块吸引了京投、中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体、K2等8家企业及联合体参与竞价。
终，华润招商局九龙仓平安联合体以42亿元上限价格加竞8000平方米限价房竞得该地块，成交经营楼面价49059元/平方米，土地价格4421万元/亩，溢价率49%。
另一宗丰台区亚林西东侧地块共有10家企业及联合体参与竞价：中海、招商华润九龙仓平安联合体、万科天恒联合体、华远、首创、华侨城、保利、龙湖方兴葛洲坝联合体、远洋、金融街。终也被华润招商局九龙仓平安联合体以上限价格44.9亿元加竞限价房6000平方米竞得，成交经营楼面价50201元/平方米，土地价格5543万元/亩，溢价率49%。
2015年开年北京土地市场就交出一份完美的成绩单。据统计1月份前7天，北京土地市场已经完成5宗经营性用地的成交，土地出让金总额达179.3亿元。其中，与华润相关的联合体已经先后三度出手，涉及的总金额达173.15亿元。
“房企联合拿地主要是针对高价地而采取的一种策略。一种情况是大家预期该地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，而且也能共担项目风险。另一种情况是该地块产品比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，比如这次招商华润九龙仓平安联合体，华润擅长运营商业，招商擅长住宅，九龙仓擅长商业写字楼，平安有资金，这样的联合体实力就比较强。”上述房地产企业负责人表示。
楼市开年 趋势向好
■中国房地产报记者 鞠晓波 北京报道
2015年开年楼市并未延续2014年12月的成交活跃，而一线城市风景独好。
根据亿翰智库的新数据，2015年1月的周(包含2014年的后三天以及2015年的前四天)，一线城市同比上年同期上升50.9%，重点二线城市同比去年同期上升4.9%，整体来看，所监测十二城市比上年同期上升19.6%。
但与此同时，一线城市地价高企，房价上涨，或将给2015年楼市带来新的挑战。
一线城市整体向好
以四个一线城市来看，亿翰智库数据显示2015年周，北京商品住宅成交同比上涨36.2%，上海同比上涨55.1%，广州同比上涨12.3%，而深圳则同比大涨278.9%。
上述数据还显示，5 日商品住宅总成交量环比出现上升，本日共成交14.7 万平方米，北京上升明显，达到91%。6日成交量环比再次出现上升。
也许北京楼市的成交上升，与今年北京楼市的天降“政策”有关，自2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米(含)以下的首套自住住房，个人贷款高额度由80万元增加至120万元。
开年周末，北京楼市虽然仅有2盘入市，其中除一个自住房项目海淀·嘉郡外，位于平谷的别墅当代旭辉墅项目于1月3日首期开盘，当天共推出约88套房源全部售罄，为新年楼市开了个好头。
根据中原对19个城市元旦及短期内市场情况的新调研，整体市场预期并不乐观，但看好北京、广州、成都等重点一二线城市1月市场行情，约一半城市预计1月份成交量将较2014年12月份高位回落，其他城市则预计成交走势平稳。
北京中原首席分析师张大伟认为，由于特殊的市场地位和特征，一线城市的市场走势一直具有楼市的风向标作用。在各地一系列行政干预及信贷紧缩的政策陆续退出之后，政策环境的改善开启。而作为2014年北京楼市的后一个政策红利，北京公积金政策的调整无疑将有利于2015年北京楼市的继续复苏，也将对其他一线城市的政策走向产生一定的影响。
此外上海易居房地产研究院日前发布《2015年度房地产市场报告》。上海易居房地产研究院判断，2015年，楼市将探明底部，复苏上行。报告还显示，2015年还将继续降息以及降准，整体货币政策环境趋松，流动性改善，无风险利率趋于下滑，从而为房地产信贷与融资，提供了较为宽松的外部环境。央行和银监会或将继续支持首套房贷、普通住房贷款、二套改善需求等合理的自住需求，预计商业银行落实力度将有所加大，首套房贷利率折扣有所加大，9折左右将成为主流。
但从今年的供应来看，1月北京商品住宅市场预计将有11个项目入市，相比前两个月供应出现大幅缩减，供应热潮慢慢退去。
亚豪机构市场总监郭毅判断，受网签因素影响，各个项目在年底的销量已无法纳入当年业绩，因此也造成市场推货量的下滑。2014年12月下半月，北京仅有9个项目入市，累计供应3723套住宅，环比上半月减少了40%，供应量的下降直接影响住宅市场的成交。
