[摘要] 静安、长宁在操作层面的调整绝非“政策救市”，而是理顺上海房地产市场的税收标准，推动全市征税方式统一。就市场实际看，则可能刺激部分购房者入市，因为目前很多卖家提出的交易价为“到手价”，卖家承担的税收由买家承担。征税方式统一后，降低了买家的成本。
前天晚间，楼市传出消息称“上海房产税政策调整，静安、长宁两区开始实施”。记者昨天多方调查求证，发现消息系误传。上海房产税政策其实并未调整，只是由于不同区县此前在执行政策时略有不同，所以此次“调整”实为部分区县在操作层面进行的微调。
财税方面明确“政策没变化”
网传消息称，长宁、静安两区二手房征税标准调整主要涉及两方面：其一，对于“满五年不”的房源，营业税差额征收需提供发票，个税可选择全额2%(非普通住宅)；其二，对于“满五”的认定，调整为根据契税单上的填发日期或产证的登记日期“孰先原则”来确定，只确定到月。
记者昨天致电12366财税热线获悉，所谓的调整内容并非新政策，征税方式与上海目前实行的个人买卖住房政策完全一致。该接线员同时明确：“没有任何新的政策出台。”
记者又查询了上海税务局官方网站，上面也没有新的政策发布。网站还显示，“实时”的二手房交易信息发布于2013年12月2日，包括《个人出售购入超过五年的非普通住房》、《个人出售非居住用房》、《个人出售购入超过五年的普通住房》、《个人出售购入不足五年的住房》四个文件。文件中征税标准的说法与网传调整后的内容完全一致。
静安长宁徐汇宝山等采取“捆绑式”
昨天上午10点多，记者赶到静安区房地产交易中心了解情况，发现前来咨询的市民明显的增多，关心问题基本一致——就是“到底怎么交税”。税务人员表示，政策没有变化，在实际交易时，市民可以根据各自交易房屋的实际情况，自由选择缴纳方法。
但在部分的房屋中介看来，“自由选择”意味着具体操作有了调整。陪同客户前来进行估价和审税的德佑地产业务员小李告诉记者，在中心城区，卖家销售“满五”住宅的，免交个人所得税和营业税；如果“满五不”的，交个人所得税有两项选择，可以是成交价的1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)，也可以是差价的20%，而非普通住宅的营业税为差价的5.56%。可在实际操作时，不同区县对这一规定的执行并不相同。比如，静安区之前对“满五不”的房源收税时，将营业税和个人所得税捆绑：要么都按照全额征收，即营业税为成交价的5.65%、个税为成交价的2%(非普通住宅)；要么都按差额标准征收，即营业税为买卖差价的5.65%、个税为买卖差价的20%。
小李说，将营业税和个人所得税税率捆绑的包括静安、长宁、徐汇、宝山等区县，其他区则可以交叉的选择，“比如营业税按买卖差价缴纳，但个人所得税按总售价缴纳。”
部分区域的交易成本或降低
截至昨天下午，不少房地产的专家和从业人员都对“上海房产税政策调整”进行了求证，确认了这实际上只是操作层面的趋向统一，并非真正的政策调整。
不过，因为政策的实施上的差别，在部分区域的交易成本或降低。
小李以他手头一笔“满五不”的交易给记者算了一笔账：卖家2005年的买入价为170万元，此次交易价为500万元，按照静安区原先的征税方式，选择全额征收的交易成本较低，卖家需要支付的营业税和个人所得税总额共计38.25万元；但按调整后的操作方式，卖家可以按成交价差额缴纳营业税、成交价全额缴纳个人所得税，最终的纳税总额为28.645万元。两者比较，交易成本少了9.605万元。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，此前部分区县将营业税、个人所得税缴纳方式捆绑，从少缴税的角度，市场一般交易都选择全额缴税方式；解除捆绑后，买卖双方节省的税费集中体现为营业税从全额缴纳降为差额缴纳，而个人所得税方面并没有变化。
此外有研究员指出，静安、长宁在操作层面的调整绝非“政策救市”，而是理顺上海房地产市场的税收标准，推动全市征税方式统一。就市场实际看，则可能刺激部分购房者入市，因为目前很多卖家提出的交易价为“到手价”，卖家承担的税收由买家承担。征税方式统一后，降低了买家的成本。
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新闻：
不动产登记公布征求意见稿 对出台房产税有间接效应
征求意见稿公布10类权属纳入登记范围
不动产登记倒计时溢出效应待考
国务院法制办近日公布《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。意见稿要求建立统一的不动产登记信息管理基础平台，实现信息实时共享。此外，还对不动产登记的原则、适用范围等具体环节做出明确规定，为不动产统一登记施行提供法律依据。
