解读十大“热词” 细说西安楼市

三秦都市报  2015-01-03 09:11

[摘要] 2014年，对于西安楼市而言是一个值得书写的年份。限购松绑、央行降息等各项政策层出不穷，林林总总而又全新的营销模式也是让人目不暇接。精彩纷呈也好，波谲云诡也罢，注定这是不平静的一年。2014的西安楼市有太多的东西值得回味，也有太多的热词需要解读。

2014年，对于西安楼市而言是一个值得书写的年份。限购松绑、央行降息等各项政策层出不穷，林林总总而又全新的营销模式也是让人目不暇接。精彩纷呈也好，波谲云诡也罢，注定这是不平静的一年。2014的西安楼市有太多的东西值得回味，也有太多的热词需要解读。在这年关将至的时刻，让我们一起回顾这一年来西安楼市的十大热词。

热词1:新常态

“新常态”已经成为未来中国经济的新标签。

房地产市场已大步迈入新常态，楼市的供给与需求关系发生根本性变化：从供不应求转向供需基本平衡，甚至局部地区出现阶段性供大于求的局面。房地产市场由过去的卖方市场转化为现在的买方市场，好房子不愁卖的时代已经一去不复返，买房坐等的时代也早已成为明日黄花。由此，楼市的大变革时代倒逼地产商进行升级转型，从以量取胜转为以质取胜，这将是未来房地产市场发展的新常态。

热词2:不动产登记

近日，不动产登记政策终于尘埃落定。目前，《不动产登记暂行条例》已由国务院下发至中央各部委及相关部门，预计将于明年3月1日起正式实施。不动产登记的核心在于多层次信息共享，多层次信息共享制度的建立，将有效解决不动产登记信息的联网问题，并为未来部分政策的实施提供基础数据来源。

不动产登记实施后，房价能否下跌？这个话题一时众说纷纭，莫衷一是。但可以肯定的是，政策短期内不会产生立竿见影的效果。长期而言，从宏观层面来看，不动产登记在一定程度上有利于提高国家对房地产市场宏观调控的效率，由此，势必对未来房价产生深远影响。加之后续的房产税以及住房信息公开等政策的相继出台，可以预见的是，投资性购房者会因为成本上升而热情骤降，二手房市场供应量会相应增加，进而由二手房市场的繁荣带动一定范围内房价的下降。

热词3:央行降息

自今年11月22日起，央行正式下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

此政策一出，刺激了诸多购房者的神经并直接对购房者的首付及月供成本产生重大影响。央行降息一方面为购房者减轻了负担，实实在在给老百姓买房带来实惠。另一方面缓解了房企的融资压力，化解了企业融资难、融资贵等问题。犹如冬天里的一把火，点燃了一部分持币观望购房者的热情。

热词4:限购松绑

自2011年起实行“限购令”，国家对房地产行业加大调控力度，造成楼市持续走低，今年以来，楼市限购令松绑成为楼市主旋律。自今年6月底呼和浩特市率先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷跟进，在一个月时间内，相继又有36个城市以不同的方式对限购政策进行了调整。截至目前，46个限购城市当中41个已正式取消或变相放松了限购。

今年7月25日，西安取消60平方米以下商品房的限购政策。然而政策出台之后收效甚微，限购政策开放力度过小成为此项政策广受诟病的原因。随后的8月28日，西安市房管局宣布“自今年9月1日起，凡在西安市区域内购买商品房住房和二手房住房的，不再申报户籍和原有住房情况。”至此，西安限购政策才全面放开。

全面限购政策开放后，不乏开发商涨价试水，然而市场反应平平，并未呈现井喷式爆发，购房者观望情绪并未改变。

热词5:去库存

今年12月份，《11月份新建商品住宅库存报告》显示，截至11月底西安存销比为26个月。随着目前商品房住宅入市量的持续攀升，西安楼市库存量已达到历史高值，新增入市房屋面积不断增长，实际销售面积逐次下降，市场的双重压力造成了西安楼市供需差距呈现扩大的趋势。供大于求成为西安楼市所面临的严峻的市场环境。为了去库存，开发商使出浑身解数，以价换量，尽快消化库存成为明智却又颇显无奈之举。

对此，中国房地产协会副会长任志强曾直指问题的核心：“目前房地产最严重的问题仍是库存在不断加大。”由此不难得出结论：西安楼市要想拨云见日、前途光明，今后的道路依然曲折。

热词6:限贷解禁

今年9月30日，央行在其官方网站发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。《通知》称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。一时之间，“9·30新政”成为街谈巷议的热门话题。

