[摘要] 中指研究院发布的数据显示，在房贷新政以及地方政府不同程度松绑政策的推动下，主要城市成交量普遍回升，42城成交总量环比增长12.6%，创年内新高，楼市成色十足。其中，西安楼市10月交易量环比上涨4.8%，同比上涨72.4%；住宅价格环比下降0.13%，均价为6895元/平方米。
距离央行、银监会联合发布房贷利率新政已月余，备受期待的七折利率并未见踪影。但随着新政逐步落地，10月的房地产市场已明显好转。
昨日，中指研究院发布的数据显示，在房贷新政以及地方政府不同程度松绑政策的推动下，主要城市成交量普遍回升，42城成交总量环比增长12.6%，创年内新高，楼市成色十足。其中，西安楼市10月交易量环比上涨4.8%，同比上涨72.4%；住宅价格环比下降0.13%，均价为6895元/平方米。
不过，业内人士认为，由于房企库存依旧承压，多数开发商经营压力持续显现，预计后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势。
西安楼市持续回暖 交易量比上月增加4.8%
由于政策频现利好，“银十”成交量明显回暖，楼市库存压力有所缓解。
数据显示，10月42城市住宅成交量达2416万平方米，环比增长12.6%，创年内水平，但较去年同期仍有所下降。分城市来看，一线城市成交量全线上涨，广州成交面积增幅，环比上涨58%；深圳次之，环比上涨47%。此外北京、上海也有超过20%的增幅。
从西安市场来看，10月份住宅交易量环比上涨4.8%，同比上涨72.4%。
陕西省房地产研究会会长王圣学分析说，按照西安市房管局的统计，9月西安楼市迎来难得的“金九”，商品房销量大幅攀升，其中住宅销量达165.14万平方米，同比增长53.12%，环比增长48.49%，市场观望情绪呈逐渐消退之势。“10月份的官方数据还没出来，虽然上述住宅交易量同比上涨72.4%的数据有些夸张，但却可以反映一个事实，那就是楼市延续回暖的态势不变。”
西安房地产信息网副总经理李宇兵也认为，虽然机构的数据不一定准确，但在房地产利好政策促进下，特别是限贷政策的调整，对个人购买住房需求是一种支持，尤其是改善型需求积极入市。在此背景下，市场成交量有所回升也很正常。
西安住宅价格环比降0.13% 均价6895元
价格方面，整体来看，10月主要城市住宅价格仍处于下行区间，但跌幅缩小。
数据显示，10月100个城市住宅均价连续第6个月环比下跌，但跌幅收窄；十大城市中4个城市环比上涨，上涨城市数量较9月增加3个。其中西安住宅价格环比下降0.13%，均价为6895元/平方米。
“成交量上升，但价格下跌，这说明开发商为了清理库存，以价换量的态势比较明显。特别是部分开发商对市场前景预期不高，加上临近年底的时间节点，在这种情况下，开发商通过打折促销换销量，也是很正常的事情。”王圣学分析说。
李宇兵也认为，环比下降只有0.13%，也就是价格下降幅度很小，基本上可以说价格处于平稳的态势。
李宇兵同时认为，由于房企库存依旧承压，多数开发商经营压力持续显现，预计后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，“量增价稳”将是年底楼市的主要趋势，“在高库存以及全年销售业绩压力等因素影响下，四季度房企仍旧以去库存为主，因此西安房价还是以平稳为主，大跌或大涨的情况都不大可能出现。”
土地成交热度回升 出让金同比上涨近一成
此外，10月土地市场虽然供求量及出让金继续回落，但楼面均价达到年内高点。
数据显示，10月300城土地供求量继续回落，均处年内低点，尽管部分重点城市出现拿地潮，但市场整体形势未改，出让金降幅仍在10个百分点以上。具体来看，一线城市交易热度回升，二三线城市地价涨势明显。
数据进一步显示，10月西安土地出让面积为39万平方米，土地出让金为14.2亿元，同比上涨13%。对此王圣学认为，这也意味着市场信心在逐渐恢复。
李宇兵则认为，“土地出让金13%的上涨，顶多算正常浮动。”
近期，市场上流传“随着土地成交热度的回升，目前楼市已经见底，11月是购房机会”的说法，王圣学认为，“对于改善型需求来说，在开发商还在打折促销之际，目前是比较好的入市机会。而对于投资需求来说，无需赘言，住房投资已经不是好时代了。”
本地动态 ：我省个人购房按揭贷款增速下降
昨日，陕西省统计局发布报告称，今年前三季度，我省房地产开发投资增速结束持续回落态势，开始缓慢回升，施工和新开工速度稍有加快。商品房销售面积增速趋于回落，待售面积增长幅度加大，房地产开发企业销售资金回笼较为艰难，到位资金仍趋于紧张。