业内人士认为，此番顶层设计的初步确定，意味着不动产统一登记开始有实质性的突破。不过，不动产登记工作在操作细节层面仍然面临多重难题。根据意见稿的内容，不动产登记工作对推进降低房价、反腐、落实房地产税等方面虽有影响，但难有直接作用。
范围
10类权属纳入登记
按照此前公布的工作进程，原定于今年6月底出台的意见稿已经延期了一个多月。早在七年前，“国家对不动产实行统一登记制度”的相关内容就已写入《物权法》。但多年来，受不动产登记领域的“多头管理”、利益和职权再分配等难题所阻，统一登记进展一直十分缓慢。
2013年3月底，“出台并实施不动产统一登记制度”成为2014年重要任务之一。当年11月，国务院常务会议决定由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。此后，不动产统一登记开始步入快车道。
2014年以来，不动产统一登记的相关工作进展迅速。今年3月，不动产登记工作次部际联席会议召开，确定用三年时间在中国建立不动产统一登记制度；4月，国土资源部成立不动产登记工作领导小组；5月，不动产登记局挂牌；6月，针对不动产登记信息平台的研究设计启动。
不动产统一登记也从中央层面逐渐向地方推进落实。天津、河北、内蒙等十几个省市逐步传出明确不动产登记的牵头单位、设立专门机构、多部门整合职责等消息。
此次公布的意见稿明确指出，不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而“不动产”，则是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
依照意见稿规定，需要办理登记的不动产权利共有10种，包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
难点
多头管理相对分散
一位国土部人士告诉《经济参考报》记者，不动产统一登记是以土地为核心，包括房屋、草原、林地、海域等不动产的统一登记职责。在很长一段时间内，我国的不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。
因此，土地、房屋、林地、海域资源“各有其主”，多头管理，相对分散。还有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。而且，由于不动产涉及多种范围，很多部门对各自领域内不动产类别的数据统计尚未及时更新。
这种局面一直持续到2013年底，国务院常务会议最终决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。职责整合以后，针对不同类型的不动产，将由林业部门发林权证，农业部门发土地承包经营权证，建设部门发房产证、宅基地证，国土部门发土地使用权证。
原中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞告诉《经济参考报》记者，统一登记意味着将涉及十余个部门的职责和权力整合、统一到一个部门，必将涉及各个部门的职责再分配，也不可避免要触及其他部门的实际利益，其难度可想而知。
不动产登记如何做到“城乡统一”也是难题之一。牛凤瑞说，不动产类别、性质十分复杂，且城乡之间有较大差异，给统一登记工作带来挑战。仅从城市的房产来看，就存在“房改房”、普通商品房、经济适用房等多个种类，“产权怎么明晰、性质怎么确定都很难操作”。
农村近年来人口结构变化巨大，宅基地的位置、大小、性质等还涉及复杂的社会经济关系，统一登记在细节上的难度非常大。牛凤瑞说“比如，宅基地虽然为集体所有，但是在农村实际上可以世代继承，很多农民听说开始确权登记以后都回家去盖房子。”不动产登记要落实起来，未来不能不考虑一些关联效应，比如城乡户籍制度改革等。这些都是未来需要解决的问题。
牛凤瑞还认为，不动产登记工作实际上主要针对个人财产权属进行登记，但是当前阶段，与个人财产相关的各种所有权属类别很多，界定却很难，很多权属在法理层面尚未完全理顺。涉及不动产登记时，利益矛盾很多。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前不动产登记推进面临两大阻力。首先，不动产登记涉及个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合。另外，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体或既得利益者，进行不动产统一登记、住房信息联网，意味着要打破既得利益，所以这些部门大多不愿主动配合联网工作。
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