对此次新政市场将其解读为“保障刚需房，鼓励投资房”。此前虽有限购松绑等利好政策，但对于楼市而言并未产生实质性效益。“9·30新政”一出，可谓给楼市投下一颗重磅炸弹，这剂酝酿良久的猛药终于解开了楼市头上的紧箍咒。首套房首付30%，贷款利率7折，此次限贷新政意味着房贷政策从之前的“认房又认贷”转变为“认贷不认房”，这也标志着房贷政策全面放开，房地产回归于市场化。

热词7:新型城镇化

今年3月，国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。规划提出，未来我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。

此次《规划》中的两项内容很重要：其一，把加快发展中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向；其二，加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群的发展。这意味着新型城镇化规划被寄予了更多国家层面改革与发展的期望。未来十年内，新型城镇化在中国将形成一轮新的建设潮，一个重要的市场题材和一个新的增长点。新型城镇化的建设与发展为未来房地产市场提供了充足的后劲。

热词8:白银时代

如果说，自1998年起住房体制改革开始，我国房地产行业飞速发展被称为房地产的“黄金时代”，那么自2014年起，开发商所面临的销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧的市场行情以及经济转型时代，则被业界称之为“白银时代”。

所谓的“白银”，不仅仅是房产业平稳发展的表现，而且是房地产行业的使用功能发生变化，随着市场供求关系的变化，房产的转型是必然的。未来房地产行业将成为旅游、养老等产业的载体，不再单纯地体现为投资属性，更多地表现为去投资化。随着中国房地产从“黄金时代”步入“白银时代”，中国的房地产行业也将迎来深刻变革，房地产企业的发展方向也将进行适度调整，购房者的选择也将多样化，创新、品质、服务将成为白银时代房地产业的主流。

热词9:全民营销

两年前，绿城中国遭遇销售压力，绿城集团董事长宋卫平亲自挂帅上阵，提出“全民营销”的模式，这在当时看来的确是标新立异的销售模式。按照宋卫平的构想，首先将原本驻守在售楼处的销售人员赶出办公室，到社会上去寻找客户；其次，是借用社会上的二手中介成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子，大大拓展销售渠道；此外，向全社会成员完全开放其房源，任何人带来客户，都可以拿到，为了鼓励多卖房，绿城还大幅提高销售提成。如此举措使得绿城在当年上半年累计取得销售金额约219.5亿元。

绿城自救成功后“全民营销”概念风靡一时，全民营销一发不可收。到2014年，西安众多知名房地产商相继开展全民营销方式，一时间，“全民营销”成为今年楼市的热词。如今，已有万科地产、复地集团和旭辉集团及碧桂园，分别推出“万客通”、“财富云”和“微销宝”、“凤凰通”等，全民营销大战虽然为开发商售楼起到了积极的推进作用，但从目前情况来看销售业绩增长并不明显。

热词10:公积金

今年10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，通知要求各地区降低公积金门槛，主要内容为取消数项收费，公积金连缴6个月即能申请贷款、实行异地互认等，最为关键的一项政策是明确并支持二次使用公积金。

目前，西安住房公积金管理中心联手西安市住房保障和房屋管理局、建设银行陕西省分行等相关业务部门联袂推出的西部省份首份“商业贷款+公积金贷款”组合贷款，拉起了住房公积金新政的序幕。具体政策的实施方案为：个人购买住房时，公积金贷款与商业贷款之和不超过房屋总价款的70%，即房屋总价=购房首付款+公积金贷款+商业贷款。组合贷款中公积金贷款利率和商业性住房贷款利率分别按公积金中心和商业银行相关规定执行。

采用组合贷款后，一方面可以满足购房者对住房贷款额度的需求，另一方面能降低购房者的购房成本，此外还能降低贷款资金风险。

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利好频出 西安楼市逐渐回暖

近段时间，伴随着西安限购政策的取消，央行限贷政策的放宽，不少开发商趁着各种利好政策，在最后一季度冲刺，来完成全年的销售目标。虽然现在时值年末，但房地产开发商仍在加紧推盘，热情丝毫未减。低迷的西安楼市在近日明显回暖。据相关数据显示，十月份，西安楼市交易量环比上涨4.8%，同比上涨72.4%；住宅价格环比下降0.13%，均价为6895元/平方米。