高房价面临挑战
开年以来，一线城市很多开发商在调高房价上蠢蠢欲动。上海就出现了部分房企酝酿新一轮涨价。绿城集团与融创中国先后发出提价通知。
北京也不例外。太平戴维斯研究咨询部经理董月透露，北京核心城区的几个豪宅项目转为现房销售后的实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于每平方米10万元的价格入市。
“进入2015年，开发商融资成本有所下降，且经过过去一年的盘整很多开发商已经引入其他投资伙伴。尤其是在北京、上海核心区位有土地、项目储备的企业，除了个别特殊情况已经没有太多抛售转让。随着2015年一季度延续上一季度的成交活跃，2015年一线城市的去库存的压力将有所减缓。”董月表示。
“今年入市的高端项目普遍提高了价格预期。”高端住宅项目琨御府营销总监王楷文也向中国房地产报记者透露，2015年，该项目后一栋高层观景住宅，将上调价格至10万元/平方米，而此前该项目低层洋房的售价仅为73000元/平方米。
事实上从2014年11月份以来，北京就已经有多个豪宅项目过关取证，特别是农展馆项目的高房价广受关注，可以看出，政府“限价令”对于高端市场的管控逐渐放开，“高端回归市场”的闸口已经打开。
然而高房价已不仅仅是城区的代名词，在北京，房山、大兴、亦庄这些郊区板块也纷纷出现高价地块。郭毅认为，在住宅市场进入高周转期背景下，这些项目也将在2015年入市，城区豪宅项目普遍进入10万元房价时代，而郊区标杆项目也逐渐迈向3万元、4万元甚至5万元的大关。
“2015年高端市场供应量会更大，10万元/平方米以上的项目非常多，地价越来越贵，房价也必然更高。当然每年有新的财富阶层产生，有做IT的、金融的，也有很多上市公司高管。”王楷文表示。
面对2015年开年向好的市场预期，经历了过去一年严峻销售去化压力的房企也开始重新规划新的战略，在旭辉集团北京事业部营销总监戴磊看来，现在不同的房企都在根据自身情况设定目标，寻找一个相对平衡的战略。“有的是利润上的追求，有的是速度上的追求，还有的可能是通过合作寻求共同利益。”
开年以来，一线城市很多开发商在调高房价上蠢蠢欲动。上海就出现了部分房企酝酿新一轮涨价。绿城集团与融创中国先后发出提价通知。
北京也不例外。太平戴维斯研究咨询部经理董月透露，北京核心城区的几个豪宅项目转为现房销售后的实际报价已经达到10万~18万元/平方米，2015年上半年北京至少有7个高端住宅项目将以高于每平方米10万元的价格入市。
“进入2015年，开发商融资成本有所下降，且经过过去一年的盘整很多开发商已经引入其他投资伙伴。尤其是在北京、上海核心区位有土地、项目储备的企业，除了个别特殊情况已经没有太多抛售转让。随着2015年一季度延续上一季度的成交活跃，2015年一线城市的去库存的压力将有所减缓。”董月表示。
“今年入市的高端项目普遍提高了价格预期。”高端住宅项目琨御府营销总监王楷文也向中国房地产报记者透露，2015年，该项目后一栋高层观景住宅，将上调价格至10万元/平方米，而此前该项目低层洋房的售价仅为73000元/平方米。
事实上从2014年11月份以来，北京就已经有多个豪宅项目过关取证，特别是农展馆项目的高房价广受关注，可以看出，政府“限价令”对于高端市场的管控逐渐放开，“高端回归市场”的闸口已经打开。
然而高房价已不仅仅是城区的代名词，在北京，房山、大兴、亦庄这些郊区板块也纷纷出现高价地块。郭毅认为，在住宅市场进入高周转期背景下，这些项目也将在2015年入市，城区豪宅项目普遍进入10万元房价时代，而郊区标杆项目也逐渐迈向3万元、4万元甚至5万元的大关。
“2015年高端市场供应量会更大，10万元/平方米以上的项目非常多，地价越来越贵，房价也必然更高。当然每年有新的财富阶层产生，有做IT的、金融的，也有很多上市公司高管。”王楷文表示。
面对2015年开年向好的市场预期，经历了过去一年严峻销售去化压力的房企也开始重新规划新的战略，在旭辉集团北京事业部营销总监戴磊看来，现在不同的房企都在根据自身情况设定目标，寻找一个相对平衡的战略。“有的是利润上的追求，有的是速度上的追求，还有的可能是通过合作寻求共同利益。”
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