陕北结束销售面积负增长状态
从商品房销售情况来看，前三季度我省房地产销售面积比上半年回落3.8个百分点，比一季度回落9.5个百分点；住宅销售面积增速比上半年回落2.4个百分点，比一季度回落6.8个百分点；商品房销售额增速比上半年回落5.3个百分点，比一季度回落17.2个百分点。其中，住宅销售额增速比上半年回落1.8个百分点，比一季度回落9.3个百分点。
分区域来看，陕南、关中商品房销售面积增速呈回落趋势，其中，陕南下降7.9%，关中增长2.0%，分别比上半年回落1.5和5.2个百分点，占全省商品房销售面积的11.2%和83.9%。陕北结束销售面积负增长的状态，前三季度销售面积比上半年提高6.3个百分点，占全省的4.9%，主要是延安增长速度加快。西安、渭南和汉中的商品房销售面积增速回落趋势明显，分别比上半年回落6.6、8.2和5.6个百分点。
西安商品房库存增加四成
商品房销售增长减缓的同时，从去年下半年开始，我省商品房待售面积增速呈现震荡上涨趋势。前三季度商品房待售面积同比增长55.0%，比上半年提高11.4个百分点，比一季度提高16.2个百分点。
分区域来看，陕南增长趋势明显，增长幅度较大，同比增长50.7%，比一季度提高40.1个百分点，占全省待售面积的18.4%；陕北和关中增长较为平稳，其中陕北增长34.4%，比上半年回落4.9个百分点，比一季度回落8.8个百分点，占全省待售面积的8.5%；关中增长59.0%，增速比上半年提高16.3个百分点，比一季度提高11.8个百分点，占全省待售面积的73.1%。
此外，西安、铜川和杨凌示范区待售面积增长幅度较大，分别比上半年提高42.3、44.2和45个百分点。
房地产开发投资增速稍有回升
此外，房地产投资增速从2013年下半年以来持续回落，2014年1-7月回落至近十年来的点，1-8月开始回升反弹，1-9月房地产开发企业完成投资增长11.4%，增速比上半年提高3.6个百分点。9月份，随着西安市限购政策的松绑和贷款政策的调整，房地产开发投资从8月份停止了增速放缓的趋势，开始回升。
同时，房屋施工面积开始呈现缓慢增长趋势，新开工面积降幅收窄。
从资金方面来看，房地产企业资金回笼较艰难，企业到位资金仍然趋紧。前三季度房地产开发企业到位资金同比增长3.9%，增速比上半年提高5.1个百分点，比一季度提高11.1个百分点。上半年以来，由于房地产销售增速的回落，商品房销售所得的定金和预售款及个人按揭贷款增速同比下降，企业销售资金回笼较艰难。总体来看，到位资金趋于紧张。
政策动向
住建部副部长：去行政化不是救市
住房城乡建设部副部长齐骥2日说，近期的房地产市场政策主要是借市场调整的窗口期，把一些行政色彩比较浓的干预措施尽可能剔除，不太赞成把去除行政化的政策叫做“救市”。
对于一些城市此前出台的限购政策，齐骥说：“这类干预迟早要离开房地产市场。”他说，目前，除了几个特大城市由于人口规模控制问题没有放开之外，大多数城市已经把几年前推出的限制购买措施进行了调整。
针对人民银行和银监会近期关于金融支持购房政策的调整，齐骥说，这些调整的方向是从金融角度支持居民的合理住房需求。他说，前一阶段，市场供求关系紧张，合理的住房需求主要限制在购买首套住房，但随着市场供求关系的逆转，改善型需求也成为合理需求。现在银行对这部分需求是支持的，但是不会支持投机性需求。
关于房地产市场的走势，齐骥说，由于去年同期为市场高点，预计11月份之后，房价同比仍然会下降，但降幅会缩小。
专家观点
贾康：房产税2017年将实施
财政部财政科学研究所原所长贾康2日表示，房产税的基调是加快立法，年内不会有所动作；从具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。
对于房产税实施方案，贾康表示，不能照搬美国的普遍征收的模式，而是要设计一个扣除低端、调节高端的方案，这需要在立法过程中充分理性地讨论。
有观点认为，房产税全面实施将抑制房地产市场的投资投机，有助于房价下降；而据报道，以华远地产原董事长任志强为代表的人士则认为，征收房产税将推高房价。贾康此前称，不要寄希望于单一税种可以使房价应声而落，房产税会起到平稳房价的作用，不会大幅拉低房价。
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