低价跑量是主旋律

虽然现阶段西安楼市出现成交量上涨的态势，但楼市库存压力仍然较大。据西安市房管局实时信息显示，2014年1-9月份，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增长4.34%；其中住宅1287.13万平方米，同比增长4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%；其中住宅1070.63万平方米，同比增长0.6%。从以上数据不难看出，西安新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，并且入市面积在增长，而销售面积在下降，差距呈现扩大趋势。

由于库存压力大，供大于需，并且仍有不少购房者在持观望态度，开发商为了成交，都选择降价跑量。业内人士表示：“10月份的房价已降至6900以内，这是因为开发商急于跑量，从而在价格上让步，现在的房价或成为全年房价的点。这段时间低价跑量仍是楼市的主旋律。”

改善型房源销量上升

在当下供大于需的市场背景下，愈来愈多的开放商开始重视精细化筑房，欲以品质制胜，打造高端楼盘。“刚需”市场一度火热，但是现在不少购房者都把目光转向了大户型房源，加上现在政策的利好，房价也低于往常，直接刺激了部分持观望态度的购房者，都开始入手配套更加完善的楼盘，改善型房源关注度极高，很是抢手。

恒基·碧翠锦华近日开盘的户型均以105平米、135平米和220平米大户型为主，价格仅在7000元左右，比起前两个月低了200元。开盘当日就引起购房者的关注。项目位于西安东二环与长缨路什字东北角，项目周边卜蜂莲花、西京医院、四医大等成熟的城市生活配套环绕，为业主提供全面无忧居家生活；城市地铁3号线的建成，也将进一步提升人居品质。同样于上月开盘的中渝国际城也推出以大户型为主的房源，项目交通便利、人居氛围浓厚、景观资源丰富，配套完善，受到不少改善型房源客户的青睐。

特色社区走俏市场

房地产市场竞争日益激烈，楼市也开始由卖房市场进入到买房市场时代，开发商为了抢占市场份额，都开始走转型的道路。不少开发商已经开始针对特定人群进行“定制式”造房子。养老地产、旅游地产、教育地产应运而生，特色的造房理念受到购房者的赞同。

世贸集团于前段时间亮相西安，它整合50家国内外优质教育资源，创办了“云教育”服务体系，并于今年首发西安，推出西安360°全教育社区世茂都，项目引入核心优势资源，在西安构筑全学龄学习型社区，一经推出，便受到社会各界的广泛关注。与此同时，西安的养老地产也颇受关注，于上月正式对外开放体验中心的荣华·亲和源项目成为社会的焦点。荣华·亲和源是西北首席会员制养老社区，也是率先将机构养老与居家养老完美结合的养老社区，引领了西北养老新格局。该项目还通过有效整合资源与周边优质医院对接合作，建立起全新的“医、养、护”为一体的运营模式，以完善的医疗服务体系提升会员医疗水平和养老质量，让养老生活有更多保障。

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10月70城房价全线止涨 西安新房价格环比降0.7%

10月70城房价全线止涨 西安新房价格环比降0.7%

国家统计局昨日公布10月份70个大中城市房价统计数据，70个城市中有69个城市新建商品住宅价格环比下降，1个城市持平，环比无一上涨。其中，西安新建商品房价格环比下降0.7%，同比下降1.5%，环比降幅有所收窄。

70城市房价连续两月停涨

据统计，70个大中城市新房价格环比连续两个月全部停涨，除了郑州环比价格与上月持平外，其余69个城市价格均下降。

具体看，环比价格变动中，降幅为0.2%，降幅为1.6%。与去年同月相比，新房价格下降的城市有67个，上涨的城市有3个。在二手住宅价格变动上，与上月相比，70城市价格下降的城市有64个，上涨的城市有2个，持平的城市有4个。同比价格下降的城市有65个，持平的城市有1个，上涨的城市有4个。

西安房价两月同环比均降

对西安而言，10月份西安市房价也是持续两月同环比均降，但环比降幅有所收窄。

在新房价格上，环比下降0.7%，同比下降1.5%，环比降幅比9月收窄0.3个百分点。其中，90平方米及以下价格环比下降0.8%，同比下降1.6%；90～144平方米环比下降0.5%，同比下降1.3%；144平方米以上环比下降0.7%，同比下降1.9%。

在二手住宅上，10月份价格环比下降0.8%，同比下降3.9%，环比降幅比9月收窄0.2个百分点。其中，90平方米及以下二手房价格环比下降0.7%，同比下降3.9%；90～144平方米环比下降0.8%，同比下降3.9%；144平方米以上环比下降0.9%，同比下降4%。

