[摘要] 楼市“金九银十”步入尾声，随着取消限购、放松信贷、降低公积金门槛等一系列“救市”举措的出台，西安的楼市也出现了微妙变化。那么，西安房地产市场的供需关系到底怎样？购房者对房源又有哪些需求？华商报记者对此进行了走访调查。
楼市“金九银十”步入尾声，随着取消限购、放松信贷、降低公积金门槛等一系列“救市”举措的出台，西安的楼市也出现了微妙变化。那么，西安房地产市场的供需关系到底怎样？购房者对房源又有哪些需求？华商报记者对此进行了走访调查。
西安楼市房源能满足需求政策不明朗 购房者持观望态度
据西安市房管局数据统计，2014年1-9月，全市累计新批准商品房预售1739.18万平方米，同比增长4.34%，其中住宅1287.13万平方米，同比增长4.33%。商品房销售1247.65万平方米，同比下降0.82%，其中住宅1070.63万平方米，同比增长0.6%。新增入市的房屋面积远超过实际销售数量，呈现入市面积增长、销售面积下降的趋势，按照上半年市场的消化速度，至少要17个月才能卖完。
对此，独立地产评论人李连源告诉华商报记者，不论是从目前西安楼市的供应量来看，还是以市场的交易量做衡量，西安房地产市场已经呈现出供大于需的态势。主要原因是开发商去库存的速度慢，购房者的观望情绪浓烈，虽然国家出台了一系列新政，但是并没有实质性的落地，购房者还想看看新政到底能带来多大的利好。另一方面，是楼市产品的同质化和差异化程度小，在“后限购”时代，这些产品对有改善型需求、追求品质住宅的购房者的吸引力不足。
太奥广场营销总监刘玮表示，一般情况下，区域内经济、产业结构、工业基础、购买人群等因素，在一定程度上影响着房屋产品的品质和推盘速度。比如说，在城南可能品质住宅比较多，而在大兴新区，受传统工业的影响，刚需人群可能会占大多数。从目前西安楼市的表现来看，还是供大于需的。
对于目前楼市的表现，金色花语城的营销总监王刚认为，从去年下半年开始到现在，西安房地产市场提供的房源完全能满足购房者的需求，只是相关的政策不明朗，购房者持观望态度，影响着房屋成交量。但从目前的价格来看，基本上保持了持平，受开发商跑量的影响，年底前有小幅下降的可能。
华商房产购房意向调查显示 三居室房源较受改善型购房者青睐
10月21日，华商房产就“丈母娘没发话，你为什么买房？”这一话题展开购房意向调查，在参与调查的265人中，66%的参与者表示有改善型购房的需求，有48.21%的参与者表示会买三室两厅户型，41.07%的人表示将选择买两室一厅户型。
“从数据来看，目前楼市刚改的需求才拉开序幕。”陕西经典派地产总经理朱林表示，从上世纪八十年代开始住房商品化到现在，已经有三十多年时间了。受限于当时的建造标准和户型结构，许多老旧的房屋已经很难满足人们对品质住宅的追求，再加上放松信贷的利好以及省会城市历来都是投资者和改善型客群的等因素的影响，改善型需求高涨，也在“情理”之中。
对于数据中体现的三居室和两居室需求高的原因，李连源表示，虽然放松信贷可能刺激了部分刚改性购房者，但是刚改实际上涵盖了刚需的成分，主要原因是购房者的家庭成员数量在一定程度上也左右着刚改型购房者的需求，比如三代同堂的购房者，会比较注重房源的面积和居室数量；而新婚夫妇和刚毕业的大学生，则会更关注小户型房源和销售价格，这类房子占据的市场份额也相对较多。
陕西省工商联合会房地产商会秘书长宁高伟表示，受国家信贷政策和税费方面的限制，长期以来想购买大户型房源、改善型住房的购房者，需求得不到释放。“限购”和“限贷”放松后，一定程度上增加了楼市的信心，对改善型购房者也是一种利好。而购房者之所以青睐三居室以上的房源，主要还是缘于4-2-1（老人、子女、小孩）家庭模式的需求，这一类客群的需求，后期可能会进一步释放。
年底楼市优惠幅度大 短期内可能会“回暖”
今年西安的楼市情况与2003年、2008年、2011年相比，有哪些特点和不同？未来楼市的走向如何？
李连源表示，2014年房贷新政的作用力与2008年、2011年的情形“不可同日而语”，不具有可比性。比如，“9·30”新政推出的7折利率，从目前的落地情况来看，金融机构并不是十分“配合”，表现情况欠佳，楼市的调控还主要是靠自主调节，房贷新政细则还未落地，市场情况也不好预测。但是，从范围来看，西安的房价还是比较稳健的，的不同是西安居民目前的大部分房屋还是原来的单位房或者福利房，与北上广深等城市的人口级数和购房客群相比，西安这部分人群的住房需求还没有完全激发。未来，西安楼市的房价可能会处于比较稳定的状态，楼市产品也会体现出“优质优价”的特点。
刘玮分析，受困于目前去库存和回笼资金的压力，开发商可能会在年底为了跑量，推出各种让利措施来吸引购房者。这对于购房者来说，是个置业的好机会。明年一季度，开发商在年初一般现金比较充足，再加上国家各种“救市”措施的落地会更加明朗，后期不乏小幅“回涨”的可能。
对此，朱林也表示，不论是从国家城镇化建设层面、大西安都市圈对人口增加目标的设定，还是改善型购房需求的增多，都显示出西安楼市后期的潜力还是有的。比如，西安制定的到2020年都市区人口达1280万的目标，以及共建大西安的政策利好，都为楼市的发展留有空间，在短期内西安楼市可能会有“回暖”迹象。而从长远来看，未来的房地产市场还是会走向“薄利优质”的发展道路。
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