楼市进入去库存阶段 周期性调整一线城市难幸免
经济参考报 2014-07-09 15:49
[摘要] 数据统计，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期。同时，近期北京期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年全国楼市将进入实质去库存阶段。
数据统计，今年上半年北京新建住宅签约套数和成交面积均创下近9年同期。同时，近期北京期房和现房住宅合计库存再次超过8万套以上，创下近18个月新高。伴随着楼市周期性调整辐射至一线城市，下半年楼市将进入实质去库存阶段。
一线城市难以在楼市周期性调整中幸免。一是一线城市无法回避住宅供求先天错位。作为典型不动产，虽然住宅供应存在刚性和显著区位特征，但是住宅需求替代性强且不可预测，因而住宅供求先天存在错位可能，一线城市也无法回避。二是一线城市住宅需求更易受投资心理影响。
据中国人民银行2014年第2季度城镇储户问卷调查，选择“房地产投资”的居民比重为14%，远低于选择“基金及理财产品”的30.9%。今年1至5月，北京市商品房销售面积同比下降33.6%，降幅高出平均25.8个百分点。三是一线城市住宅库存资金占用规模庞大。以每套房均价300万元粗略估算，目前北京市8万套以上住宅库存大约占用资金2400亿元。
如果按照一季度北京市商品房销售额562.2亿元估算，大约需要一年多的去库存周期。四是一线城市住宅投资过低。虽然一线城市流动人口规模庞大，但多属于中低收入群体，住房租金上涨空间极为有限，导致一线城市以租金计算的住宅投资率远低于银行存款利率，增大了楼市调整可能性。
应该看到，未来楼市去库存阶段也是供求关系重新调整与动态平衡的过程。过去十多年，我国房价持续上涨，供不应求仅仅是一种表象，而地方政府土地财政、居民投资渠道狭窄、实体经济虚拟化是内在动因。
即使从供求关系看，也主要表现为结构性供不应求，总量大致平衡。随着楼市周期性调整向纵深演化，房价停涨，甚至是价格回落，将对未来我国住宅供求关系产生深远影响。无论从哪个角度看，房价高位回落均是一次完美的投资者风险教育过程。
随着未来我国房价下行压力增大，投机性住房需求将在市场中绝迹，投资性住房需求也将会显著缩减。地方政府土地财政将面临巨大冲击，加快住宅持有环节税收立法需要尽快进入议事日程，而市政债市场建设也将是迫在眉睫。
实体经济部门“去虚就实”进程也将会加快，民间创业创新激情将会再度活跃。未来我国住宅市场供求将回归理性，盲目住宅开发和非理性住宅需求将会受到有效抑制，“低端有政策保障”、“中高端有市场”的供求平衡格局将会进一步确立。
考虑到住宅在家庭财富中的重要位置以及房地产金融的庞大规模，应该尽量避免楼市以剧烈方式展开去库存。从各国实践和我国历史经验看，房地产市场调整很少能以平缓方式进行。
而过去十多年我国房价累积涨幅过大，也在一定程度上增加了楼市急剧调整可能性。这势必对楼市各参与主体提出了前所未有的巨大挑战。
但不管有关各方持有何种态度、采取何种措施，松绑限购政策也好，开发商降价促销也罢，积极顺应市场规律逐步释放楼市风险，可能是当下市场环境下所能选择的策略。在此过程中，一个稳定的政策预期将是有可能促进楼市平稳调整的关键。
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下半年楼市演化将进入实质去库存阶段
“排了一夜队，抢到了一套特价房。”昨日，淘房圈圈友在圈内发布买房信息。她说，买到这套房除了开心，还特别意外，因为以前总感觉楼盘“特价房”是虚的，没想到如今真被自己抢到了。
据了解，继武汉房价现17个月来环比首降后，楼市僵持战愈演愈烈。一方面开发商频打优惠牌，另一方面，去化率却迟迟不见好转。上半年楼市已近尾声，开发商去库存压力也在加大。近期，各楼盘纷纷借特价房、优惠房源揽客。相比以往有些发虚的“一口价”房源，现阶段房企推出的优惠房源，可谓是真金白银地让了利。
排队一夜“赚了”18万
据圈友陈女士介绍，此前，她和老公看中光谷片一楼盘，精装、毛坯都有，精装均价15000元/平米，毛坯均价也在13000元/平米以上。27号下午，他们收到楼盘销售人员短信，称有几套特价房，第二天就可以排队开抢。“其中只有一套106平米的房子，是我们非常想要的。我们当即从汉口赶了过去并排在个。”
因为排队拿号从第二天开始，陈女士决定守一晚。到第二天早，两人终于选走了106平米的房。
陈女士说，这套房在9层，106平米毛坯一口价110万，算下来单价10300元/平米。“这个楼盘在片区属较高端的，之前毛坯都在13000元/平米以上。站一晚，即使不算层差，跟现有的优惠比，都便宜了18万，值了。”
推“特价房”价格更实在
今年以来，各地楼市进入调整阶段，市场观望情绪渐浓，至五月中下旬，武汉楼市也没有出现预期的“红五”。步入六月，各大房企去库存回笼资金、促销走量的时刻，楼盘的折扣力度再次加大。如上周看房活动中，武昌一楼盘就推出3套特价房源，其中一套108平米的房源直减24万。而另一楼盘也推出数套特价房，降价12.7万。
连续看了数月新房的张女士说，这一阶段的优惠价给她的感觉更加实在。“现在看的特价房源，比一般房子实际成交价要低大几万，楼层也不错。”
一楼盘销售人员透露，其实早在五月，已有项目陆继推出“一口价”房源。当时，大多特价房、优惠房价格是在房源原价基础上，再打折比价，因此算出来15万、20万优惠看似巨惠，实则有一定水分。但进入六月后，各房企压力加大，且为了真正带动销量，给出的一口价、优惠价，多是在现有优惠基础上做的让利。
光谷、洪山或成主战场
截至6月27日，数据显示，武汉新建住宅成交共11887套，日均成交440套。而去年六月，武汉住宅成交13535套。六月住宅成交或环比持平，同比有小幅下降。整个6月，武汉有50个新项目入市，几乎所有楼盘都推出了促销活动。另有100多个在售楼盘，也有近三分之一加入促销大军。
中指研究院华中分院研究总监李国政曾表示，楼市活动调整一般有四阶段：加大促销优惠赠品力度；团购、特价房；老盘降价减配，新盘低开；清盘、硬降。
业内人士认为，从目前武汉楼市情况来看，虽然去库存压力较大，但成交数据仍较稳健，且在来看属较好成绩。因此远未到清盘、硬降价段。目前，新盘低开、老盘特价，目的都是为了拉人气，低价走量。同时，六月份也是房企压力突显时节，此时，推出的特惠房、一口价房源，相对购房者来说是出手的较好时机。
统计显示，7月武汉预计150余项目打折促销，其中洪山区和光谷片楼盘占比近三分之一。业内人士分析，以光谷片为例，该区域去年房价跳涨较快，楼盘扎堆，且后期还有不少项目面市。因此，在下一个调整期，该区域楼盘或给出更多的优惠和让利来揽客。
此外，下月，武昌、黄陂、汉阳、东西湖和江夏等区域的打折项目也都在10个以上，这些刚需盘的集中让利，将给购房者更大的选择空间。
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