房价环比降幅继续收窄

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读10月份房价数据时表示，10月份房价环比降幅继续收窄。随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。

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西安楼市燃起升温的苗头

或许是“双限”放松利好刺激，或许是逼近年底蓄势出击，近期，西安楼市是进入2014以来表现最为活跃的一个节点。在过去一周里，无论是金辉地产百座星光图书馆援建计划，还是老狼献唱引爆宫园中央，诸多活动的助推下，楼市不仅重燃升温的希望，也帮置业者筑起了新的人居梦想。

责任为先勇于担当

说到企业社会责任的担当，金辉地产不可不提。11月28日，金辉地产携手陕西省慈善协会在曲江金辉·世界城举行“点亮思想的渴望，百座星光图书馆援建计划”大型公益活动新闻发布会，金辉地产、陕西省慈善协会等40多家单位及特邀多家商会嘉宾出席了本次大型公益活动。

作为一个有责任、敢担当的企业，关注儿童教育，关怀下一代成长，金辉地产始终走在行业前列。自成立以来,便坚持将教育配套作为地产开发的重要组成部分，每开发一个区域，必为区域引入最的教育资源，带动并推进区域的教育发展。2005年金辉地产进驻西安，积极践行企业社会责任，把教育作为金辉品牌的重要组成部分，落实在每一个地产项目中。从金辉·融侨馨苑西工大附小到金辉世界城交大附小，金辉地产不仅着眼于解决小业主的教育问题，更着力于为金辉小业主提供优质的基础教育，并积极推进西安城南区域到曲江CCBD的教育配套升级，引领西安的人居教育全面升级。此次，金辉地产携手陕西慈善协会，举办“点亮思想的渴望——百座星光图书馆援建计划”大型公益活动，这不仅仅是金辉地产的一次慈善行为，更是金辉地产身体力行的关怀陕西乡村儿童教育的体现。

长久以来，金辉地产积极投身社会公益事业，为社会奉献爱心，先后资助建设周至希望小学、资助陕西青少年围棋培训基地、为汶川地震捐助资金、为青海玉树灾区捐助资金、向中国青年就业创业基金会捐资1000万元资金、为西安慈善大会捐助资金、为西安华侨慈善基金捐助资金、为西安交通大学教育基金会捐助550万元资金等，在社会上引起了强烈的反响，赢得了社会各界的广泛好评。

高端物业耀市亮相

高端物业的耀市亮相总会引起业界的高度关注，这不仅在于这些项目品质优良，也缘于这些项目推广手段出众。

11月29日，荣民宫园中央营销展示中心盛大开放，宫园中央作为民企500强——荣民集团倾力打造的一个城市中轴高品质城市综合体。不但拥有二环内，未央中轴，地铁等房地产项目稀缺品质。还规划300米高的有二环内超高层。园区内还有14个美式园林组团，社区食堂，社区诊所，社区邮局，产品卓越不容置疑。

除了产品引人关注以外，现场老狼献唱更是吸引了众多的嘉宾，出场瞬间引爆了现场，观众们纷纷站起来举起手机拍照摄影，而后老狼用一首《同桌的你》把在场的所有人带回了青春岁月。很多意犹未尽的客户都选择留在售楼部和自己的置业顾问分享今天的感受，整个下午现场始终一片火爆。

同日，御锦城·乔治de公园实景园林开放活动也圆满落幕，活动当天，乔治de公园项目工地也于当日正式对外开放，以过硬的品质、尊崇的服务致力于成为都市公园豪宅之典范。本次盛大开放的乔治de公园实景园林，在景观布局上以“自然天成”为基本原则，讲究园林内外景观的自然融合，巧妙的将植物与自然完美融合。

团结合作同铸辉煌

双赢、共赢等早已成为创业者最常提到的口号。现实中，越来越多的企业开始寻求合作共赢，不少产品也日益懂得抱团营销。

11月28日，“合作共赢 开创未来”E`love·欢乐城、希乐城强强联合签约仪式在E`love·欢乐城隆重举行，E`love·欢乐城董事长、深圳深利源集团董事长李明先生介绍到，E`love·欢乐城的是西北少儿游乐体验购物中心，面向0-16岁的青少年儿童，经营业态涵盖少儿职业体验、游乐，教育和少儿服装，摄影，母婴用品，以及餐饮、娱乐、时尚购物等，是品类最为丰富的“一站式”少儿主题购物中心。E`love·欢乐城致力为西部青少年儿童打造全新的生活体验，营造一个温馨的家庭生活消费场所和时尚的餐饮休闲欢乐地。

