[摘要] 据新华社北京10月31日电大部分城市解除限购，房贷“松绑”也刚刚满月，国务院常务会议近日又明确提出“稳定住房消费”，一连串新动向牵动人心。为什么要提出稳定住房消费？要采取哪些具体措施稳定？我们要的是什么样的稳定？
据新华社北京10月31日电大部分城市解除限购，房贷“松绑”也刚刚满月，国务院常务会议近日又明确提出“稳定住房消费”，一连串新动向牵动人心。为什么要提出稳定住房消费？要采取哪些具体措施稳定？我们要的是什么样的稳定？
稳定住房消费成为政策“靶心”
“限贷、限购放开，又提出‘稳定住房消费’，很明显国家希望房地产市场稳定，给我们真需要买房的吃了‘定心丸’。”在杭州城北一楼盘看房的韦先生说。
市场反应灵敏的杭州楼市正在发生变化，今年以来低迷的成交量在10月份明显回升。最近一周市区日均成交商品房数量已从低谷时期的200多套回升到超过500套。
“住房消费，一头连着房地产投资，关系到宏观经济稳定；另一头连着百姓居住及相关的家电、家具、装修等一系列消费，关系到经济结构调整，是非常关键的结合点。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析认为。
今年以来，我国70个城市中新房价格环比下降的从1月份的6个城市扩大到9月份的69个，房地产开发投资增速从前两月的19.3%降到前三季度的12.5%，房地产销售额从去年前三季度增长33.9%转为今年前三季度下降8.9%。
“稳定住房需求，需要稳定市场预期。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群说，现在的政策显然并非希望再次让房价“起飞”，而是希望通过引导预期，避免房地产市场出现“断崖”式调整。
自住需求将获多方支持
在北京市西城区工作的李先生最近一直在看房。他在单位附近有套贷款已还清的一居室，父母来京后感觉太拥挤，看上大兴区一套200多万元的两居室，但近150万元的首付难住了他。“认贷不认房”的新规定，一下子让他可以少付80多万元的首付，原本遥不可及的两居室变得有“戏”，他正抓紧与卖主接洽。
稳定住房消费需要找准切入点，释放受限贷和限购抑制已久的改善型住房需求是顺势而为、再适合不过的切入点。随着改善型需求的入市和预期的稳定，北京链家地产10月份日均新增客源比上月增加30%以上。武汉大型房企10月份销售额有望普遍环比增长20%以上。
据中国房地产业协会名誉副会长朱中一介绍，现在三四十岁的很多人，当年通过购买商品房或房改房有了套住房，现在需要进一步改善住房条件。“这部分需求是比较大的，用好这部分需求，对盘活市场大有好处。”
支持自住型住房需求的方式更加多样。保障性住房大提速，9月底城镇保障性安居工程基本完工套数已完成年度目标的98%，保障性住房开发贷款同比增长超过五成。为激活沉淀的3万多亿元公积金，国家不仅新近推出了公积金异地贷款业务，而且将放宽提取公积金支付房租条件。
力促楼市理性平和发展
与以往政策一出台，市场往往立刻大涨或明显收紧相比，这次市场反应相对比较温和。记者观察到，一个月来，大城市问询和成交量虽明显回升，但房价并没有跟涨，而中小城市市场比较平静。
“房地产业越来越市场化，消费者越来越理性。现在的房地产政策分类施策、因势利导，既不猛踩油门也不急刹车。”中国建设银行首席经济学家黄志凌认为。
毋庸置疑，中国房地产业已进入了深度调整期，但用什么手段主导、用什么节奏推进，决定着调整的成败。
值得注意的是，一年多来国务院常务会议对“房地产调控”少有提及，这次也只是提出要“稳定住房消费”。王军认为，这说明政府更加注重采取市场化手段引导房地产稳定发展，更加注重稳定住房消费对改善居民生活、推动结构调整的作用。分寸的拿捏，用心良苦。
王军认为，对房地产领域存在的泡沫和风险，需要政策引导市场逐步化解，还需要收入较快增长配合，这次国务院常务会议提出“分批出台深化收入分配制度改革配套措施和实施细则”意味深长。同时，要通过房地产税等制度建设，逐步淡化房地产投资属性，使其回归满足住房需求的本性，最终迎来理性、平和的发展。
自限购限贷实施以来,楼市一直未出现上升态势,直到今年春节后,各地房地产市场看空消息扑面而来,市场出现量价双跌迹象,房地产市场沉闷不振。为扭转局面,各地方政府大都陆续取消或松绑楼市限购,而后限贷也在业内的呼声中放松,但就在大家沉浸于双限松绑的喜悦中时,楼市并未出现期望的快速转折,没有从冷清的市场中立刻复苏。
多轮利好政策刺激楼市
实际上早在7月底,西安市宣布60㎡以下住房取消限购；而后在8月底，西安市再次宣布,自2014年9月1日起，凡在西按市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。至此，西安长达三年多的限购政策全面取消。“十一”前夕，央行又扔出“重磅炸弹”,对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。
至此,房地产市场炸开了锅,业内认为此次政策出台是“救市”,而且是自本次限购限贷实施以来,力度的“救市”。对于房地产市场的未来发展,业内一致看好，各方期望值达到至高点。但经过双利好政策的刺激,以及“金九银十”销售旺季的检验,楼市并未在大家的期望声中短时间内出现明显转折。业内人士认为,在双限放松后，政策给市场提振了信心，楼市呈现稳步回升迹象是可以看到的,但政策尚未落地,短时间内出现明显转折还不现实。
何时好转受新政落地影响
同策咨询研究部总监张宏伟认为:“尽管央行新政并没有对国庆黄金周楼市产生太大影响，但随着央行新政细则在未来1—2周内在各个城市银行的逐步落地，其对于大中城市楼市的影响会在出台之后的几周中逐步体现出来。”
此次限购、限贷的松绑，对房地产金融市场的刺激明显，政策利好下必将刺激楼市销量的增长。而长期被限制的首改客户、投资型客户及奢侈消费客户将再次得到释放，市场活跃度必将加大。开发商方面，资金链紧张的局面将有望得到缓解，一线销售促使库存压力趋缓,也将促成土地市场再次活。
张宏伟认为：“从利率实质性下降对楼市影响而言，同策咨询研究部研究成果显示，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3—6个月出现成交量复苏与好转的行情。也就是说，利率下降对大中城市楼市影响有一定的滞后性，当第四季度首套房贷利率开始实质性下降，到2015年季度大中城市楼市将开始有明显的好转趋势。”
短期内低价促销仍是策略
目前，西安和大多数城市一样，房地产市场存在结构性问题，整体供大于求。双限松绑后,开发商积极应对,通过适当的降价促销来扩大销量。据记者了解,西安部分楼盘降价推盘的效果不错,在目前市场环境下,只要能走量去库存,开发商的压力才会减轻。那些房价坚挺的楼盘，在购房者观望情绪下，压力明显较大。
“今年年初，由于部分楼盘的降价导致了大部分购房者都在观望，新的项目面世后推盘难道较大，我们项目六七月份开盘时，去化率是很低的,而后新政出台后,通过低价推盘销量逐渐提升。”城东一家楼盘营销总监向记者表示，最近一段时间通过各类活动，项目的成交量明显提升不少，现在处于消化库存阶段，主要采取低价促销的策略。
“银十”楼市已经接近尾声，新政实施也有一段时间，西安的成交量虽然不大,也有所回升,众多的开发商也审时度势已经开盘或选择近期开盘。针对低价促销，不少开发商表示在现在的大环境下，这种办法应该是最有效果的策略了。记者王漫
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