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一线楼市新政后现"小阳春"去化速度很难提振

一线楼市新政后现"小阳春"去化速度很难提振

调整后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。

央行降息做法跑在了市场预期之前

因为从楼市去库存的角度看，市场已经有了微弱复苏的态势。但很显然，尽管目前改善型购房需求因为央行9·30政策而有比较好的入市机会，但很多刚需购房者并没有享受目前政策的利好，尤其是低成本的房贷利率并没有出现。对于央行而言，此前鞭策商业银行积极对房贷利率进行打折，但效果并不佳。所以此次应该理解为央行自己进行操刀，进而维护目前市场利率的真正下降。

然而，“这并不意味着楼市信贷环境已经变得宽松”，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“楼市"惜贷"常态化还会继续执行。”

加快楼市筑底

基准利率的调整着实让许多准置业者减轻了买房负担。

严跃进对此做了一个计算：如果购房者购买一套总价为100万元的商品住房，按照3成首付则需要贷款70万元。如果按照此前6.55%的利率计算，按照贷款20年的期限和等额还款的方式计算，那么本金和利息需要偿还总共125.75万元，月供为5239.64元。按照目前新的贷款政策，即按照6.15%的利率计算，那么同样的按揭贷款模式下，本金和利率需要偿还总共121.81万元，每月还款为5075.78元。这样计算，月供能少还163.86元。总共按揭期间可以少还3.94万元。

“对于一个刚需购房者而言，买一套100万元的住房能够节约4万元的按揭贷款成本，如果加上能够获取低于基准利率的购房贷款，以及加上各类契税减免和各类补贴的话，那么至少能够节约5万元的购房成本。这对于部分工薪阶层以及首付款筹集都比较困难的群体来说，自然是减轻一笔很大的负担。”严跃进说道。

因此，有人士表示，随着购房成本的降低，一线城市将有率先复苏的迹象，而整个房地产市场，也将有从低迷泥潭爬出的可能性。

从新房和二手房市场的反应来看，降息和公积金贷款利率的下调使得一线楼市回暖迹象明显。在降息后的周末（11月22日~23日），北京共有5盘入市，22日当天开盘的项目总销售额突破11亿元。据伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院统计，降息落地四天来，北京二手房交易合同签订量较之前的四天大涨117%。

此外，上海、天津等一二线城市的市场也表现显著。机构统计数据显示，中原地产北京、上海客户咨询量较11月21日当周上涨80%。伟业我爱我家上海、天津等城市的二手房业主和购房客户到店咨询量普遍上涨五成以上。

尽管一线楼市的咨询量和成交量均有小幅增加，但是各地市场表现也不尽相同，非一线城市的项目对政策的反应并不明显。中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，在多重政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。如果高房价和购买力脱节的矛盾得不到解决，库存消化还将是一个长期的过程。

与此同时，中国房地产研究会副会长胡志刚认为，此次央行的降息政策，说明银行整体对房地产行业风险偏好提高，房地产行业信贷环境已经发生较大改变，“风景这边独好”的流动性充裕景况很难再现。住房市场在逐步回归居住属性，房地产行业对流动性的吸附能力在逐步降低，高房价和购买力之间的脱节问题短期内难改观，降息对房地产市场的提振作用不会很明显。

开发商仍需去库存

根据国家统计局公布的实时数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米，其中住宅待售面积增加611万平方米。因此，不少业内人士表示，高库存、结构性过剩、房价偏高、购买力不足等判断已经基本成为业内共识。

对此，张宏伟认为，楼市仍然有去库存的压力，尤其是对于大多数二三四线城市来讲，因此，从银行信贷的角度来说，年初发生兴业银行停贷事件之后，银行信贷转向紧缩，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”。

“从国际因素来看，由于美国QE退出及未来可能加息的动作会导致国内资本回流美国，国内市场流动性仍然会表现偏紧；从国内因素来看，银行存款准备金率没有降低，存款成本在上升，楼市仍然有去库存的压力，银行等金融机构还会继续强化对于楼市的"风险控制"。因此，银行"惜贷"还会常态化进行，并不会因为降息而改变。”张宏伟表示。

与此同时，由于临近年末、库存高企，去库存、回笼资金仍是开发商的主要目标。据亚豪机构统计，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，相比去年12月的市场增加了25%。一方面库存压力尚未消除，另一方面推盘量不断上升，因此市场人士预计，年底前开发商的销售压力依然难以缓解。

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